【MyGoNews 林承志/台北報導】國際物業顧問DTZ戴德梁行分析2011年第3季度香港住宅及投資市場的表現。自第2季度末，本港樓市已出現了重大變化，物業交投明顯轉靜。環球股票市場出現巨大波動，影響了物業買家對入市的態度，觀望氣氛轉濃。物業投資市場也受到影響，本季成交數字跌至不及上季一半，然而外資基金於本季仍進行了一些重要買賣，可見本港物業投資市場仍有投資良機。

反映住宅及其他各類物業成交的物業臨時買賣合約數目，2011年第3季度結束了自2009年4月至2011年6月長達27個月的每月萬宗以上的紀錄，自本年6月份的11919宗，下跌37%至7月的7509宗，8月成交量保持平穩在7592宗，至9月再下跌至6765宗，反映市場氛圍持續低迷。總括第3季度的交投量較第2季度下跌了38%。

樓價也隨成交量而下跌。以太古城單位為例，最新平均呎價為9000港元，較本年5月錄得的高峰平均呎價9800港元下跌了8.2%。對比第2季度，本季太古城單位的價格下跌了7.2%，本港整體中小型住宅的價格則下跌了9.5%；不過，按年比較，整體中小型住宅的價格仍有7.6%的升幅。

豪宅價格在第3季度的跌幅則較中小型住宅溫和，以禮頓山單位為例，目前的平均呎價為26500港元，較5月保持至7月的高峰水平每呎27500港元下跌了3.6%。本港整體豪宅的平均價格則較第2季度下跌5%。豪宅在過去一年錄得較大的升幅，禮頓山單位的升幅平均為21.6%，整體豪宅的按年升幅則為15.9%。

DTZ戴德梁行大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻指出，目前本港樓市受到幾個因素所影響，包括政府的連串穩定樓市措施、實際按揭利率正在上升，以及歐美經濟危機，導致第3季度樓市表現轉遜。

香港政府在過去一年推出多輪打擊樓宇炒賣和穩定樓市的措施，包括推出更多土地拍賣以增加樓宇供應，又引入額外印花稅遏止炒風，連串措施也加重了買家的觀望心態。陶汝鴻表示，不少準買家也會觀望10月份施政報告的內容，會否令樓市出現新的變化，因此他們也會傾向暫延入市。

2011年內銀行連番提高按揭息率，也令入市熱情有所冷卻。戴德梁行表示，自2011年3月以來，香港多家主要銀行調高新造拆息按揭計劃中的定價基準。回顧2009年年初，市場上較普遍的實際按揭息率為拆息加0.78厘，但目前實際利率已升至2.75厘至3厘，等於每月供款增加了20%以上。

按揭利率的上升對買家的心理以至實際的購買力都帶來影響。雖然目前的按揭息口跟1998年時比較，仍處於較低的水平，因當時的每月供款中，利息佔了相當大的比重；但由於目前利率呈現上升走勢，對樓市的表現亦變得舉足輕重。

陶汝鴻表示，最後一個因素就是歐美經濟表現於近月轉差，美國經濟數據仍然疲弱，歐洲多國則出現債務危機，環球股市市況波動，包括香港在內：恒生指數於第3季度下跌了超過21%，是自2001年第3季度以來，即過往10年以來最大的季度跌幅。股市下跌造成的財富蒸發，打擊了部分買家的置業能力，令他們需要暫緩入市計劃。

按目前股票市場的發展來看，預料第4季度的樓市前景仍會比較黯淡。由於市場的觀望氣氛仍會維持濃重，預料住宅交投量仍會在較低的水平。如果股票市場的波動沒有平息，對樓市交投量的影響將會更大；不過，只要本港失業率保持平穩，反映經濟基調仍然良好，出現大規模急售資產套現的機會不會太大。

至於樓價方面，由於交投量減少，樓價將有所鬆動，預期中小型住宅價格或回落至本年年初的水平，豪宅價格則因為供應短缺，跌幅會較溫和。

第3季度香港物業投資市場轉靜，整季只錄得38宗單一成交金額逾1億港元的大額交易，成交量較第2季度的86宗少逾一半。本季的總交易額則上季上升31.5%，達到303.85億港元。

DTZ戴德梁行中國投資部聯席主管葉國平表示，若看本季物業投資市場的成交量，各類價格的物業都明顯受到環球經濟表現轉遜的影響，買家普遍持觀望態度，市場交投減少。雖然如此，本季的投資額卻較上季增加，這是由於季內錄得一宗重要的商舖物業買賣，推高了整體的成交額。如撇除了該宗商舖交易，則本季的成交總額會跌至110億港元左右，反映投資者普遍比較審慎。

葉國平指出，本季物業投資市場仍有一些正面的發展，本季各類型物業的交易量都減少，但物業價格的跌幅卻不大，可見市場並未出現廣泛的賤賣資產的情況。另外，本季一些大型買賣都屬外資參與，反映出外資依然積極在香港物業市場尋寶，並找到黃金投資機會。

此外，本季物業投資者基於股市下跌、銀行同業拆息的定價基準正在上調、投資成本增加及憂慮負現金流等因素而暫緩進行買賣，另外，中國大陸的信貸收緊，也對本港物業投資市場帶來一些影響。

豪宅交易量的跌幅為各類物業中最大，自上季的30宗跌至本季的7宗，涉及金額自上季的81億港元跌至本季的19.67億港元。葉國平說，豪宅的準買家心態變得保守，但業主的持貨能力仍然較強，加上低息環境，許多豪宅業主也不急於降價求售。此外，地皮及工業類物業的交易金額在本季則有上升，而本年其中一宗最重要的物業買賣就是一個工業類物業，由外資購入。本季外資頗為活躍，對商舖及工業類物業均有興趣，而本地投資者則相對較少參與買賣。

葉國平總結，過去一年，本港各類投資物業的租金回報均維持在較低但穩定的水平，反映投資市道較為蓬勃。最近工業類物業的資金價格改變，租金回報開始呈現上升趨勢。雖然從目前市場環境來看，預期第4季度的物業投資市場不會有太大的突破，但我們相信投資者仍會密切注視各類物業的租金回報變化，審慎考慮其投資行動。