【MyGoNews林承志/台北報導】商辦屬收益型產品，在多數國家，價格皆在住宅產品之上，台灣實施ECFA後，長期經濟情勢看好，商辦產品逐漸嶄露頭角，成為資產布局一大重心。投資商辦產品首重投資報酬率，大台北商辦行情於ECFA簽訂前後，因預期心理帶動A、B級商業辦公產品價格飆漲，導致商辦租金投資報酬率逐步走低；反觀台中精華商辦，在大量台商自用、置產需求支撐下，掀起一股商辦投資熱潮。比較北市信義計劃區、敦北民生、松江南京、內湖科學園區等重點商圈，台中港路商辦以其（一）稀有、（二）價實、（三）高投報等三大特性，更勝其他地區。

戴德梁行：商辦三到五年內將快速增長

戴德梁行二○一一年初發表「ECFA簽訂對台灣房地產市場研究報告」指出，在未來三到五年內，隨著（一）ECFA逐步落實、（二）貿易量增加、（三）經濟聯繫增強，（四）跨境投資活動增加等狀況，會吸引更多大陸企業進入台灣。二○一○年末，已有多家大陸企業（如中鋼、交通銀行、中化等）在台北CBD信義區設立代表處。隨著越來越多大陸產品進入台灣，預期大陸企業在台灣租、購商業地產活動也會不斷增加。因此，戴德梁行預計：「台灣商辦市場將有快速增長。」

因為看準商辦後市，北市「商辦爭奪戰」於信義計劃區快速展開，「統一國際大樓」自二一年中起一連四次交易，成交價由剛開始的每坪一百三十萬元，一路拉升到每坪一百七十萬元，三個月時間，北市商辦行情「變！變！變！」、「漲！漲！漲」，讓人看得眼花撩亂。

二○一一年政府祭出奢侈稅上路前夕，位於台北市東區心臟地帶的三陽忠孝大樓進行法拍，創下（一）法拍店面新高、（二）B級辦公室價格新高、（三）土地成交行情新高的「三高」記錄。在奢侈稅執行之後，商辦的搶手，讓市場資金出現向商不動產聚集的趨勢。

房價漲 北市商辦投報率探底

ECFA、陸客來台等多項預期心理因素，導致北市商辦產品出現「搶貨」狀況，然而，在房價創新高同時，租金漲幅卻沒有跟上，出現商辦租金投資報酬率下降的困擾。根據高力國際統計二○○五到二○一一年北市商辦整體租金行情，僅頂級商辦上漲約百分之一點零八，其餘呈現持平，高房價降低了租金投報率，讓人開始思考「應該在商辦價格合理區域，選擇A級產品，投報率才會高於金融機構存款利率。」

全球資產管理公司表示，二○一一年第二季北市商辦各等級大樓價格皆小幅上漲，年化租金報酬率約百分之二點七，報酬率持平，因商辦行情上漲同時，租金也有小幅走揚，且空置率連續兩收斂，顯示產業逐漸復甦，改善。商仲業者認為，「若商辦產品投資報酬率低於百分之三以下，就難以吸引法一一年預估將超過四百五十億元新台幣，人以及外資進場。」

海外台商  看上台中港路商辦產品

台北商辦價格飆高，租金投報率下降。反觀，台中地區商辦產品卻在台商鮭魚回流帶動下，企業總部需求大增。根據大陸台商經貿網統計，二○○六年台商回台投資金額僅二十二億元新台幣，二○一○年投資金額高達三百八十億元新台幣，二○一一年預估將超過四百五十億元新台幣，大幅成長二十倍。

興富發建設董事長鄭欽天表示：「不少中部台商在中國發展良好，生意越做越大，但台灣總部是住家兼工廠，隨著中國人力成本升高，台灣投資環境改善，企業老闆回台，首要之務就是替公司尋找一個企業總部。」這些創造台灣經濟奇蹟的工廠，面對產業全球化，企業董事長們對於門面要求更高，也刺激了中部商辦的需求，近期興富發於台中推出的商辦個案中，即有不少此類大老闆前來洽詢。

海外台商在中部尋找企業總部的需求大幅提升，中台灣政經都心「台中市」成為首選，擁有陸、海、空三港優勢，且為中部唯一直轄市，台中市無論是公共建設資源或城市整體規劃皆優於周邊縣市。中港綠園道附近的商辦成兵家必爭之地，包括勤美集團、國泰人壽、遠雄人壽、興富發建設皆已在此置產、開發商用不動產，但多為自用或出租，真正釋出坪數幾近於零。

台中港路商辦購買三指南

鎖定國際商道優勢，台中港路更是各大外商銀行、企業積極設點的主要地段，短短一公里的中港綠園道沿線，即有十一家外商銀行、壽險業者、十四家本國銀行設點（表二），這些金融機構打造出「台中港路‧金控大道」。

因此，站在ECFA投資熱潮的制高點，可以歸納出三個重點：（一）商辦優於住宅、（二）中台灣優於北台灣、（三）台中港路優於七期，特別是具地標價值的頂級商辦，因其地段、建築、規劃的稀有性，將成為各大企業矚目的焦點，投資價值更甚一般B級辦公室，當市場有此產品釋出，絕對是外資、港資、陸資，三資搶進的唯一標的。