北京期房市場呈現量增價跌，「金九」黯然收場。

【MyGoNews廖賢龍/ 台北報導】2011年9月北京樓市新樓盤進入開盤放量潮，但多數項目卻以成交黯然收場，尤其是部分大戶型住宅少有問津。市場已進入深度觀望期，「金九」房價雖有下降，只是仍未達到多數消費者的購買預期，但在區域成交價格、中低端項目成交價格以及新開項目降價比重等方面均顯示出調控成效。樓市庫存再登高峰，簽約率創兩年新低，房企業績持續下滑，重重壓力下，預計四季度房價將迎來深度下調。

一、商品住宅市場供應情況

1、供應量：供應量環比增加40%，城區供應比重連續兩月超三成
   截至29日，2011年9月北京商品期房住宅入市專案數為22個，新增住宅供應7832套，預計全月供應量在8200套左右，環比增加40%，同比基本持平。從9月開始，市場進入放量推盤的節奏，在供應方面延續往年「金九」的旺季景象，但新增供應並未有效推動成交，因而使「金九」黯然收場。從供應區域來看，城區住宅供應連續兩月超過30%，較1-7月城、郊區「二八」供應結構來說，城區供應相對緊缺的狀況得以緩解，這將減少城區住宅由於相對稀缺而漲價的動力。

2、庫存量：住宅存量再增3000套，「銀十」期房存量或達8萬套
   截至2011年9月29日，北京市可售商品住宅存量達到112457套，較8月增加約3000套，創2010年來商品住宅庫存量新高。其中，期房住宅庫存量74918套，現房住宅庫存量37539套，9月庫存增量基本全部來源於期房住宅，預計「銀十」期房存量將向8萬套高位靠攏，這反映出期房住宅陷入高供應、低成交的窘境，或對「銀十」部分開發商的入市熱情有所削弱，也有可能促使更多項目低價入市，加大銷售籌碼，縮減新增供應的滯銷比例；在售項目要釋放庫存，同時要挽回銷售優勢，很有可能與新開項目形成「對抗」降價的趨勢。

二、商品住宅市場成交情況

1、成交量：成交量環比再降10%，大戶型項目入市難銷
    2011年9月1-28日北京商品住宅共成交4641套，預計全月成交量難以突破5000套，環比減少10%，同比減少59%，是「京十五條」後各月成交量的最低值。深度觀望的購房者在傳統銷售旺季也不會盲目追逐成交，更關注實際價格的變化，單純供應放量已難以成為成交上漲的動力，「銀十」開發商或在項目供應、價格、戶型、區位等多個方面加大銷售籌碼。受成交連月低迷的影響，預計下月成交回暖有限，成交量在6000-7000套左右。

2、簽約率：新項目簽約率首次跌至個位數，「銀十」市場競爭加劇
    截至29日，2011年8月新開盤的商品住宅項目當月簽約率為7%，較8月回落10個百分點，是2010年以來首次跌至個位數。和去年同期「金九」旺季70%的簽約率相比，當前消化速度降至十分之一，這說明9月市場只是單方面的供應旺季，新項目的銷售難度空前增大，超九成的供應轉移到下月和新項目共同競爭「銀十」市場，10月相當於兩個月的累積供應謀求消化，若成交回暖乏力，對於後市銷售壓力與競爭程度來說很可能形成一種「滾雪球」效應。

3、成交均價：全市成交均價環比下降2%，區域價格首現全面回落
    9月全市新建商品住宅成交均價為21521元/平，環比下降約2%，同比上漲10%。其中，城區、近郊、遠郊的成交均價分別為32045元/平，18461元/平，9430元/平，分別環比下降6%、3%和1%。各個區域房價在「金九」年內首次進入全面回落，部分郊區如房山、大興已進入二次回落，這意味著價格拐點已顯端倪，只是整體均價的下降幅度未達到預期的15%-20%的回落空間，隨著成交持續低落、庫存升高、房企對資金需求更加迫切等因素的影響，預計價格深調有望在四季度實現。 
 

資料來源：鏈家地產

三、商品住宅結構性銷售特點

1、各價格檔位成交：中、低端項目成交均價分別回落5%和1%
    9月低端專案（專案擬售均價小於2萬/平）和中端專案（項目擬售價2萬-3萬/平）的成交均價分別為12974元/平和21071元/平，環比分別下降1%和5%。房協資料上月資料顯示，居民首次購房比重為89%，這說明隨著調控的持續，首次置業的剛性購房者已成為成交主體，並且比例在逐步增加，由於購房實力較弱，購房選擇主要集中在中低端住宅。而這部分住宅價格回落，一方面有利於未來剛性購房需求得到更高層次的滿足，另一方面也將對價格持續走高的高端項目造成壓力。

2、各面積檔位成交：120平以上成交比重降1%,大戶型住宅入市難銷
   2011年9月120平以上的住宅新增供應3208套，占比41%，比重環比增加18個百分點，但成交比重反而較上月減少1個百分點，為27%。這部分專案定位多屬高端，以洋房、別墅為主，加上面積較大，從單價、總價方面考慮都偏離市場絕大多數剛需購房者的購買需求，儘管入市量顯著增多，但並未受到關注。後市的降價幅度很有可能超過小戶型項目，以緩解滯銷壓力。

四、房企分析

1、商品期房住宅銷售業績：9月房企在京銷售業績環比再降20%
    2011年9月房企在京新建商品期房住宅銷售業績預計為60億，環比下降約20%。房企在京銷售業績下滑意味著資金回籠再次受限。上月外管局叫停房地產企業海外上市融資，近日銀監會也有消息稱或要對商業地產進行貸款限制，這意味著繼銀行貸款、企業債款、金融信託後的多重融資管道被堵，部分房企對於從在售項目中回籠資金的要求會更加迫切，預計10月份會在住宅供應量、價格、戶型、區位等多面加大銷售籌碼。

2、逐利空間： 擬售與成交均價差距擴至31%，後市逐利意願或削弱 
    2011年9月入市商品期房住宅項目的擬售均價為26158元/平米，截至28日成交均價為18069元/平米，擬售與成交均價差距為31%，較8月上漲15%。一方面由於多數項目首先售出的是價位相對低端的住宅，而高價住宅尚未成交，另一方面開發商過度看好「金九」市場，部分入市專案擬售均價虛高。根據近日評級機構標準普爾公佈內地房地產商流動性壓力測試結果顯示，絕大多數房企流動資金僅能承受物業銷售額下降10%的水準，在新項目業績持續下滑，融資難度增大的情況下，資金回籠或代替利潤追逐，成為近期部分房企主要銷售目標。根據鏈家地產市場研究部監測，10月開發商並未放緩專案入市速度，低價入市或成為「銀十」推盤主流。

3、房企降價結構：降價專案比重增加5%，其中中小房企比重超六成
    9月末全市共有74個舊盤新開的期房項目，有44個項目價格低於上次開盤，比重約為59%，比重較上月增加5%，降價項目裡中小房企比重為61%，新政後首次超過六成，降價項目27個，較1-8月統計增加8個。自6月份以來降價項目比重一直呈現上漲趨勢，9月已接近六成，絕大部分項目調低售價，意味著樓市進入「普降」為期不遠，中小房企在降價項目中比重首超六成，將有利於後市釋放庫存帶動成交回暖。新政後北京商品住宅項目經歷了大型房企價格首先下降，其標杆作用帶動中小房企價格回落的過程，但目前大型房企資金相對充裕，降價節奏較上半年有所停滯，而大型房企佔據北京約六成的市場份額，受消費者關注程度也較高，未來大型房企項目價格的全面回落，才真正意味著價格走向「實降」。
 

資料提供：鏈家地產