【MyGoNews蕭又安/綜合報導】根據中信房屋第一季『宅指數』的調查顯示，「不動產」連續蟬聯21季最抗跌保值標的冠軍，比例達39.7％；而排名第二的為「保留現金」項目，比例有15.4％；排名第三的為「保險」項目，比例有10.8％；排名第四的為「黃金及貴金屬」，比例有9.6％；排名第五的為「投資外幣」，比例有9.4％，其中在外幣選項中，人民幣佔了6.9％。整體而言，由於投資人民幣需求正熱，資金排擠下，本季選擇「保留現金」及「保險」的項目，分別比上季減少的2.6％及4％，而投資外幣(含人民幣)比重，則由上季的4.8％大幅上升至9.4％(如附表1及附圖1)。
 
中信房屋董事長鄭余正全表示，自從2013年人民幣存款業務開放後，在高利的誘因驅使下，民眾的資產配置出現大洗牌，在資金排擠下，「保留現金」項目的比例從上季的18％下跌至15.4％，而「保險」項目則影響最鉅，比例由上季的14.8％下跌至本季的10.8％，多數民眾仍看好的不動產的抗跌保值性，不動產項目僅由上季的41.2％，小幅修正至39.7％，受影響幅度最輕，顯見人民幣高利存款資金排擠效應下，不動產仍是民眾心目中的最佳理財工具。
 
年輕人渴望有房 首購族進場意願 創三年新高
 
鄭余正全還指出，從本季宅指數的『購屋次數』調查發現，首購族佔兩年內有買房計畫的比例高達55.8％，比上季的51.5％增加了4.3％，創下三年新高；而第二次購屋的換屋族及投資客群，則由上季27.5％下跌至本季的24.1％(如附圖2所示)。
 
鄭余正全接著說明，年輕人渴望有房，儘管近幾年所得未明顯增長，精華區房價節節高升，加上政府擴大查稅等因素干擾，年輕人還是希望能夠有一個屬於自己的家，所以本季進場意願仍比上季大幅增加4.4％，更比2013年Q1同期增加了8.1％，來到本季的55.8％，可見首購族進場意願相當濃厚。而相對地，屬於二次購屋的換屋族及投資客群本季則相對保守，在擔憂政府實價課稅將悄悄上路的影響下，本季購屋意願則下跌至24.1％。
 
購屋目的  自用需求大增  投資需求下降
 
根據本季宅指數的購屋目的調查，屬於「自用」需求的買方由上季的52.9％上升至本季的59.2％；而屬於「投資」目的的買方，比例則由上季的28.1％下降至本季的26.9％；另外屬於廣義投資族「買給父母及子女」用的客群，進場比例也從上季的19％下跌至13.9％(如附圖3所示)。
 
鄭余正全進一步說明，由於自用客群擔心未來物價持續上漲，所得恐追不上房價，所以若有能力購屋者仍希望買房來自用。而屬投資客群的，包括純「投資」及「廣義投資者(買給父母或子女用)」，在擔心政府恐逐步落實「實價課稅」的衝擊下，短期投資及中長期置產的投資族群在本季皆呈現下跌的情況。
 
鄭余正全接著說，在人民幣存款業務開放後，資金排擠效應在本季已經發生，例如在宅指數調查「最抗跌保值」的項目中，選擇「保險」項目的比例已較上季衰退，而不動產投資雖然仍是民眾心中最抗跌保值的標的物，但在近期政府針對不動產擴大查稅的措施下，本次調查購屋目的時，投資族群也選擇暫避風頭，相對地自用及首購族群則連創新高，預計今年的房地產仍將是以自住客及首購族為市場的買盤主力。
 
年增349萬 北市購屋預算本季1485萬 創新高
 
根據宅指數調查，本季北市購屋預算為1485萬元，新北為974萬元，台中市為779萬元，高雄為533萬元(如附圖4所示)，其中北市1485萬元，還創下宅指數歷次調查以來的新高，更比去年Q1同期1136萬元大增了349萬。
 
中信房屋董事長鄭余正全認為，過去北市民眾心目中的理想購屋預算皆維持在1100萬元至1200萬元之間，而近兩季則有了大幅增加的趨勢，購屋預算已從去年Q1的1136萬元大增至本季的1485萬元，顯見民眾逐漸接受市區高房價的事實，而在去年八月實價登錄屆滿周年後，北市房價看回不回，所以民眾也將購屋預算逐漸拉高，預計未來電梯1到2房的小坪數產品，或3房的老公寓將是台北市自住客及首購族的主要置產標的。
 
家庭月收入8萬以下 購屋信心崩跌
 
鄭余正全進一步表示，根據本季宅指數的調查，從「家庭月收入」分析中可發現，家庭月收入8萬以上的買方，本季進場意願全面上揚，其中家庭月收入8-12萬的，購屋意願由上季的33.8％上升至本季的37.8％；而家庭月收入12-16萬的，購屋意願由13.6％上升至14.1％；另外，家庭月收入16萬以上的，購屋意願由7.9％上升至11％。反之，在家庭月收入8萬以下的族群，則呈現全面下跌，其中以家庭月收入4-8萬的購屋主力族群來看，進場比例由上季的30.1％下跌至本季的25.5％(如附圖5所示)。
 
鄭余正全還指出，若以北市購屋預算需約1500萬元，家庭月收入8萬以下族群，若貸款1000萬元，二十年期房貸本利攤還每月需繳款約5.5萬元，若是家庭月收入8萬以下，恐難進場買房，目前只有雙薪家庭較有機會來進場購屋，在所得長期不漲的情況下，本季家庭月收入8萬以下的族群，購屋信心呈現崩跌的狀態。
 
42.6％民眾有條件贊成實價課稅 但認為應簡化稅率
 
鄭余正全接著表示，近期政府擴大查稅，其中北市高總價產品近兩年有登錄資料的，將以實價課財產交易所得稅，而2014年的公告現值也大幅調漲，使土增稅稅基大幅增加，未來實價課稅為來將逐漸上路，究竟民眾對實價課稅的看法如何呢?根據中信房屋本季的宅指數調查指出，有42.6％民眾「有條件贊成實價課稅」，但認為『應簡化稅率，將土增稅、房屋稅、地價稅合併至單一稅率』才合理，在所有調查選項中排行第一位；再者排名第二的，有24.6％的民眾贊成「全面實價課稅」，認為不管多屋族或自住客，皆應增加房屋的持有稅及交易稅才符合公平正義，最後，有16.9％民眾「不贊成實價課稅」認為這樣等同變相全民加稅。
 
鄭余正全接著說明，政府未來會逐步落實實價課稅，如何控制房市人為炒作，同時又要兼顧整體經濟發展，且不傷及自住客買房進場的意願，將考驗政府的智慧。(如附圖6所示) 本季民眾對房價多空看法不確定 看漲看跌比重下降
持平者比例增加最多
 
根據本季宅指數調查，本季民眾對房價的看法中發現，有27.4％民眾看漲今年房價；31.7％的民眾認為今年房價將持平；18.4％的民眾則看跌，22.5％表示沒意見(如附圖7所示)。
 
中信房屋董事長鄭余正全表示，對照上季宅指數調查可發現，房價看漲的比例由上季47.3％下跌至本季的27.4％；此外，房價看跌的比例也從上季36.1％下降至本季的18.4％，顯見本季民眾對房市多空看法不確定，究竟今年房價會漲還是會跌，沒人敢說得準，似乎房價要漲不容易，房價要跌也有困難，反而是認為房價會持平者，由上季的16.6％上升至本季的31.7％，所以預計今年房價將在高檔徘徊，大跌不易，大漲也難，建議自住客及首購族可以耐心進場選屋，低總價及重大題材的郊區仍可進場卡位。
 
根據中信房屋的宅指數調查發現，若服貿協議2014年將通過，您手頭若有多餘資金，現在會如何佈局房市？多數民眾持「中立」看待，認為房價不一定會漲，不會加碼，但也不會馬上售出持有的不動產，比例有37.1％，排名第一，另外，排名第二有20.4％民眾認為應「加碼」房市，並提前卡位，佈局台灣不動產，等待房價上漲；最後有18.4％民眾認為應「減碼」房市，認為現在應獲利了結，房價已在相對高點，服貿只是議題炒作(如附表2所示)。
 
中信房屋董事長鄭余正全表示，若陸企來台設服務據點，商用不動產市場仍可期待，但在住宅市場上，由政府法規對大陸來台買房有嚴格的法規限制，所以服貿通過與房市不一定有直接的連動關係，此外，台灣房市自有比例高達八成以上，未來房價漲跌仍要看首購族及自住客的進場意願是否持續，以本季宅指數的觀察來看，首購及自住需求皆比上季成長，預計2014年房價仍會走向持平穩定的格局，低總價產品將續漲，民眾仍可進場卡位低單及低總的雙低產品。