【MyGoNews蕭又安/綜合報導】根據中信房屋2014年第2季『宅指數』的調查顯示，「不動產」已連續蟬聯22季最抗跌保值標的冠軍，比例達37.3％，但比上季的39.7％下滑了2.4％；而排名第二的為「保留現金」項目，比例有17.0％，比上季增加了1.6％；排名第三的則是「保險」項目，比例有13.4％，較上季增加2.6％；再者，排名第四的是「黃金及貴金屬」，比例有9.6％，和上季持平；而本季受股市表現熱絡的影響，「股票」項目在本季排名竄升第五，比例達9.1％，比上季6.6％增加了2.5％，而上季表現較佳的「投資外幣」選項，則因人民投資熱潮轉涼，本季調查排名滑落至第七位，比例9.4％下跌至4.7％(附圖1)。
 
中信房屋董事長鄭余正全表示，不動產雖已連續22季蟬聯最抗跌保值標的第一位，但整體數據表現卻連續四季下滑，也比2013年第二季同期的44.2％下滑了6.9％，顯見近期政府打房不斷，加上財政部近期擴大查稅措施，以及立法院三讀通過囤房稅等政策的影響下，多數民眾開始將資產由不動產轉移到其他理財項目上。此外，2014年為選舉年，政府振興股市不遺餘力，台股近期也攻上了9200點大關，部分市場資金恐轉往股票市場投資，而調查指出不動產的保值性雖仍大幅領先其他理財工具，但表現已連續四季下滑，在政策的干擾下，未來房市表現好壞，恐要看政府臉色。
 
打房不斷，民眾購屋意願創五年新低
 
根據2014年Q2宅指數調查指出，「2年內有購屋計畫」的受訪者佔48.6％，較上季的50.4％下降了1.8％，這結果也是宅指數自2009年Q1調查以來表現最低的，顯見政府抑制房價的措施不斷，民眾進場意願轉趨保守，導致本季購屋意願創下宅指數調查以來的新低(附圖2)。
 
中信房屋董事長鄭余正全指出，在本季調查中可發現，中長線「半年到1年內」想要進場的買方減少最多，由上季的13.2％下跌至本季的8.6％，顯見近期除了囤房稅的政策干擾外，下半年的「七合一 選舉」也是重要變數之一，部分民眾選擇先觀望選舉結果後才來進場買房。
 
此外，短線「3個月-半年內」有願意進場的買方，則由2.4％上升至4.2％，顯示也有少數民眾，期望Q3房價能鬆動，準備伺機進場搶進。不過整體而言，儘管Q3有少數買盤想逢低進場布局，但中長期兩年內有意願進場的比例為48.6％，仍是歷次調查最低的，所以在政府囤屋稅議題及選舉年的干擾下，民眾本季的購屋意願將轉趨保守。
 
下半年首購仍為主力，奢侈稅、實價登錄、囤房稅，連續進逼，換屋及投資族轉趨保守，暫不進場
 
2014年Q2有購屋計畫者「首購族」佔53.6％，較2013年同期(2013Q2)增加了5.1％；而屬第2次購屋「投資及換屋族」的比例佔26.2％，則較去年同期(2013Q2)的31.1％減少了4.9％(附圖3)。
 
鄭余正全進一步指出，從2014年Q2宅指數的『購屋次數』調查發現，首購族佔兩年內有買房計畫的比例高達53.6％，為近兩年調查次高，而屬於二次購屋的換屋及投資族佔26.2％，為近兩年調查次低。鄭余正全認為，年輕人渴望有房，儘管近幾年所得未明顯增長，精華區房價節節高升，加上政府擴大查稅等因素干擾，年輕人還是希望能夠有一個屬於自己的家，所以本季進場意願仍比去年同期大幅增加5.1％，顯見下半年房市，首購仍為主力。
 
而相對地，屬於二次購屋的換屋族及投資客群本季則相對保守，在近年奢侈稅、實價登錄等政策連續進逼下，再加上今年五月囤房稅三讀通過，本季投資及換屋族群購屋意願轉趨保守，選擇暫不進場。
 
全台購屋預算創新高，惟北市首購預算下跌 本季面臨千萬保衛戰
 
根據2014年Q2宅指數的購屋預算調查發現，全台首購族的平均購屋預算由2013Q1的627萬元上升至本季的696萬元；而二次購屋族的預算則由2013Q1的784萬元上升至本季的994萬元，不論從首購或二次購屋者來看，本季全台平均購屋預算，皆創下宅指數調查以來新高，顯示近年整體房價表現緩步上揚，民眾的購屋預算除了較去年來得高外，也逐漸認清高房價的事實(附圖4)。
 
鄭余正全接著補充，雖然全台平均購屋預算創新高，但若從各縣市的資料來看，屬於精華區的台北市，首購族購屋預算從上季的1091萬元，下滑到本季的1000萬元，北市首購族本季面臨預算千萬保衛戰，顯見年輕人在北市買房大不易，有能力買房的，不願追價，只願意往坪數較小及總價較低的產品進場。
 
同樣地，北市二次購屋的換屋族及投資買盤，購屋預算也從上季的1827萬元下降到本季的1455萬元，所以口袋較深二次購屋族群，對於中高價位的產品也轉趨保守，下半年1500萬元以內的低總價產品才是市場主力，老公寓或小坪數產品還有補漲空間。而精華區的中高總價產品，在政府打房措施不鬆懈的情況下，將面臨買方預算下修的風險，以宅指數調查的資料可發現，北市首購族預算下跌，未來將面臨千萬預算保衛戰。
 
民眾認為未來房價漲跌，看政府臉色，政府政策影響力，已超越市場供需及景氣變化
 
根據2014年Q2宅指數調查，政府近年頻頻打房，但房價仍打不下來的原因究竟為何?調查發現，排名第一的有39.8％的民眾認為「持有稅太輕，口袋深的買盤仍拼命進場」才是主因；再者，排名第二的有37.9％民眾認為「政府房地產政策失靈，公告現值及地價調升反助漲土地價格飆漲」；而排名第三的是有23.9％的民眾認為「華人有土斯有財的觀念太深」；排名第四的是有22.7％民眾認為「市場資金過多，在景氣不振下，資金轉而投資最穩健的房地產」；最後，排名最末的是有16.8％民眾認為是房價打不下來是「台灣土地有限，精華區供給不足所造成」(附圖5)。
 
中信房屋董事長鄭余正全認為，持有稅制太輕，及土地稅增加轉嫁房價皆是政策面問題，顯見民眾認為政府房地產政策失靈，才是近年頻頻打房，但房價卻還遲遲打不下來的原因。
 
而屬市場供需及景氣變化等問題則不如政策面的影響有殺傷力，整體而言，民眾認為未來房價漲跌要看政府態度，現階段政府政策影響力已超越市場供需及景氣變化。
 
多數民眾認為下半年房價漲幅會在正負3％徘徊，房價是否下跌，仍屬未定論  
 
根據2014年Q2宅指數調查下半年的房價表現為何?結果顯示，全體受訪者有22.9％的民眾認為「下半年房會持平，並且在正負3％徘徊」，排名在第一位；而排名第二到第四位的，皆是看好房價會上漲，分別是有14.9％的民眾認為會上漲5％~10％；14.8％的民眾認為會上漲10％以上；14.5％的民眾認為會為漲3％~5％。而排名第五到第七位的，皆認為房價會下跌，分別是6.6％的民眾會下跌3％~5％；3.2％的民眾認為會下跌10％以上；3.0％的民眾會下跌5％~10％(附圖6)。
 
下半年房市，量縮價平，首購族及低總價產品為主力，郊區追價意願勝市區
 
中信房屋董事長鄭余正全認為，下半年房價不會大幅修正，也不會大幅上漲，持平的機率仍高，至於房價未來趨勢是否因政策打房及七合一選舉，或美國QE退場等因素的干擾而走跌，目前仍屬未定論，從2014年Q2宅指數調查可發現，多數民眾認為下半年房價會在正負3％間震盪，再者是看漲比例較多，而看跌的比例則較少，市場短期購屋意願雖轉趨觀望，但對房價看法仍偏中性樂觀，預計下半年房市仍會走「量縮價平」的格局。
 
此外，從各縣市的整體購屋預算來看，北市購屋預算終結連三漲的格局，本季由1485萬元下跌至1239萬元。而相較之下，郊區新北及桃園的購屋預算則屢創新高，分別來到1051萬元及809萬元，所以下半年房市，郊區追價意願勝市區，低總價及有重大建設利多的地方，仍可逢低進場布局(附圖7)。

 
宅指數研究方法︰
研究方法︰網路調查(IX Survey專業線上調查機制)
調查期間︰2014/05/29-2014/06/05
取樣來源：創市際大型樣本群(CyberPanel)。
取樣條件：台灣地區20歲以上，有固定工作，或對家中消費有決策權的家庭主婦、退休者。
總樣本數︰共回收1,347份有效樣本，在95％的信心水準下，抽樣誤差在正負2.67％以內，重點地區(台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大台中、大台南、大高雄)佔全體樣本73.3％，再依照行政院主計處公布2014年5月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權，加權後樣本規模為N=1,068份