【MyGoNews廖賢龍/台北報導】北京與上海市新房市場相比，上海目前的存量房大約在5萬套左右，僅為北京市存量房50%。 此外上海新房二手房成交比大約在1：1.3左右，差距小於北京市。2011年上海預計住宅供地面積為1200公頃，供給不足北京市50%。北京與供給增加相對有限的上海相比較，北京市新房市場出現了供給增加需求縮小的趨勢，在當前嚴格調控下，房價預期強烈。預計未來北京市新房或將率先下降。

據相關媒體報導，北京房市中出現個別樓盤大幅降價的現象。但是新房整體價格未見明顯下降。鏈家地產首席分析師張月認為，雖然目前新房價格沒有整體下降，但由於多重因素影響新房市場供需，未來開發商房價下降壓力大，主要有以下三個原因。

張月指出，首先是新房與二手房成交比擴大，新房成交縮水更明顯。據鏈家地產市場研究部統計，截至2011年5月份，商品房與二手房成交比約為 1：1.8，去年4季度這一比值為1：1.5。張月認為，在二手房成交大幅減少情況下，新房二手房成交比值擴大，可見新房成交縮水更加嚴重。2011年前5個月，新房成交量為34325套(5月成交為預估值)，同比去年下降了27%。從目前市場走勢來看，短期之內新房成交量將持續走低。購房者觀望情緒濃厚，開發商銷售難度增加。

其次，新房庫存超10萬套，消化速度慢。鏈家地產市場研究部統計，5月22日北京市新房存量超過10萬套。這是繼1月份以來，存量房首次突破10萬套。張月認為，儘管此前新房也超過10萬庫存，但在當前開發商推盤速度已經明顯變慢的情況下，庫存的上升所體現的銷售壓力更值得注意。今年4月份至5月份，新開盤23個項目，而去年同期新開盤項目41個，但是其庫存量僅為9萬套左右，可見當前市場消化能力弱。開發商若以高價開盤，銷售有很大難度。若要較快回籠資金必須以價換量，降價壓力大。

第三，2011年保障性住房供應10萬套，衝擊商品房市場。北京市計畫今年力爭竣工各類保障性住房10萬套，是近年來保障性住房竣工交用最大的規模，比去年竣工的5萬套增加了1倍。此外，北京計畫供應的住宅用地為2550公頃，其中保障房為1330公頃，占比約為52%，這已經是連續兩年保障住房供地超過1300套，預計未來兩年內將會形成實質的住房供給。未來北京市保障性住房供給將會明顯增加。在當前限購令情況下，主要購房群體為北京當地購房人群，而保障性住房的積極入市將會使部分商品房需求轉移至保障性住房，商品房市場需求造成一定衝擊。