【MyGoNews 林承志/台北報導】打出居住正義大旗，朝野雙方就不動產交易實價登錄議題攻防，但實價登錄就能解決高房價問題嗎？學者認為還是得深入至不動產實價課稅，才能真正實現居住正義。國立台北商技術學院財稅系副教授黃耀輝認為，近年房地產飆漲的主因除資金行情、調降遺產稅外，房地產各項稅賦過低，更是引導資金注入房地產的禍首。

台灣不動產持有成本相當不合理，以北市文教區市值2000萬的房子來看，房地產稅額(地價稅+房屋稅)約為6500+2800=9300，還不到1萬元。但1部2000cc的自小客車，1年的牌照稅+燃料稅就要1.12萬元。養車竟比養房貴，根據統計2007年政府牌照稅總收入僅533億元，約莫等同同年房屋稅539億元。但房價與車價相差豈只千里。

其次，若比較世界各國財產稅，以130坪帝寶豪宅計算，每棟價值逾3億元，但地價稅約4萬元，豪宅稅後房屋稅約為30萬元，有效稅率約為0.1%。但加拿大溫哥華西區市價200萬元加幣的獨棟別墅，財產稅則需2萬加幣，有效稅率約為1%。台灣房地產持有成本經過調整後，仍是國外的10分之1。

除持有成本低外，房地產交易稅負同樣也偏低。黃耀輝指出，台灣土地增值稅以公告現值為準，且公告現值目前仍嚴重偏低於市價，導致土地實際交易價格的增益，既不課徵土地增值稅，也免所得稅。此外，土地公告現值1年調1次，同年交易也免課稅。

至於房屋評定現值則是30年未曾調整，除部份豪宅地段率調昇外，出售房屋的財產交易所得，若不採實際申報，財政部則會依房屋評定現值乘以當地財產交易所得課稅標準來計算。若以2010年時210坪帝寶評定現值為1300萬元，乘以當年所得課稅標準37%，也僅481萬元，併入所得稅申報，最高40%，房屋交易稅僅192.4萬。若賣屋人由預售每坪85萬持有至今，每坪漲幅約150萬，交易所得稅不到2坪價差。

無論是土地增值稅、房屋交易所得稅負，或者持有成本，皆因稅基問題嚴重偏低，給予有心的投資人從中謀取巨大利益的空間，導致房地產價格居高不下。因此，必須研擬實價課稅機制，合理反映不動產持有以及交易資本利得稅，才能有效嚇阻資金持續流入不動產市場，所謂的居住「正義」才能以被伸張。