【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】戴德梁行發佈2014年Q1台北市商辦市場景氣調查報告，A級辦公大樓空置率微幅下降，全市整體空置率為8.7％，較上季減少0.5個百分點，租賃市場無太大變化，租金大多呈現持平的局面，每坪每月2,300元。由於2013年第四季捷運信義線通車，信義區交通條件更為良好，近期台北101大樓有加速去化的表現，預計下季將會新增更多租戶。
 
預估2014年A級辦公大樓新供給，包含宏盛宏泰捷四聯開大樓約10,400坪、合庫新總行大樓20,500坪，富邦人壽的敦南大樓約5,200坪，華南金控總部約12,600坪，合計達48,700坪，其中除合庫新總行大樓、華南金控總部部分自用外，整體可租賃面積達22,100坪，預計各區將面臨租金競價的壓力。
 
2014年第一季不動產買賣成交銳減，總交易金額(不含土地)來到新台幣69.63億元，較上季交易金額下降71.2％，也是過去兩年來單季歷史新低交易量，投資交易仍集中於北台灣。本季最大宗交易位於桃園縣，為南山人壽以新台幣13.11億元購入中壢市之銀座21大樓部分樓層，面積為34,286坪。
 
由於台北市已無適合投資標的可符合2.875％租金收益之要求，致壽險資金觸角轉移到其他縣市。本季其他交易金額全數低於新台幣10億元以下，在投資市場一片沈寂的氛圍下，平價旅館因金額不大，加上搭上觀光市場的持續成長，反而成為另類小而美的投資標的。
 
本季台北市中正區之貝殼窩青年旅舍以新台幣2.09億元成交。在過去三年中，台北市與新北市總計約有140億元的旅館交易量，在九宗交易個案中，售出約1,020個房間數，其中低於100房的平價旅館，約有61.22億元的交易量，主要集中在中正區及中山區。
 
此類型標的買家多數是建設公司或投資公司，一方面著眼於營運獲利，另一方面可以出租經營，收取租金並期待未來都市更新的不動產增值效益，預估目前市場待售的平價旅館銷售金額約有58.75億元。目前投資人對於平價旅館投資回報率約以2.5-3％為其投資評估的門檻。目前探詢對象除了前述買家外，也出現陸資旅館經營者，承租或購置均可。
 
而上市建設公司也積極加入旅館經營的行列，以國泰建設為首的國泰商旅精品旅館，承租國泰人壽舊有辦公大樓整建改裝，以雙品牌和逸及慕軒跨入旅館營運。不論是精品旅館或是平價旅館，其切入市場的模式多數以舊大樓為主，有些是原有旅館轉手，有些是辦公大樓以拉皮整建方式重新打造旅館，不須重新建造，以快速開業營運搶食市場大餅。
 
2014年第一季土地所有權交易量僅214億元，為近兩年來首度跌破單季300億元的交易量。根據戴德梁行統計，2014年第一季的土地交易金額(所有權及地上權)約322億元，其中有108億為公部門標售之地上權交易，換言之，土地所有權交易金額僅214億元。戴德梁行指出，自2011年下半年起，連續十季的土地所有權買賣皆有300億元以上的穩定交易量，2014年第一季土地所有權成交總金額則是近兩年來罕見的縮量。
 
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，2014年第一季的最大宗土地所有權交易為昇陽建設以14.1億元標得位於台北市中正區延平南路旁，面積僅200坪的商業區土地，這也是2008年金融海嘯以來，單季最大宗土地交易中金額最低者。
 
政府自2010年停止標售大面積土地以來，精華區大面積的所有權土地一地難求，而都市更新條例修法目前仍卡在立法院待審，也阻斷建商另類取得大面積土地的路，因此200坪的精華區土地，現在對建商來說已經是不可多得。
 
本季較受矚目的土地所有權交易尚包括國壽處分高雄仁武的商業區土地，及冠德處分台北市可供容積移轉的公共設施保留地，處分土地除了可解讀為逢高出脫、去蕪存菁的投資策略外，也可隱約嗅出地價已在高峰的味道。
 
在地上權政策方面，投資人對於地上權土地已逐漸熟悉其投資細節，並能模擬期間可能產生的投資風險，但從近期信義計畫區A25土地流標、冠德放棄大直海基會附近包裹都市更新事業的地上權土地之結果來看，楊長達認為交付土地權利時應同步交付開發主導權是這類土地順利標售與否的關鍵。