中國房市「多米諾效應」台灣不會發生

【MyGONews衷柏宣/專題報導】中國地產開發商開始擔心，房市正展開「多米諾骨牌效應」，在中國政府強烈且嚴厲的打房動作下，房價往下的連鎖效應正在展開，不過，這樣的效應也激發出了市場「剛性需求」；一位台商在中國投資房地產業者說：「我們把過去的『超額利潤』拿掉，回歸到『正常利潤』，房子變得好賣多了，大家不是買不起，是嫌貴！」看看台灣，政府因為要選舉，所以「打房」不積極，建商不肯砍掉「超額利潤」，民眾被教育成「趕快買房」，否則漲上去又買不到的觀念，看來，中國房地產正在發生的「多米諾效應」台灣不會發生。
 

「多米諾骨牌效應」是種物理原則，當骨牌豎著時，重心較高，倒下時重心下降，倒下過程中，將其重力勢能轉化為動能，它倒在第二張牌上，這個動能就轉移到第二張牌上，第二張牌將第一張牌轉移來的動能，和自已倒下過程中，由本身具有的重力勢能轉化來的動能之和，再傳到第三張牌上……。所以，每張牌倒下的時候，具有的動能都比前一塊牌大，因此，它們的速度一個比一個快，也就是說，它們依次推倒的能量一個比一個大。
 

大不列顛哥倫比亞大學物理學家懷特海德，曾經製作了一組骨牌，共13張，第一張最小。長9.53mm，寬4.76mm，厚1.19mm，還不如小手指甲大。以後每張體擴大1.5倍，這個數據是按照一張骨牌倒下時能推倒一張1.5倍體積的骨牌而選定的。最大的第13張長61mm，寬30.5mm，厚7.6mm，牌面大小接近撲克牌，厚度相當于撲克牌的20倍。把這套骨牌按適當間距排好，輕輕推倒第一張，必然會波及到第13張。

第13張骨牌倒下時釋放的能量，比第一張牌倒下時整整要擴大20多億倍。因為「多米諾骨牌效應」的能量是按指數形式增長的。若推倒第一張骨牌要用0.024微焦，倒下的第13張骨牌釋放的能量達到51焦。可見多米諾骨牌效應產生的能量的確令人瞠目。
 

根據中國媒體的報導，5月底地產上市公司佳兆業旗下位於深圳的3件房地產個案，以85折降價銷售，正式掀開了房地產降價的序幕。6月4日，萬科旗下的2件房地產個案，也以低於市價行情推出。由佳兆業、萬科兩家指標型地產股先後的降價策略，觸動了深圳房地產「多米諾骨牌」，使得房價出現快速進下滑狀態。

根據深圳市規劃與國土資源委員會的成交監測資料顯示，5月31日~6月6日，深圳房地產均價大幅下跌，僅為1萬7575元/平方米，較4月下跌約14％，而福田區住宅成交價格下降幅度達40％。
 

中國房市正展開「多米諾骨牌效應」

經過多個指標房地產個案出現降價，深圳幾乎所有區域都有個案跟進降價，當地地產開發商認為，這次開發商降價的速度，要比2008年來得快，估計在下半年，降價將成為深圳房地產市場的主要基調，會有更多的地產開發商參與降價，來提升銷售量。
 

這樣的房價下跌發展模式，與2008年相似，也是由股票上市房地產商發起的。5月28日，佳兆業旗下的「金翠園」、「茗萃園」及「上品雅園」3個建案，各推出20~60套不等的單位，進行為期3天的85折優惠銷售，優惠幅度高達1萬元/平方米。

萬科也緊隨其後正式加入降價行列，旗下2個樓盤「第五園•裡城」、「清林徑」，降幅分別在5％和20％。根據深圳台商轉述表示：「根據初步的市場調查統計，深圳大約有7件房地產個案降價，其中有5件是股票上市公司的個案。」

股票上市公司率先降價是有不得以的苦衷，群益證券分析師表示，股票上市公司與非上市公司不同，在市場低迷時，上市公司受到業績壓力，就會率先選擇降價。如果上市公司堅持不降價，就會導致業績衰退，影響其股價，這對於建商後續融資非常不利。
 

事實亦證明，降價為企業在市場低迷時，快速回籠資金起了決定性作用，佳兆業3件個案共計110套特價房，在短短3天時間內賣完，此舉令佳兆業回籠資金超過3億元。萬科「清林徑」6月4日拿到預售證當晚即開盤，最低僅8000多元/平方米，均價1萬元/平方米，每平方米至少較市場行情價格下降了5000元。此舉令萬科在深圳樓市成交低迷的情況下，再次上演了開盤即售罄的銷售神話。

由上市房產公司率先推倒的降價「多米諾骨牌」，正在深圳發生連鎖反應，調查顯示，深圳幾乎所有區域房地產個案，都被降價風潮波及。位於鹽田的「金山碧海」以85折優惠推出20套單位，而位於龍華的「十二橡樹」則推出12套特價單位，每套房子均價比原來低了4000元/平方米，售出10套。

在中國政府「打房」後的1個多月，深圳開發商開始由「暗降」轉向「明降」，不僅送裝修、送面積、送加油卡、成交即減5萬元等的優惠促銷活動重現江湖，價格的直接調整也已逐步開始，買方市場的格局已經確定。
 

深圳房地產業者透露，根據他們長期深入一線市場所獲得的資訊，深圳未來將有18件個案將陸續加入降價隊伍中。業者分析，之所以有更多的開發商參與降價，其中一個原因，是之前佳兆業和萬科大降價，均取得了理想的銷售業績，令其他開發商有信心仿效跟進。值得注意的是，深圳房地產降價之後出現好的銷售成績，也此情況證明房地產市場「剛性需求」旺盛，購買力依然存在。
 

一位地產商說：「買家出手需要理由，那就是降價，只要有降價，而且降到了他的承受範圍，他就會出手」。事實也是如此，以低於市場預期價格推出或優惠促銷的項目銷售成績，都比較理想，如「水榭春天」、「上品雅園」、「僑城馨苑」，它們的開盤價格與之前的預期相比，都有較大幅度的下滑，開盤銷售率都比較高。

而堅持不調價的「硬扛盤」則賣不動，銷售率都不足1成。地產商之間彼此警惕的說道：「目前地產商的主流意見是，本輪房地產調控政策比較集中、比較狠，而且政策並沒完全到位，預計今年下半年至明年上半年房價仍有調整壓力。」所以，在更嚴厲的政策推出下，大家都更謹慎小心。
 

中國政府的「打房」展現出效果，民眾可以用85折買到房子，雖然還是高價，但是，這樣的折讓激發出市場買氣，讓銷售率快速提升。台灣政府背負著年底以選舉包袱，所以「打房」動作僅僅是蜻蜓點水，股票上市的營建股帶頭炒作房價，全台灣各區域的「天價」都是營建股炒作出來的，而營建上市公司責怪土地價格太高，台灣的高土地行情，卻是手中握有大筆廉價資金的壽險集團炒作上來的。

政府不努力、民間就放膽炒作，苦到平民百姓，所得跟不上房價的漲幅，慢慢的、漸漸的，「民怨」就這樣產生了，慢慢的、漸漸的，「選票」就這樣流走了。中國房地產正在發生的「多米諾效應」台灣不會發生。