【MyGoNews 林承志/台北報導】海峽兩岸的老年人口日益增加，而他們對生活品質的態度和傳統家庭觀念也正不斷演變。另一方面，更多老人的教育程度已獲大大提升，也累積了一定財富。這些因素皆創造出有利的市場條件，造就了市場對中高端的老人住房的需求。

然而目前在兩岸社會中，除一般養老院外，目前市場正嚴重缺乏高質感的老人住宅。專業私人高級老年住宅專案更是罕見。這情況意味著市場對高級老年住宅的需求巨大。而台灣面臨的狀況也差不多，現存的養老住宅多為福利型養老住宅，僅能滿足老年人口基本照護需求，環境也較類似醫護中心，而無法提昇老年人生活品質，因此，社會接受度不高。

戴德梁行表示，隨著老齡社會的來臨，老年人對待晚年生活的觀念和態度在老齡化的發展中逐步發生變化，更多具有較高學歷和收入的老年人開始建立自立、自理、自信的生活態度，希望在老年時光裡激發第二個青春期。

根據永慶HouseFun新聞中心調查民眾退休養老的住居規劃時，只有2.67%的台灣人，老了會逐兒女而居，而僅有15.33%會想要住進養生村或公辦住宅。DTZ戴德梁行在中國的問卷調查結果也顯示，中高收入的老人希望與子女同住的只有10%。在北京、上海、廣州和深圳等一線城市，很多受訪的高收入長者更認為市場上的老人中心提供的環境和服務無法滿足他們的需求。因此，調查結果顯示出市場有需要提供更高端的產品、規格更高的住房、以及更高端和個性化的護理服務。

以澳洲格蘭加拉退休村莊(Glengara Retirement Village, Australia)為例，這個退休村莊由艾美集團擁有和經營，而艾美集團是澳大利亞專門從事退休住房開發和管理的企業，在全國經營33條退休村莊。格蘭加拉退休村莊屬高端產品，距離悉雪梨僅1小時車程。

村莊首批別墅於2000年開始銷售，目前專案共有200個物件，分別15坪和27坪戶型。開發商正計畫另外興建132個別墅和84個公寓以提供高度的護理服務。村莊已先後榮獲11個獎項，其設計、環境特點和住客服務備受好評，需求一直保持強勁。目前，該專案的別墅均價已達約5000澳元／平方米（約每坪55萬台幣），遠高於雪梨的價格水準。此外，住戶每月支付408-609澳元之間的管理費（約12000-18000元台幣）。

戴德梁行表示，此退休村莊的成功關鍵就是能夠讓住客感受到他們可以一如以往，在相若的居住環境繼續維持同樣生活方式。但在需要時或突發的情況下，能夠獲得緊急醫療和救援服務。其他設施包括：草地滾球場、大篷車/船隻停泊、社區中心、電腦中心、美髮廳、圖書館、戶外燒烤場、游泳池、工藝品區、禮堂、花園、酒吧、桌球室、禮拜堂、餐廳、健身房、醫療診室。

此外，格蘭加拉還提供二手物業代售服務，舊住戶可通過管理公司出售物業予新住戶，而公司還會負責整個銷售過程。在銷售完成前，管理公司不向新住客收取進入債券費用，直至完成出售為止。此舉是為了鼓勵新住戶儘早入住村莊，減低空置率。

因此，如何興建符合高端需求的銀髮住宅，為兩岸政府與開發商必須積極投入的政策與事業。戴德梁行表示，高端銀髮住宅至少擁有收入來源可靠、市場穩定、商業週期獨立等優勢。因退休人士通常擁有高流動性的資產或儲蓄，不太受經濟週期影響，因此，老年住宅專案理論上在經濟衰退時表現反而比其他房產投資為佳。當然，退休人士可能持有些長期持有資產，例如住宅物業，短期內較難套現，但他們一般已有一定的個人儲蓄、養老基金、社會保障、以及子女的財政支援等，為他們提供穩定的退休收入，以維持他們的租金負擔能力。且老年住宅需求取決於基本人口因素，而老年人口可預測性高。

當私人老年住宅市場漸漸成熟起來，可造就三贏局面：中高收入的老人的需求得到私人市場照顧，而政府也可集中資源投放到照顧低收入老人的需要，同時承擔較少的福利負擔，至於開發商和投資者也可得益於備受社會接受的住宅項目投資。