市場快訊

敦南商辦夯國壽天價標下新光敦南REAT

報導：MyGoNews林承志｜日期：2011-09-23

敦南商辦夯國壽天價標下新光敦南REAT

【MyGoNews 林承志/台北報導】眾所矚目的新光人壽敦南大樓REAT（不動產資產信託）案公開標售，標售樓層為敦化南路一段245號3樓~11樓(權狀面積6894坪)及247巷1號B4、B5(2323坪，共136個坡坪車位)，底價56.9億元。結果吸引5封標單搶標，最後由國泰人壽以96億天價搶下，高出底標68.71%；擊退頂禾開發(頂新集團)、富邦人壽、新光人壽、寶豐隆興業(蔡鎮宇旗下事業)。另外，1986年新光人壽以25億多買下「國泰敦南大樓」，換言之，新壽此次獲利約71億，以新光金目前股本843.63億元計算，每股貢獻0.84元。

儘管美國聯準會(Fed)警告，美國經濟有嚴重衰退風險，導致全球股災再現，但國內壽險業獵樓仍不手軟，台灣房屋研究中心執行長邱太煊分析，主因是新壽敦南大樓位於全台最重要的SOGO百貨東區範圍內，加上出租率高達92.84%，租客長期穩定，租金也穩定上漲，因此國壽才會志在必得。另外，據傳這一塊地是國泰蔡家的起家厝，該棟大樓民國1987年竣工，大樓起造人為國泰蔡辰男旗下的國泰信託，具有歷史、家族的情感因素。

這次REAT案占新壽敦南大樓的63%，新壽尚有1、2、12F及B1~B3，該部分產權約占37%，其中1、2樓及B1~B3目前租給誠品書局，12樓為新壽自用。

REAT案中3~11F，著名的租客有法國克蘭詩(Clarins)、美國紐約梅隆銀行台北分行、亞東工業氣體、常在國際法律等。邱太煊表示，新壽敦南大樓REAT去前租金收入1億5737萬，國壽96億取得，換算投報率僅1.64%，幾乎是國內壽險業獵樓以來投報率最低紀錄。另外，國壽15日買回國壽敦南REAT投報率只有1.81%，顯示只要精華地段大樓，投報率已不是最關鍵的考量。

新壽敦南大樓REAT案，標售建物總面積約9217坪，（內含B4、B5共2323坪，136個車位；3F~11F：6894坪），若以每個坡道平面車位400萬計算，光車位價值5.44億元，車位目前每個月租金約8000元；3F~11F每坪成交131.36萬，換算樓上辦公室租金行情每坪每月2266元。

近年來東區辦公室成交價迭創新高，2009年11月國壽斥資29.9億買下錢櫃SOGO店、2010年初旺旺集團董事長蔡衍明也斥資25億買下敦化南路上的中和羊毛大樓，2011年5月三陽忠孝大樓法拍，富邦人壽買斥資20億買下1~3樓(1樓每坪730萬)，吉富中華以21.3億拿下4~14樓(每坪107萬)，顯見東區商圈的辦公室有極大的魅力。

台灣房屋研究中心經理洪暉恒表示，台灣歷年來商辦成交高於每坪130萬的僅4筆案例，其中2筆位於信義計畫區的統一國際大樓、1筆為南京敦北商圈的台北金融中心，最後一筆位於東區的新光敦南大樓，每坪成交131.36萬。值得一題，新光敦南大樓是全台屋齡27年，成交破130萬以上的舊商辦，統一國際大樓、台北金融中心都是屋齡1~2年內的新大樓。洪暉恒分析，舊商辦飆出不亞於新商辦的價格，足見東區地段已是人人喊搶的情況。