【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】商用不動產2015年交易市場首季表現欠佳、交易量大幅縮減，根據永慶資產管理統計，2015年第1季億元以上商用不動產的交易金額約84.9億元，較上季226.3億元，量縮62.5％，為近3年來單季新低。本季投資資產類型以廠辦為最高，交易金額為34.4億元、佔比40.5％，其次為廠房的27.8億元、佔比32.7％；買方投資人則以科技業為大宗，交易金額為36.4億元，投資人購買多以自用為主。
 
統計2015年第1季台北市商辦平均租金為2,093元/坪/月，平均空置率為7.5％。商辦空置率因新增富邦敦南大樓約1.4萬坪面積，空置面積因此提升，整體租金行情部分則與上季相當。永慶資產管理協理黃增福表示，除了金八條未解禁外，2015年房屋稅調漲以及房地合一稅改等影響下，商用不動產交易除了自用需求外，整體市況表現冷淡。
 
加上新落成的辦公大樓供給持續增加，去化速度已呈現放緩的情況。黃增福觀察，目前商用不動產交易熱區除了捷運信義線、松山線沿站經過的信義計劃區、敦南商圈、以及南京東路商圈之外，松山車站與南港車站綜合大樓也將陸續啟用，預期會有一波產業移動的風潮，有機會促進商用不動產業主進行調節資產配置或汰弱留強。
 
統計第1季億元以上商用不動產交易案投資總金額約84.9億元。分析投資資產類型，累計交易金額最高的為廠辦，交易金額為34.4億元、佔比40.5％，其次為廠房的27.8億元、佔比32.7％。黃增福指出，本季交易金額最高的交易案，為遊戲橘子以23.88億元購買內湖區新光瑞湖大樓全棟，換算每坪單價約40.1萬/坪。
 
根據永慶資產管理調查，2015年第1季台北市主要辦公商圈的辦公大樓受到新大樓落成增加供給面積的因素，平均空置率上升至7.5％，較上季增加0.7個百分點。整體辦公租金維持在2,093元/坪/月，黃增福說明，捷運信義線與松山線開通效益之後，區域中古商辦租金已反映一波漲勢，受到市場供給不斷增加的情況下，部分中古辦公大樓的業主求租金收益優先，價格稍有些調降，使得本季平均租金並未出現明顯上漲情況，而與上一季相當。此外，信義計畫區A級辦公的行情，受惠大陸與國際企業進駐需求不減，區域行情仍站穩平均3,300元/坪/月的水準。
 
國內景氣穩定成長，台北市辦公登記家數近一年增加近4千家，顯示業主新設立公司或擴充辦公使用的需求仍在。黃增福指出，設置辦公熱區集中於中山區、大安區與松山區等三區，總計約8.3萬家，即佔全北市49％。在觀光政策推動，以及陸客自由行城市持續增加，陸客來台人次不斷創新高，以2月來台旅客統計81萬人次中，陸客比重即高達五成。因此，觀光旅遊服務業、運輸、旅宿業、精品百貨業、零售業、餐飲業、特色食品與商品產業等，商機仍穩定發展中。唯辦公面積已呈現供給大於需求的現象，加上房市政策的管控，預期租金行情呈現走緩格局，買賣交易價格下修的機會大。

近年南港受惠重大建設帶動，包括南港軟體園區與中國信託金融園區進駐，增加區域就業人力之外，台北市府更提出東區門戶計畫，以南港車站四鐵共構為核心，陸續興建國家會展中心、北部流行音樂中心以及國家生技園區等建設。黃增福表示，台鐵南港站與松山站綜合大樓將陸續啟用，預計新增5萬坪與3萬坪商用面積，提供旅館、辦公與商場經營使用。
 
此外，包括佔地5.4公頃的南港調度場開發案已簽約，將興建國際商旅園區，預計2020年完工啟用。北市府也規劃8年內在南港區新增約一萬戶的公共住宅，大幅增加區域青年居住與就業機會。
 
黃增福分析，南港與松山車站大樓興起的影響下，將帶動許多商辦租賃的商機，以及活絡車站周邊商圈不動產的開發，北市商圈板塊向東擴展，在目前房市低迷的氣氛下，及未來新商辦持有成本轉嫁墊高租金影響下，有機會促進舊市區商用不動產汰弱留強與資產配置調整的轉換潮。