【MyGoNews林湘慈/綜合報導】不動產市場中，中古公寓與中古住宅大樓房價相對較低，且部分公設比低、實際使用坪數大，但屋齡較舊，屋況較差，未來整修維護費用高；新成屋房價及公設比高，實際使用坪數小，不過建材及屋況較佳，且管理通常較優，安全性、便利性較高。以上兩者各有其優缺點，如何選擇端看購屋者的喜愛，但是中古屋房價與新成屋房價之間的差距是多少？不同的行政區又是如何？相信以上都是許多人在面臨買屋決策常會遇到的問題。
 
為利民眾了解台北市中古屋與新成屋的房價資訊，地政局利用實價登錄(2012年8月至2014年4月)以來所累積的資料，將各行政區二樓以上不動產買賣交易案例，依建物型態分為公寓(5樓以下無電梯)及住宅大樓(6樓以上有電梯)進行相關統計及分析，分別計算屋齡6~20年、21年以上中古住宅大樓及21~40年、41年以上中古公寓與0~5年住宅大樓新成屋資料的差距(0~20年公寓案例較少較不具代表性，故不列入本次統計範圍)，並採用「房價比」的概念來說明，其計算方式係以(中古屋平均單價／新成 屋平均單價)×100％，房價比愈大代表房價的差距小，房價比愈小代表房價差距大。
 
一、全市中古屋PK新成屋，建築型態、屋齡有影響
 
經統計實價登錄期間全市新成屋平均單價為每坪70.4萬元，6~20年中古大樓平均單價為每坪62.1萬元，與新成屋之價差約每坪8.3萬元，房價比為88.2％；21年以上中古大樓平均單價為每坪58.9萬元，與新成屋之價差約每 坪11.5萬元，房價比為83.7％；21~40年中古公寓平均單價為每坪46.3萬元，與新成屋價差約每坪24.1萬元，房價比為65.8％；41年以上中古公寓平均單價為每坪55.6萬元，與新成屋價差約每坪14.8萬元，房價比為79％。經由上述統計資料可知中古大樓房價比高於中古公寓，另除了41年以上中古公寓以外，隨著屋齡增加房價比呈現降低的趨勢。
 
另因台北市各行政區仍存在有房價上之差異，為進一步 了解新成屋與中古屋在各區房價比上的變化情形，分析如下：
 
(一)6~20年中古大樓PK新成屋，市中心區差很小
各行政區6~20年中古大樓與新成屋房價比在76.6％~91.6％之間，房價比最高的前3名依序為信義區91.6％、大安區及中正區的90.8％ ，以上三區均位處市中心，居住環境佳，生活機能便利，因此6~20年中古大樓的房價每坪仍有81.2~95萬元，與新成屋之房價差距較小。
 
全市6~20年中古大樓房價比低於80％者僅有松山區之76.6％，其新成屋主要分布在敦化南、北路及都市更新地區，居住環境佳，生活機能健全，房價相對較高，而6~20年中古大樓較為分散，且多位於寶清街、撫遠街、塔悠路一帶，因整體環境條件稍差，房價相對較低。
 
(二)21年以上中古大樓PK新成屋，大安區保值性佳
各行政區21年以上中古大樓與新成屋房價比在70％~86.2％之間，房價比最高的前3名依序為南港區86.2％、大安 區及士林區的81.8％，其中南港區21年以上中古大樓案例數僅有46件，較不具代表性。
 
大安區則因區位優勢難以取代，即使是21年以上中古大樓平均單價仍有每坪85.6萬元，房價保值性佳；而士林區21年以上中古大樓案例主要位於天母地區中山北路六、七段一帶，鄰近美國學校及日僑學校，具有異國人文氣息，生活機能佳，21年以上中古大樓平均單價也有每坪57.8萬元。
 
全市21年以上中古大樓與新成屋房價比最低的為中山區70％，其21年以上中古大樓案例數多達2,028件，交易量為全市之冠，主要集中於晴光商圈、林森北路條通商圈一帶，雖生活機能完整，惟居住寧適性稍差，故房價相對較低。房價比次低的為信義區70.9％，其21年以上中古大樓案例主要分布於基隆路一、二段及吳興街一帶，雖然平均單價達每坪68.3萬元，但與新成屋每坪96.4萬元比仍屬相對較低。
 
(三)21~40年中古公寓PK新成屋，信義區變化大
 
各行政區21~40年中古公寓與新成屋房價比在58.7％~73.2％之間，房價比最高的前三名依序為北投區73.2％、中山區72.8％及中正區72.7％，其中北投區新成屋多分布在中央北路三段、新北投等較外緣與地勢較高地區，生活機能稍差，故新成屋平均價格較低。
 
而中山區之中古公寓多位於捷運站周邊等生活機能較佳地區，平均單價每坪為53.9萬元甚至高於21年以上中古大樓每坪51.8萬元，顯示居住環境的優劣對於房價仍有較大影響；中正區21~40年中古公寓主要分布於臨沂街一帶及羅斯福路三、四段巷弄內，居住環境優良，平均單價每坪65萬元，房價較高。
 
房價比最低的前三名依序為信義區58.7％、萬華區64％及士林區65.9％，其中信義區新成屋主要分布在信義計畫區及都市更新地區，交通及生活機能便利，房價水準高，中古公寓主要分布在台北醫學大學附近及福德街、虎林街一帶，因鄰近市場，且街道狹窄，房價相對較低；萬華區新成屋主要分布在萬大路、西園路、東園街一帶，生活機能完善，中古公寓主要分布在寶興街、長泰街、雙園街一帶，因建物老舊、巷道狹窄車輛出入不便，生活環境較不理想，房價相對偏低；士林區新成屋主要位於天母生活圈，居住品質佳，中古公寓主要分布在社子、葫蘆堵、後港等早期開發地區，因屋齡較舊、公共設施相對較為缺乏，故房價較低。
 
(四)意外小發現，41年以上中古公寓PK新成屋，房價差距變小
 
在進行以上統計分析時，意外發現一個有趣的現象，當中古公寓的屋齡達41年以上時，與新成屋的房價差距有變小的情形。
 
全市41年以上中古公寓與新成屋平均房價比為79％，明顯高於21~40年中古公寓與新成屋的65.8％，並接近21年以上中古大樓與新成屋的83.7％。各行政區除中正區、士林區、萬華區外，41年以上中古公寓與新成屋房價比普遍均高於21~40年中古公寓，顯示當公寓屋齡增加到一定年期時，與新成屋的價差有變小的趨勢，推測可能原因為屋齡41年以上公寓雖然老舊，但土地持分面積大，多具備改建或都市更新的條件，因此仍吸引不少買家。至中正區41年以上中古公寓多位於汀州路、廈門街一帶，士林區41年以上中古公寓多位於社子、葫蘆堵一帶，萬華區41年以上中古公寓多位於寶興街、長泰街一帶，以上地區多因巷道狹窄，整體環境稍差，新成屋房價較低，可進行都市更新的條件較差，且土地共有人多，持分面積較為細碎，改建或都市更新需耗費較長時間整合，故41年以上中古公寓房價較低。
 
二、試算小幫手，算算是多少
 
為提供民眾快速計算中古屋與新成屋房價差距作為購屋的參考，可經由房價比的統計進行簡易的試算，假設新成屋單價約為每坪100萬元，則6~20年中古大樓約為每坪88.2萬元，21年以上中古大樓約為每坪83.7萬元，21~40年中古公寓約為每坪65.8萬元，41年以上中古公寓約為每坪79萬元。
 
另外如以全市新成屋及中古屋平均單價為基礎，亦可簡易試算購買新成屋或中古屋時其總價約略各是多少，差距又是多少。如以購買30坪房屋為例，新成屋約需準備2,112萬元，6~20年中古大樓約需準備1,863萬元，較新成屋少249萬元；21年以上中古大樓需準備1,767萬元，較新成屋少345萬元；21~40年中古公寓約需準備1,389萬元，較新成屋少723萬元；41年以上中古公寓約需準備1,668萬元，較新成屋少444萬元。
 
三、新屋舊屋各有愛，聰明購屋看過來
 
地政局為提供民眾更多的購屋選擇，綜合整理以上統計結果，提供以下新成屋與中古屋價差較大的一些區域，作為參考。
 
信義區新成屋平均單價為每坪96.4萬元，而21~40年中古公寓平均單價為每坪56.6萬元，每坪價差達39.8萬元，因此若有意入住信義區，可以考慮松山路、吳興街、福德街一帶的中古公寓，價格相對較為實惠。
 
松山區新成屋平均單價為每坪92.4萬元，而6～20年中古大樓平均單價為每坪70.8萬元，每坪價差也有21.6萬元，喜歡松山區環境的朋友，則可以往南京東路五段、三民路巷弄內去尋找20年以內的中古大樓。
 
中山區新成屋平均單價為每坪74萬元，而21年以上中古大樓平均單價為每坪51.8萬元，每坪價差達22.2萬元，中山區各類建物選項豐富，且多中小坪數產品，林森北路、新生北路、錦州街一帶的中古大樓，雖然屋齡較舊，但房價親民許多。
 
如果對於新成屋情有獨鍾，北投區、文山區新成屋平均單價分別為每坪54.4萬元、54.2萬元，為全市較低的區域，而且新成屋房價與中古公寓價差較小，購買新成屋相對較划算，北投區捷運關渡站、新北投站、復興崗站周邊，文山區的政大二期重劃區、福興路、指南路三段一帶，都有不少新成屋案例，不妨多加比較。
 
擁有一個專屬於自己的空間，是許多人心中的夢想，地政局提醒，中古屋、新成屋各有優缺利弊，民眾可考量自身的需求，仔細衡量負擔能力，並多方蒐集市場相關資訊，才能挑選到最適合自己的房子，完成居家夢想。