北京地王專案銷售策略出現兩極化

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2010年受關注較高的中海、中信、方興、潤通鴻業地產等公司旗下的北京「地王」專案已經在3-6月陸續排隊入市銷售，另一個地王專案保利旗下的保利「中央公園」也預計在7月將要開盤，從已經入市的地王銷售情況來看，伴隨著樓市調控，多數項目調低售價，但成交卻冷熱不均。

根據鏈家地產市場研究部統計，2011年已經入市的4個地王專案成交情況冷熱不均，中海旗下的中海「九浩苑」和方興地產的「金茂家園」簽約良好，而另外兩個地王專案則少有成交，其中5月份入市的「潤楓領尚」至今僅有1套成交。

鏈家地產首席分析師張月認為，已入市地王項目的成交呈現冷熱不均，表明地王專案在房價調控的環境下的兩種銷售狀態：一種是降價求售，以中海「九浩苑」和「金茂家園」為例，兩者雖然定位高端公寓，但成交價格卻與周邊項目價格基本持平，「金茂家園」甚至低於周邊8000元/平米，加之位置的優越性，因此簽約較好；另一種則是高價滯銷，以「潤楓領尚」和「中信新城」為例，兩個項目的售價均遠高於周邊項目價格3000-6000元/平米，超出購房者的價格接受空間，因此至今少有成交。

張月認為，在售以及未來將要入市的保利「中央公園」、「里安君匯」等地王專案將會面臨兩方面的銷售壓力：首先，以「中信新城」項目為例，樓面價在成交均價中占比達到58%，但該項目的銷售價格依舊高於同區域均價2000-3000元。鏈家地產首席分析師張月認為，地王項目由於其拿地以及建築成本較高，在政府對於樓市價格嚴厲調控和消費者的降價預期強烈的情況下，相對於其他項目，其價格能夠下調的空間較少，所以難以被市場接受。

其次，根據鏈家地產市場研究部統計，2010年以來中高端期房住宅供應量約18800套，但僅有45%簽約，其中今年6月開盤得中高端項目簽約率僅11%。以目前中高端住宅約600套/月成交來看，僅2010年以來的中高端住宅大概需要17-18個月進行消化，消化速度較普通住宅更為緩慢。

張月認為，以地王項目為代表的高地價樓盤，產品定位多屬中高端，而近期中高端樓盤的入市數量出現劇增，而市場消化速度較慢，短時間內同質化的高端住宅重疊程度加深，會對地王項目的銷售形成較大衝擊。目前購房者對於價格期望仍處於低位，以地王項目為代表的中高端專案入市不但不會帶動周邊房價，反而因自身價格過高難以成交。預計未來中高端樓盤的定價將出現回落，同時低端項目的入市比重將增多，短時間內商品房價格依舊缺乏上漲動力。