【MyGoNews 林承志/台北報導】國際物業顧問DTZ戴德梁行分析2011年第2季度香港住宅及投資市場的表現，指出香港政府接連推出穩定樓市的措施，抑制了部分短炒活動，然而市場氣氛亦因此趨向觀望。近月成交量下跌，中小型住宅以至豪宅的樓價也向下調，反映了政策的影響力。

2011年首季樓市的成交量逐月穩步上升，但進入第2季度後，隨著按揭利率開始出現變化，加上政府續推穩定樓市的政策，按月成交量亦呈現較大的波動。反映住宅及其他各類物業成交的物業臨時買賣合約數目，自3月份的13,838宗跌至4月份的10,583宗，5月份反彈至12,764宗，但在6月份再跌至11,919宗。

DTZ戴德梁行大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻指出，3月中開始，香港多家主要銀行調高新造拆息按揭計劃的息率，已令部分買家轉向觀望，加上政府再推出樓市穩定措施，令觀望氣氛更濃。回顧2011年上半年，物業臨時買賣合約的總數為71,868宗，較去年同期跌8.6%；第2季度成交量較第1季度跌3.7%，而6月份的按月跌幅更大，達6.6%，反映政府正積極為樓市降溫。

香港中小型住宅的價格，截至6月份已錄得25.1%的按年升幅，上半年間的升幅為12.5%，第2季度則較上季升1.7%。然而經過長時間上升後，隨著近期成交量下跌，樓價於6月份開始鬆動。以太古城單位為例，其高峰平均呎價是5月份錄得的9,800港元，但至6月份輕微回落1%至9,700港元，7月的呎價再按月回落1.5%至9,550港元。

豪宅價格過去1年的升勢更急，截至6月份的按年升幅高達29.3%，2011年上半年間的升幅為13.3%，第2季度則較上季升3.1%。豪宅價格亦因近期成交放緩而趨向平穩，以禮頓山單位為例，平均呎價於5月升至高峰水平的27,500港元後，於6月及7月橫行。

最近香港政府引述數字表示，引入額外印花稅後，2011年4月份只有72宗確認人轉售（「摸貨」），較去年首11個月的每月平均約320宗，下跌了78% 。陶汝鴻說：「從2009年4月到本年6月，本港物業市場已經連續27個月錄得每月成交量在10,000宗以上。政府的措施剔除了部分炒家後，市場仍然持續地錄得較大的成交量，反映出樓宇需求主要來自自住買家，而且相當穩固。」

政府於6月份再循增加土地供應及加強銀行體系的風險管理兩方面，冀令樓市降溫，措施包括在7月至9月期間，以拍賣或招標方式出售8幅住宅用地；同時，香港金融管理局亦宣布多項收緊住宅按揭成數的措施，這已是過去20個月內，金管局第四次收緊住宅按揭成數。陶汝鴻說，加上2010年11月推出的額外印花稅，香港政府本輪降溫措施力度之大，為近年所罕見。

連番措施剛好在銀行開始調整按揭息率時推出，買家的每月供款亦因而增加。戴德梁行認為，新造拆息按揭計劃中銀行同業拆息的定價基準已從0.65%調高至1.8%，令每月供款較前增加了12%。因此，當利率上升時，買家的供款負擔將會加重，這或會影響樓市氣氛和交投量。

陶汝鴻續稱：「政府連番推出為樓市降溫的措施，對買家入市的態度以至實際的購買力，都會造成影響。更重要的是，措施頻密的推出，讓買家對未來樓市發展的形勢更不確定。政策既能在某程度上遏制炒風，也當因應市場變化、環球利率變動及其他經濟因素而靈活施行，以免市場在政策及多重因素的影響下，會出現矯枉過正的情況。