新聞摘要
- 金管會對壽險資金限制中，地上權案是開放讓壽險資金進入的一市場。
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【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2013年第一季土地交易仍延續之前的交易量322億元，超越商用不動產，維持過去兩年每季300億左右的均量，顯示土地需求並不因『金八條』而降低，惟投資人的身份已經連續兩季獨缺被『金八條』重重限制的壽險業，地上權是『金八條』中對於壽險業的唯一關愛。展望2013年是地上權發光的一年。
戴德梁行表示，2013年第一季土地所有權交易以高興昌出售位於高雄市鼓山區的第五種住宅區土地，單筆交易金額達54億元拔得頭籌，單價108萬/坪也刷新了高雄市住宅區的記錄；單筆最大土地面積交易為潤隆建設標購取得基隆市港西快速道路德安路交流道南北兩側逾41,000坪的土地，總價22.59億元在本季居次；展悅建設關係企業則以20.53億元標下宜蘭烏石港近30,000坪漁港專用區土地排名第三。儘管2013第一季仍有逾300億元的平盤表現，但少了壽險業參與的土地市場仍讓不動產業界感覺少了一份活力，惟交易單價並未因此而走跌。
地上權無疑是2013年撐起土地市場另一片天的主力，第一季兩宗地上權交易為中油位於台北市龍江路近700坪第三種住宅區土地，以9.4億元標脫，由於該案對於權利轉讓限制較大，單價約136萬並未創新記錄。此外，林口中商36土地則由日商三井不動產以5億元之開發權利金標得，為近年來罕見的外商對台投資案，預計開發為過季名品商場(Factory Outlet)。但第一季仍有成功高中旁住三土地及台灣菸酒板橋土地地上權標售案皆以流標收場。
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，地上權標售能否成功的關鍵因素包括設定年期、地租、產品規劃限制、權利轉讓限制與權利金底價等。建物隨著屋齡老舊必須再投資大額資本支出以維持其租金水準，50年地上權容易讓地上權人在建物屋齡逾30年時猶豫是否該再投資，延長為70年則較能符合投資人的期待；地租隨著公告地價的調漲，在地上權中後期對地上權人的負擔越發沈重；產品規劃限制與權利轉讓限制則將使投資風險大幅增加，地上權投資人必定會將以上因素考慮在投標的權利金上，政府在訂定地上權權利金時若未能替投資人設想，只單純拿歷史交易行情做比較，而忽略以上各項因素的影響，就很可能造成流標。
景美財訓所於2012年底標售50年地上權亦未順利標脫，顯示投資人對於地上權型態的投資仍有相當疑慮。本季捲土重來，將地上權年期延長為70年，果然傳出捷報，於3月27日已公告有四家合格廠商投標，也印證招標條件貼近投資人需求即有機會成功的道理。
景美財訓所於2012年底標售50年地上權亦未順利標脫，顯示投資人對於地上權型態的投資仍有相當疑慮。本季捲土重來，將地上權年期延長為70年，果然傳出捷報，於3月27日已公告有四家合格廠商投標，也印證招標條件貼近投資人需求即有機會成功的道理。
