【MyGoNews 林承志/台北報導】2011年即將結束，房市在今年表現可說是「先熱後冷」，北市今年買賣移轉棟數最高出現在1月7051棟，最低出現在10月3255棟，交易量縮了53.8%。雖然量縮北市房價精華地段依舊高檔盤整，但市郊房價已出現5%~10%不等的修正。
 
台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，2008年5月金融海嘯前夕，台股高點9310點，修正至11月的3955點，大盤修正了57.5%；當時大台北整體房價修正10~15%，2011年歐美債信危機衝擊，台股2月高點9221點，修正至6900點左右，大盤跌幅25.2%，按比例推估，大台北房價應該修正4.4~6.6%。

不過，北市房價受到奢侈稅影響，投資客物件由售轉租或加上10~15%奢侈稅出售，以及歐債危機導致全球景氣低迷，買賣雙方認識差距擴大，交易量急縮。另外，總統大選屆至，觀望氣氛越漸濃厚。待明年大選結束後，政治穩定，加上龍年龍子女增加，自住、換屋需求殷切，選後房市交易量才會逐漸放大。
 
台灣房屋研究中心認為，明年房產趨勢，可從四大方向判斷，市場供需、央行貨幣政策、政府政策及國際局勢。
 
北市住宅需求強勁新北市供需差距逐季縮小
 
首先，由市場供需面觀察，內政部住宅統計資訊網最新公佈2011年第二季資料，台北市住宅存量90萬4750戶(供給)、家戶數卻有99萬1169戶(需求)，供不應求約8.6萬戶，較第一季的8.27萬戶，需求更強勁。新北市Q2住宅存量147萬6542戶，家戶數141萬8021戶，供過於求5.85萬戶。值得注意的是，新北市供給和需求差距逐季縮小，表示購屋需求漸漸從台北市往外擴張至新北市。
 

房貸利率低扮演房市撐盤要角
 
第二，貨幣政策向來左右房地產漲跌的關鍵因素，央行貨幣政策可約略分為匯率及利率兩項。台灣目前自住房貸利率為1.84~2%，這和中國的6~7%、美國的3.5~3.6%及香港的4.5%左右相比，台灣房貸利率非常低，是房市抗跌的一大優勢。儘管奢侈稅實施，只要房貸利率沒有快速調升，基本上是不會出現跌價拋售的情況。
 
另外，房地產屬於資金面的產品，匯率是反映資金流向的重要指標之一，日前台幣兌美元從29塊一路跌近31塊，隨後匯率大致徘徊在30元到31元間，目前12/13收30.26元，仍屬於安全水位，31元為一個指標性的門檻，若台幣貶破31元，資金大量流出台灣，對於房市不利。
 
實價登錄交易成本未增衝擊不大
 
第三，政府政策。下半年為落實居住正義，政府紛紛祭出社會住宅政策、奢侈稅、公告現值趨於市價及實價登錄等政策。在社會住宅政策方面，社會住宅分配弱勢家戶從7%調升到10%，以近期板橋浮洲合宜住宅為例，釋出4032戶，約為新北市半個月買賣移轉棟數的量，釋出量體大，加上景氣低迷，去化時間估3~5個月，正因為釋出量大，對於鄰近的板橋、樹林、新莊的新成、預售屋恐產生排擠效果。
 
實價登錄三讀通過，未來不動產交易價格透明化，以區段化、去識別化方式提供查詢，但在相關配套措施未完全建立及立法前，不得以此作為課稅依據。由於尚未增加不動產交易成本，因此實價登錄對房市的衝擊不大。
 
但，最近公告一些縣市2012年度的土地公告現值，新北漲幅12.2%、台中漲幅15.7%、高雄漲幅4.05%，近來地價不斷攀升，使得民眾持有不動產的成本增加(地價稅和房屋稅)，形同全民加稅。另外，政府積極將公告土地現值調升至市價，在實價課稅尚未實施前，民眾賣屋的移轉成本也調高，若不動產交易成本提高，對未來房市相對不利。
 
全球各國競相降息救市房市下修空間不大
 
第四，2012年歐美債信危機，多國吹起降息風，祭出寬鬆貨幣(降息)救市，中國在2011年11月底存準率調降兩碼，這是近3年來(金融風暴)以來首度降息，貨幣政策正式鬆動，某種程度上中國政府在救房市，預估12月底存準率還會二度調降；美國方面，2012年第一季不排除會實施第三回量化寬鬆貨幣政策(QE3)，在中國調降存準率和美國實施QE3的情況下，歐洲也不排除走上印鈔還債一途，全球三大經濟體都實施寬鬆貨幣政策下，2012年恐為全球通膨最嚴重的一年，造成市場上熱錢湧入，房市恐還會上漲，但伴隨的隱憂是加速房市的泡沫。
 
邱太煊表示，2012年大選後，應有一波買氣注入市場，這波買氣能維持多久，則要視市場的供需面決定，明年房價恐面臨盤整下修，預估下修空間不大，頂多10~15%，房市不太可能硬著陸，軟著陸的情況居多。不過，若歐美中三大經濟體都實施量化寬鬆，房市不排除先蹲後跳。