【MyGoNews 林承志/台北報導】2011年台灣房市頭熱腳冷，猶如暖化氣候，旱澇急轉、陰晴不定、冷熱無常，多數人認為台灣不動產市場急速冷卻與國際情勢習習相關，但 高力國際台灣分公司董事總經理劉學龍卻認為，2011年台灣房地產吹起寒流，與政府打房關係最大，特別是奢侈稅的實施，呼籲政府應儘速將不動產交易排除適 用奢侈稅，否則將影響台灣不動產發展。

劉學龍表示，儘管台灣2011年最大筆土地交易為外資主導，但綜觀台灣不動產市場仍有98%以上為本土資金，因此，即使國際情勢不甚樂觀，台灣不動產市場相對仍有支撐，反觀中國不動產市場仍在歐美債問題接連侵擾下，有較大的下修幅度。

因此，劉學龍認為，2011台灣不動產交易量急跌的主因為政府政策影響，且隨著選舉腳步逼近，政府不斷推出新的控管措施，一步一步緊縮房市投資氣氛，從2011整體土地交易狀況來看，光是第一季交易金額就佔全年交易量的43.36%，且全年十大交易有一半發生在第一季。

綜 觀2011土地交易市場，唯二交易量破百億的月份分別為1月及3月，但政府於1月提出「廢止停徵空地稅政策」、3月金管會釘上17家銀行要求「調整房貸比 例」，並查察「人頭戶」，2月及4月土地交易金額隨即跌落至15.79億元及34.39億元。且自奢侈稅上路後，全年土地交易金額皆無破百億，年底居住正 義法案通過，且政府大量釋出合宜住宅，皆對不動產市場交易信心及市況造成影響。

展望2012不動產市場，劉學龍表示，利多因素包括市場利率持平，甚至有調降空間，有利資金於市場流動。且主要投資人滿手現金，基於資產組合配置需求與比較利益原則，將持續買進優質不動產。

不過，面對全球經濟及證券市場的不確定，租金成長緩慢但價格攀高，也會導致租金收益率下降，市場籠罩政府進一步採取「實價課稅」的疑慮等問題，皆會緊縮市場 交易熱度。此外，由於住宅價格有進一步下修的空間，連帶將影響土地市場行情，若住宅市場銷售狀況，包括預售屋、新成屋、中古屋等銷售熱度仍如同2011年末，不動產市場行情即會持續下修。

至於，商用不動產則與一般住宅產品不同，由於交易者主要為中、大型投資機構，資金充沛，若市場上有較優 質的物件出現，仍是資金追逐重點。劉學龍認為，過去住宅市場一枝獨秀的情況，於2012年可望改觀，部份開發商已將經營策略，由純粹土地開發轉向收益型商 用不動產，精華區政府土地採BOT或地上權方式接受度將增加。

劉學龍總結，主導2012年不動產市場的最大因素仍是政府政策，房地產交易會不會在選後放鬆是重大觀察指標。在實價登錄政策明朗化後，政府若有意讓市場恢復活力，針對不動產稅制的變革，劉學龍提出看法：若以實際交易價格課徵不動產交易所得稅，則必須採取若干配套措施：

(1)基於信賴保護原則，新法施行後的第一次交易仍按舊制課徵土地增值稅及財產交易所得稅。

(2)其後不動產再移轉時，才按實際交易價格課徵所得稅
━土地、建物採一致的課稅方式
━保留自用住宅優惠稅率及重購退稅規定
━全面檢討稅率（單一、累進）

(3)不動產交易排除適用奢侈稅

劉學龍指出，台灣奢侈稅於台灣為全面打擊不動產轉移，不分區域、無論產品、不管賺賠，並非符合公平正義的稅制，相較國外之類奢侈稅法，仍有其政策針對性。若奢侈稅緊箍咒持續作用，對於台灣整體不動產發展將有重大影響。