【MyGoNews 林承志/台北報導】受到中國政府推出房地產調控政策影響，2010年中國大陸住宅及物業投資市場降溫，成為內地物業市場焦點。在政策影響下，整體新建商品住宅銷量驟跌，但價格卻升至新高。住宅銷量下降，令開發商的售樓收益減少，推動更多發展商出售非住宅類資產，或與外資組成合資計劃，以改善資金情況。

戴德梁行表示，雖然調控政策對住宅市場有著制衡作用，但由於住宅的自住及投資需求仍然殷切，住宅市場前景依舊樂觀，購買力將流向限制較少、並正進行城市化的二線及三線城市；物業投資市場則可望受惠於內資的積極參與及經濟穩步增長，邁向成熟。

2010年中國經濟保持強勁增長，通脹壓力增加，負利率達到1.85%。為了應對通脹壓力及西方國家量化寬鬆政策的衝擊，中國人民銀行自2010年起把主要商業銀行的存款準備金比率提升共7次，至19%的歷史新高。銀行收緊借貸，發展商須尋求更多融資途徑。去年來自房地產開發企業自籌渠道的資金按年上升48.8%，主要透過股票市場集資。

此外，中國政府於2011年4月及9月分別推出「國十條」及「新國五條」政策，地方政府亦相繼推出樓市新政的地方細則，以遏止飈升的樓價。調控主要以提高首期要求和收緊利率及借貸為主，具體措施包括在全國16個城市推行地方限購令，以及北京、青島、天津等地禁止房地產開發企業直接收存商品住宅預售資金等。DTZ戴德梁行大中華區投資部主管李志榮指出：「連番措施的推行，展現了中央政府打擊樓市資產泡沫的決心。」

DTZ戴德梁行調查發現，2010年一線城市的新建商品住宅的銷量按年下跌41.8%，二線城市的銷量則按年跌20.0%。戴德梁行表示，面對急升的樓價，一線城市的買家顯得較審慎，而且限購令對一線城市的影響亦較大；二線城市方面則維持活躍。

限購令下，買家轉向高端及豪宅市場，從而推高了整體樓價的升幅，這在一線城市尤其明顯。縱觀一線城市，新建商品住宅的價格（人民幣計，下同）按年升35.4%至每平方米18,853元（NT$280,000/坪）；二線城市的升幅較緩，按年升26.1%至每平方米7,015元（NT$100,000/坪）。無論是一線或二線城市，其價格都已超越了2007/08年金融海嘯前的高峰水平。

經濟發展蓬勃加上城市更新進程，刺激了高端住宅及豪宅的自用及投資需求，成為推高樓價的重要原因。去年一線城市的十大熱銷樓盤中，高端及豪宅的銷量（以單位計）佔了整體銷量的53%。不少買家因為樓市調控政策的限購影響，改為購入高端及豪宅物業。

李志榮認為，本年新住宅供應將會增加，預料將帶動住宅銷量上升，一線城市的按年升幅約有15%，二線城市更可達25%。預期購買力將轉向限制較少的二線及三線城市，這些城市亦正經歷都市化發展及城市更新，其住宅市場可望受惠。

新增供應將遏抑樓價的升幅，但在仍然呈現「負庫存狀態」的城市如上海、成都及長沙，樓價走勢將較堅挺。

戴德梁行表示，雖然預期2011年的樓價升幅會較慢，但二線城市的價格預期仍有8%的按年升幅，高於一線城市預期的5%。隨著中國經濟穩定地蓬勃發展，全國多個地區的基建發展不斷改善，將為住宅市場的前景帶來支持。

由於一線城市發展成熟，同樣也造成取得成本急遽增加，在中國的〝十二五〞規劃中，開發商與投資者亦更加肯定未來具有潛力的二線城市。從2007年~2011年第一季的投資概況說明二線城市的投資頗受投資者青睞。

展望2011年內地物業投資市場走勢，李志榮說：「本年市場仍將面對一些不明朗的因素，例如房產稅或全面推行、信貸進一步收緊、外資部分活動將受到限制等，這些都會影響投資者的決定。物業投資的回報亦將因為市場日趨成熟而出現回報率下跌的情況。但撇除政策影響，充裕的資金、對抗通脹的動力，以及良好的經濟基調，都是支持內地物業投資市場的重要因素。在中國經濟持續穩健發展的背景下，逐漸活躍投資市場的保險業、今年推出的人民幣房地產信託投資基金，以及其他類型的內資，可望成為本年物業投資市場的主調。」