【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2014年Q2「永慶房產趨勢前瞻報告」問卷調查顯示，仍有高達四成二民眾看漲未來一年房價，而未來一季房價看法則轉為「持平、小跌」居多，一反過去「持平小漲」，看跌比例為近一年半新高。永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示，2014年下半年房市預估「價格維持平盤高檔整理，量縮一成」，下半年房市供給在獲利了結潮下，市場委售量可望再提升，再加上政府打房持續，屋主價格有機會鬆動，民眾看屋選擇更加多元，選前是不錯的進場時機，消費者可認真進場議價。
 
短期房價轉趨保守，中長期房價仍維持「中性偏樂觀」
4成7民眾未來半年是售屋好時機，歷次調查第二高，獲利了結仍重
 
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，本次調查發現，民眾對近三個月房價看法轉為「持平、小跌」居多，一反過去「持平小漲」，看跌比例36％為近一年半新高(圖一)，看跌比重較上季小幅增加3個百分點，僅33％民眾看漲，跟上季一樣。黃舒衛分析，房價相對高檔，而政府房市調控、查稅積極，再加上年底七合一選舉影響買氣，民眾對短期房價看法轉為小幅修正。
 
反觀民眾對未來一年房價看法(圖二)，黃舒衛表示，本季『看漲』未來一年房價比重42％，與『看跌』的40％，兩者均較上季一樣，漲跌看法拉近，顯示排除選舉的過渡因素干擾，民眾對長期房價信心仍呈樂觀，與上季差距不大。
 
雖然對房價看法是「中性偏樂觀」，但在進場購屋時機方面(圖三)，本季調查結果，高達53％民眾回答『不是』，較上季56％減少了3％，27％認為「是」購屋好時機，較上季小幅攀升。黃舒衛分析，調查顯示「房價看漲」、「政府調控」、「房價鬆動」、「買屋抗通膨」、「委售量增」是民眾未來半年願意進場原因，而「高房價」仍是影響民眾進場的關鍵。
 
在不願意進場的原因方面，房價居高不下(49％)，仍舊是民眾不認同未來半年購屋好時機的主因。其次，上季仍有34％預期房價下修，不是好時機，但本季即使有官方「兩年房價跌三成」的宣示，但只剩19％認為會影響到進場時機，顯示市場剛性需求對價格議題呈現鈍化。此外，排名第三是年底選舉變數從上次調查的最低占比，躍昇10％，越接近年底，選具議題影響程度越大。
 
在「售屋」好時機方面(圖四)，根據調查顯示，未來半年「售屋」好時機比重由49％回落至47％，比重小幅修正，不過仍是歷次調查次高。在理由方面，以「再漲有限」(45％)最高。黃舒衛分析，加計「避開跌價風險」、「建商推案潮、賣壓湧現」、「選舉變數」、「升息壓力」，共95％，顯示民眾獲利了結心態仍濃厚。
 
房地產連十季蟬聯最適宜投資工具 
41％民眾認為囤房稅會讓房價下跌，近六成則認為無影響、房價會上漲 
民眾認為廣建合宜宅及低利優惠房貸對年輕人購屋最有幫助
 
根據最新「永慶房產趨勢前瞻報告」結果(圖五)，房地產連十季蟬連最適宜投資工具，股票竄升至第二名，新台幣定存排名第三。黃舒衛分析，自2012總統選後，房地產已連續十季奪冠，比重有小幅回升。民眾購置房地產(24.2％)的意願仍最高，比重較上季增加。股票(18.2％)，定存(10.4％)，分居第二、三名；外幣、人民幣計價商品，衰退最多。顯示房地產保值需求不減，消費者仍然最看好同時兼具自用、保值及穩定增值的房地產作為最佳投資工具。

 
在囤房稅政策對房價影響方面，根據最新「永慶房產趨勢前瞻報告」結果(圖六)，41％民眾認為囤房稅會讓房價下跌，近六成則認為無影響、房價還會上漲。
 
民眾認為政府哪些政策對年輕人解決住的問題最有效？根據最新「永慶房產趨勢前瞻報告」結果(圖七)，26％認為廣建合宜宅可以解決年輕人居住問題，20％則認為低利優惠房貸有效，黃舒衛分析，顯示民眾對於如何以較輕的負擔買到價格合理的房子，有較高的期待，從民眾票選前兩名比重合計高達46％來觀察，顯示民眾還是希望能夠購買一間屬於自己的住宅。雙北、桃園均有10％以上支持出租住宅，顯見高房價地區的公共租屋供給對購屋需求有替代性。而僅有5％民眾認為加稅、查稅對解決年輕人居住問題有效。
 
全台七都均看好「台北市」住宅產品最為保值抗跌
保值抗跌區域冠軍-大安、板橋、桃園、竹北、西屯、台南東區、左營
 
根據最新「永慶房產趨勢前瞻報告」結果(圖八、九)，台北市的民眾高達88％認為台北市住宅產品最保值抗跌，台中市的民眾高達68％認為台中市最保值抗跌，新比市居民看好自己的比重最低，54％反而看好台北市，除了新北市居民以外，七都居民普遍首選自己所在的都市，其次就選台北市。黃舒衛表示，顯示全台皆看好台北市住宅產品最為保值抗跌。
 
黃舒衛分析，再進一步觀察各主要都會民眾最看好的保值抗跌區(圖十、十一、十二、十三)，仍然是以市中心精華區及未來具有交通捷運開發題材的區域最具保值抗跌，根據民眾票選結果，各都會區前三名分別為，台北市以大安、信義、內湖相對保值抗跌。新北市以板橋、新莊、永和最具保值抗跌。桃園縣以桃園市、中壢、八德相對保值抗跌。新竹縣市以竹北、新竹市東區、香山區最具保值抗跌。台中市以西屯、北屯、南屯相對保值抗跌。台南市以東區、永康、北區最具保值抗跌。高雄市以左營、三民、鳳山、苓雅、前鎮相對保值抗跌。
 
2014下半年房市預估「價格維持平盤高檔整理，量縮一成」
下半年政策調控及供給量高峰  價格彈性擴大，選前是較佳進場時機
 
永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋分析，2014上半年國外經濟情勢都相當樂觀，歐盟實施負利率、可能持續擴大購債規模，美國經濟復甦強勁，日本經濟表現也有起色，整體而言，全球經濟穩步復甦，利率仍處於歷史低檔，貨幣持續寬鬆趨勢不變。
 
在國內經濟方面，根據官方經濟數據統計，葉凌棋分析，國內外銷訂單連三月大幅成長、製造業採購經理人指數連續三個月呈現擴張，失業率創六年新低，消費信心逐月回升，MIB與M2缺口仍大，市場資金動能仍強，整體利率水準仍維持低檔。在市場資金充沛引導下，大盤股價指數逐月走高，成交量穩定，每日平均交易金額都在900億到1000億之間，景氣指數也回穩，連續三個月都呈現綠燈，陸客來台觀光成長更為驚人。
 
根據統計，2014年1-4月陸客來台人數已經突破130萬大關，較2013年同期成長34％。2014年陸客自由行人數呈爆發性成長，相較2011年，2014成長高達16.8倍，2014年自由行總人數將突破百萬。且自2014年8月起，將開放第四波試點城市，未來陸客觀光商機將持續成長。整體而言，國內經濟成長率也逐季上修，顯示2014國內經濟前景相當樂觀。
 
在國內外經濟情勢都有一片看好的情況下，上半年唯獨房市表現差強人意，葉凌棋分析，上半年房市被市場學運、政治、社會及氣象等利空議題干擾，打亂了原本市場銷售節奏，導致329、520檔期旺季不旺，拖累了上半年房市表現。首先，三月中旬太陽花學運影響，重大財經法案-兩岸服務貿易協議卡關，學運潮結束後，雙張會打房宣示「兩年房價跌三成」，銀行又緊接著進行房價跌三成壓力測試，到四月中旬，反核四遊行又開始，五月又進入梅雨季，連續三波梅雨到六月初，期間又夾雜著北捷隨機殺人事件及八德合宜宅弊案等社會事件，等於上半年房地產原本的銷售旺季329及520檔期全部被打亂。
 
葉凌棋表示，從2014年1-5月全台各都成交均價來看(圖十四)，在成交均價部份，2014年1-5月七都中古住宅成交均價仍持續上揚，惟2014年上半年房價漲幅已縮小，台北、新竹、高雄漲幅都在3％以內。奢侈稅以來，桃園及中南部價格漲幅大，桃園漲幅五成五最高，台中、台南、高雄漲幅都超過四成。顯示2014年1-5月整體房價仍呈現高檔盤旋，不過漲幅有縮小趨勢。而奢侈稅以來，近三年房價，南部漲幅領先北部。
 
從交易量來觀察(圖十五)，葉凌棋分析，2014年1-5月六都建物買賣移轉件數較2013年同期均呈現衰退，六都合計衰退11％。六都中，台北、新北、台南較2013年同期交易量縮減幅度最大，比重在一成三以上，桃園量縮9.6％，高雄量縮6.1％，台中量縮5.6％。奢侈稅以來，全台各都會區交易量均呈現衰退，雙北衰退幅度達三成以上最多。
 
對於下半年房市預估與看法，葉凌棋表示，房市表現預估有下列五點，分述如下：
一、選前預估房價維持平盤高檔橫向整理之格局
上半年房市呈現價小揚量縮，交易量較去年同期萎縮，下半年仍維持超低利率，房價修正幅度有限，且市場以自住買盤為主，房市預估價持平或微漲。
 
二、下半年全台量能預估較去年同期衰退一成
2014年1-5月六都建物買賣移轉件數較去年同期均呈現衰退。奢侈稅以來，房市多受政策調控，投資客退場，高總價產品回歸理性，量能持續修正。2014年1-4月上半年全台買賣移轉較2013年同期衰退4％，下半年房市交易量受到選舉影響，民眾進場觀望，預估會較2013年同期衰退約10％左右。
 
三、政策調控及供給量高峰  價格彈性擴大  選前是較佳進場時機
受到容積獎勵新制影響，各大建商卯足全力搶照推案，再加上中古市場原本獲利了結潮，下半年市場供給可望再提升，屋主價格有機會軟化，選前是好的進場時機，換屋、置產客可趁機進場。消費者可趁下半年政府打房及市場供給量大之際，價格彈性擴大，看屋選擇性多，認真進場議價。預售市場價格將更加透明，實價登錄制度將更即時，更完備，民眾更可大膽進場議價。
 
四、中低總價、自住換屋產品成下半年房市主力
政策加速投機客退場，首購、換屋自住等剛性需求成市場交易主力，中低總價市場需求較旺。房市轉向買方市場，故區域產品的性價比為購屋主要考量，生活機能強，具保值抗跌區域仍夯。
 
五、陸客、陸資、台商回流，市中心捷運店面、商辦仍可期待
受內需市場增溫影響，黃金店面一店難求，導致店面交易量能呈現萎縮，但陸客自由行人數倍增、陸客商機持續擴大，重點陸客商圈如士林夜市、饒河街夜市、逢甲夜市、六合夜市、永康商圈、中山北晶華商圈等店面商圈範圍擴大的區域，市場需求仍強。雙北市市中心捷運辦公、店面，因陸客、陸資及台商回流商機仍在，後市仍可期待。下半年松山線通車，將成為市中心商用市場最大熱點。
 
最後，葉凌棋提醒，選前政府仍積極調控，財政部仍持續查稅，房市投機不宜心存僥倖。整體而言，房價預估「平盤高檔盤整」趨勢不變，但提醒消費者應有風險意識，不宜採用過度擴張信用的購屋方式，對於投機買盤過重的區域、產品，購屋決策應該更加小心。屋主可配合市場趨勢及自身財務規劃，適度汰弱留強，趁買氣持穩之時，盡早獲利了結，以維持手邊現金水位，避免政策、市場變動造成資產減損，甚至無預期的虧損。
 
2014年Q2永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，採「電子郵件」方式，將問卷寄發永慶房仲網會員。問卷調查時間為2014/5/19~2014/6/3。回收有效問卷數為1425份，在95％的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負2.6％。