【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台北辦公室租賃市場在全球景氣持續復甦的帶動下，需求於2014年第3季持續穩定成長。綜合行政院主計處、經濟部及國際知名人力資源機構最新統計資料顯示，台灣失業率於8月份來到4.08％，為14年來的新低。此外，零售及餐飲業營業額於本季持續成長，逾43％的企業都表示於2014年第4季將持續增聘人力。預期辦公空間需求將持續增加，仲量聯行發現近來潛在或現有租戶紛相詢問興建中的商辦大樓空間，甚至已有租戶進行興建中大樓租約的簽訂，也順勢帶動預租市場的成長。
 
近來因手機大廠相繼推出新產品、4G網路建置、來台觀光人次持續成長等利多的帶動下，相關產業的辦公室租賃需求呈現增加的趨勢。2014年第3季空置率延續前4季走勢，持續下修；2014年第3季台北市A級商辦整體空置率較第2季微幅下降0.2個百分點來到8.0％。淨去化量較上季增加約1000坪來到3,889坪。2014年第3季新租約主要需求來自於金融、網路及科技產業，並多集中於信義區。部分大樓業主在空置率減少的影響下些微調漲租金，進而使得整體租金較上季微幅成長0.2％至新台幣每坪每月2,546元，為2008年來的次高值。
 
2014年第3季仲量聯行市場調查針對市郊區域進行調查範圍的調整，所涵蓋範圍由前次的21棟增加至37棟大樓。內湖整體租金來到每坪每月1,201元，南港軟體園區平均租金來到每坪每月1,229元，降幅為4.4％。在空置率方面，2014年第3季內湖空置率為15.9％；南港則為8.36％。此次因為調查範圍擴大、棟數增加，整體市郊區域市場於租金及需求面仍趨於平穩。並已有潛在租戶在南港、大直、松山等區域進行租賃相關計畫，後市將持續看好。
 
雖當今經濟前景仍處復甦階段，企業於租賃支出上較謹慎保守。在A級商辦供給有限且持續去化的狀況下，有增租或擴編需求的企業近來逐漸將注意力轉往興建中的大樓，此些大樓則多位於南港、松山、大直等市郊區域。尤其空間需求較大的企業，市郊的租金則相對較為經濟。付租能力較高或空間需求較小的企業始會考慮信義區等主要商業區。
 
此外，預租較現有大樓在租金的議價空間上，彈性亦較大。除租金價格外，交通便利性及週邊生活機能也是租戶評估租賃物件時的主要考量因素。目前詢問度較高的新供給多為位於鄰近大眾運輸服務的地點。仲量聯行初步預計2014年底前，台北市預租案件成交量可能會落在18,000至27,000坪之間。
 
仲量聯行在2013年第4季起即預計2014年租金成長率將介於2-5％之間；至目前2014年第3季，台北市A級商辦租金已較2013年底增加3.1％。在目前空置率偏低、景氣逐步復甦的影響及未來新供給普遍租金開價偏高的帶動下，預計2014年租金可望持續穩定成長4-5％。
 
於未來新供給陸續完工，部分企業租戶預計為尋求品質較佳及較大的辦公空間將陸續有搬遷的需求。現有供給或老舊大樓將面對租金、大樓品質等市場競爭，預計屋齡較高的各級商辦將面對更新的需求以迎合未來市場上整體辦公大樓品質的提升。除近來有辦公大樓整修或改建為飯店、住宅等其他用途外，2014年第3季亦有先前為B級商辦大樓於大規模重新整修後，提升為A級商辦的案例。故大樓整建、更新及混合使用可望為未來台北市商用不動產發展的方向。
 
2014年第3季新租約仍多集中於信義計畫區，在新大樓相繼去化、房東持續運用租金彈性策略以提高出租率及本身商業環境優越等因素帶動，跨國企業及陸資持續搬遷或新租需求，帶動空置率持續降低，較第1季的11.4％下修約0.7個百分點至9.4％，為2005年來的最低值。平均租金在空置率持續降低的影響下較上季微幅上升0.6％，來到每坪每月新台幣2,971元，為信義計畫區2008年後的最高值。本季信義區淨去化量為1,584坪，需求多為陸資及外資企業持續租用中小型辦公空間。 
 
敦北商業區2014年第3季因部分外資及本土企業租戶租用小坪數單位及房東釋出先前保留空間的交互影響下，空置率微幅上升0.1個百分點至12.1％。去化率為負值，表示釋出空間大於被租用的空間，租賃活動較為緩和。2014年第3季租金較前季些微上漲0.4％來到每坪每月2,298元，免租期亦維持於每年0.87個月，表現平穩。
 
敦南商業延續2014年第2季趨緩的狀態，2014年第3季去化多為外商租用小型單位及大樓業主保留或將部分空間租予關係企業使用，去化量為3,160坪。空置率較上季微幅減少0.1個百分點來到4.9％。平均租金則為持平的狀態在每坪每月2,472元。
 
2014年第3季非核心商業區趨緩，並沒有顯著的租賃活動，但因新大樓租金正式納入評估，且該大樓成交租金每坪均在2字頭以上，因此2014年第3季平均租金較前季增加2.4％來到每坪每月1,983元。但因新增大樓已達滿租，加上有小坪數租戶退租，空置率則小幅增加0.6個百分點來到本季的5.7％。