【MyGoNews方暮晨/綜合報導】戴德梁行發佈2013年第4季房地產最新調查報告，在土地市場方面，2013全年土地交易金額為1,888億元，其中地上權交易金額約佔358億元。全年度單宗所有權最高交易金額以國泰人壽砸下60億元取得瑞芳高達14.9萬坪的倉儲物流土地，在交易總額及面積拿下了雙料冠軍，新加坡AIP旗下的欣富亞洲公司則以1,147.5萬元的單價取得位於中華路一段的商業區土地，刷新了全國地價的歷史新高記錄。
 
2013年的10大土地交易金額合計為330億元，相較於2012年的608億元，交易量縮水將近一半，顯示2013年單宗土地交易金額已明顯降低，表示台灣地區大規模土地投資機會正快速下降。以2012年度為例，前三大土地交易金額均在80億以上，位居第10名的交易金額亦有32億元(京匯/君匯之商四土地)。
 
而2013年的榜首國泰人壽單宗交易金額僅為60億，且自第四名(華固以32.58億購得土城住宅區土地)以下之交易金額皆低於30億。由於2013年公有土地標售地上權已蔚為土地交易主流，此一趨勢將使所有權土地交易更為稀有，一旦釋出必定成為『兵家必爭之地』。
 
2013全年度地上權標售金額達358億元，且交易區域遍及台北市、新北市、高雄市、台中市、台南市等五都，以及基隆市、新竹市、嘉義市、宜蘭縣、彰化縣、屏東縣、金門縣等，可謂全台遍地開花。前10大交易總金額即高達296億元，其中又以中國人壽砸下141.68億奪得台北學苑廣達4,050坪精華土地的交易最受矚目，華固建設以13.88億元取得10,676坪景美財訓所現址地上權則為面積最大的一宗地上權交易。此外，志嘉建設標得位於國語日報社旁176.36坪商業區土地，則以每坪548萬創下2013年度地上權最高單價。
 
地上權標售能否成功的關鍵因素包括設定年期、地租、產品規劃限制、權利轉讓限制與權利金底價等5大指標。50年地上權容易讓地上權人在建物屋齡逾30年時猶豫是否該再投入重大資本支出，延長為70年則較能符合投資人的期待；景美財訓所地上權期間最初設定為50年，2013年初流標後將年期延長為70年後順利標脫，自此70年期地上權已逐漸成為市場主流，後續順利標脫之地上權如成功高中、台北學苑等年期均為70年，前10大地上權標售案亦有半數設定年期為70年。壽險業及開發商為地上權標案的兩大主要投資陣營，壽險業受限於住宅類開發投資禁令則成為開發商得以競逐地上權的市場空隙。國產署近期解禁的地上權分割限制則讓地上權住宅融資問題獲得了解決。
 
展望2014年度，住宅類地上權標案將更加暢旺，且區域方面將繼續外溢至全台各地，商業類地上權則仍以租金報酬率為主要考量，關鍵則在年期及地租兩大課題上。許多國際投資機構對於亞洲地區的不動產市場認為已經「炒作過度」，2014年資金有轉向歐美股市之趨勢，台灣不動產市場可能得面臨(1)資金退場及(2)10年不動產景氣末端之信心「雙重衝擊」，加上(3)2014年為選舉年，未來一年全台不動產市場反轉之趨勢將很難避免，程度則取決於不動產立地條件之優劣，雙北市區內房地較不需擔心，但外圍炒作程度較高之區域則要有價格修正之心理準備。土地雖屬於原料，在景氣反轉時較能撐盤，但推案信心不足仍將使土地追價情況不易再現。

戴德梁行2013年第4季房地產報告--土地.pdf