全球豪宅圍繞著水岸城市發展
放眼國際城市,擁有水岸景觀的絕佳地段都是該都市的高級住宅區,紐約曼哈頓東河、哈德遜河、巴黎塞納河、倫敦泰晤市河、德國萊茵河,水岸景觀產住宅房價,通常都比同一個區段的產品高上15~35%,若是豪宅價值更是高上數倍。
英國著名的「Imperial Whart」,原本是一個落沒的工業區,區內雜草叢生,且房屋既髒且醜,不過,這裡距離倫敦市區僅約1個小時車程,且正好位於泰晤士河北岸,數年前當地開發商取得土地後,順利變更地目,不僅規劃大片綠地、商店街,更同時興建一批水岸豪宅,1英呎就要價1700英鎊,換算台幣每坪則約290萬元台幣。
所以,全球都一樣,房地產個案只要有「水岸景觀住宅」的立地條件,就相對代表產品的價值提升;看看台北市知名的大直區水岸第一排豪宅「帝景水花園」,該案1998年預售時的銷售價格約為每坪60萬元,當時市場一片譁然,認為價格太高;2010年6月位於樂群一路、堤頂大道口的「忠泰交響曲」以每坪185萬元成交。
帝景水花園VS美河市 水岸住宅賺錢鼻組
大直水岸為北市獨一無二之水岸重劃區,除享有周邊商圈生活機能外,對於豪宅客來說,交通動線的便利與整體重劃區街廓新穎美觀、住戶素質整齊,且美堤河濱公園與住家僅以樂群一路相隔,站在自家陽台,除萬坪綠地景觀,基隆河景、松山機場與北市夜景皆盡收眼底,而這也就是水岸景觀住宅的最大優勢當地房仲業者表示,目前大直地區知名水岸豪宅釋出案件,「不含車位的開價都在每坪200萬元左右。」房仲業者還指出,知名度較高社區,如「輕景澤」、「帝景水花園」等建物,已經連續2年沒有案件釋出,套句廣告台詞「你有錢也買不到」,因為沒有人想賣。
再看看台北縣新店捷運小碧潭支線共構的第一排水岸住宅「美河市」,規劃16棟鋼構大樓,總戶數超過200戶,總銷落在285~290億元;2007年推出銷售的時候,正面觀賞新店溪的水岸景觀,1坪開價約38萬元,2010年6月,「美河市」舉辦個案完銷慶功宴,面對水岸景觀的房價已經一路漲到了每坪55萬元,據悉,現在已經有人開價每坪60萬元「待價而沽」。
水岸+捷運 房價貴3成不需驚訝
台北市「帝景水花園」有淡水河的水岸景觀、沒有捷運,花了12年時間,房價漲了2倍;台北縣的「美河市」,有水岸景觀、也有捷運共構,花了3年時間,房價的漲幅已經達45%,如果也給「美河市」12年時間等待房價上漲,你認為有沒有機會出現1~2倍的增值空間呢?答案應該有9成的肯定。
所以,從這2件個案的實際狀況可以得到2個結論:要投資房地產,能購買到「水岸景觀住宅」,從投資理財的角度看,是可以加分的; 能購買到「水岸景觀住宅」再加上「捷運共構住宅」,那肯定是錦上添花的投資標的,只不過,這樣的產品真的是「鳳毛麟角」。
根據房地產調查,「水岸景觀住宅」這類產品的行情,通常都比同區一般住宅的單價高出約15~20%。同樣的,「捷運共構住宅」這類產品的行情,也是較同區域產品要貴10~20%,因此,當「水岸景觀住宅」加上「捷運共構住宅」的價格比區域行情貴3成的時候,千萬不要驚訝,因為,這樣的產品是「賣1戶、少1戶」再套句廣告詞則是「晚了就買不到」。
不過,儘管「水岸景觀住宅」雖然價值非凡,但是,還是有3個挑選的訣竅! 離都會區太遠或交通不便的水岸景觀住宅,要謹慎考慮。水岸景觀住宅儘量選擇第一排,建築物前方要完全且永久無遮蔽物。水岸景觀住宅一定要有豪宅價值、飯店式管理,以及特殊附加價值。
蘆洲的山、水、人文、景觀
既然水岸景觀住宅的投資價值這麼高,該怎麼投資呢?這個時候,耳邊突然響想起了「淡江水悠悠、觀音山巍巍、湧蓮香四溢、泛月照蘆洲」的歌聲,這是百年國小「蘆洲國小」校歌的前4句,短短幾句話深深地刻劃出蘆洲的山、水、人文、景觀。
新北市蘆洲北側為大台北主要河流淡水河,西側以二重疏洪道遙望觀音山脈,南側為鴨母港排水溝與高速公道,東側與三重及淡水河相交,四面環水的環境,讓蘆洲擁有新北市29個行政區中少有的水岸景觀,特別是由新北市主導的西區旗艦計畫,全力打造二重疏洪道為大台北都會公園,從三重重新橋至成蘆大橋沿線,這一大片綠地將成為擁有數百公頃綠地、水景的河岸公園,替周邊住戶提供絕佳的住宅環境。
經過政府公共部門的整治,二重疏洪道從一片荒煙蔓草之中,搖身一變成為擁有豐富休閒機能的美麗公園,過程雖不像灰姑娘變身,在一夕之間完成,但山水懷抱的天生麗質,的確成為新北市政府改造時的最大利器。
根據新北市城鄉發展局規劃的「新北市2030年未來城市藍圖」,新北市境內有新店溪、大漢溪匯流形成的淡水河流域,成為政府思考新北市未來發展的主軸。同尼羅河孕育出古埃及文明、恆河發展出古印度文化、黃河與長江誕生出中華文化,偉大文明古城發展必定有大河相伴。哈德遜河伴著美國紐約、泰晤士河偎著英國倫敦、塞納河依著法國巴黎,就連南韓首爾也有漢江流過,世界各大主要城市也不能沒有一條母河。
大河之都1--整治淡水河流域 打造水岸新生地
如過去台北自詡的「大河之縣」主軸在河流環伺下,就此確立,2010年台北縣升格新北市,城鄉局將縣級規劃提升至直轄市、國際城市等級,由大河之縣走進「大河之都」。
新北市「大河之都」計畫以淡水河流域為主幹,在此之前,台北縣長周錫瑋表示:「首要任務就是整治溪流,乾淨河川,還給新北市民5300公頃的自然乾淨的親水濕地綠洲,此階段施政成果已初步見效。」2008年11月1日,在淡水河消失26年的「日本禿頭鯊」(和尚魚)在新店碧潭水岸現身。
原本消失的禿頭鯊再出現,代表了牠是經由淡水河一路上溯到新店溪,這個消息震撼了台灣的自然保育學界,也是淡水河變乾淨的最佳檢驗。根據新北市政府公布淡水河流域河川體質水質檢驗,淡水河在2008年首度從中度汙染河川轉變為輕度汙染河川,河川整治成效優於高雄愛河。
大河之都2--開闢1000公頃河岸綠地
淡水河流域整治後,大河之都的主幹已發展完成,第二步,就是創造開闢河岸綠地公園,讓民眾能夠實際親水。全長7.7公里、佔地424公頃的二重疏洪道於1999年由行政院環保署分年、分期補助台北縣政府13.42億元,推動二重疏洪道綠美化計畫,創造出面積約為16個大安森林公園的大型綠地公園。
新北市政府表示,為提昇二重疏洪道休閒觀光使用及整體景觀,大台北都會公園計畫將二重疏洪道之公園、自行車道、運動設施、兩側堤防美化、河岸親水空間、排水系統等進行環境改善計畫及整體規劃設計,結合河域管理的永續經營觀念,維護地區原有生態景觀,將整體空間更有效的運用,提供民眾更優質的休閒遊憩環境,成為中心都會區的代表性公園,如紐約中央公園、舊金山金門公園及英國倫敦海德公園。
不僅如此,大台北都會公園計畫更打算串連三重、蘆洲西側的二重疏洪道與東側的大漢溪沿岸,規劃成為一個整體的圓形河岸綠帶,除有環狀自行車道外,更有濕地自然生態公園、都市休閒親水公園,也規劃有都市休閒農園體驗區,包括市民農園以及運動公園等多項設備,讓都會市民能夠就近享有便捷且多樣的休閒空間。
大河之都3--打造3200公頃親水住宅城
先整治溪流,輔以開闢河岸公園綠地,基礎建設就位後,縣政府規劃大河之都的第三步就是創造親水住宅環境,翻轉水岸與民眾長久以來的疏離感,開闢淡水河流域3200公頃的水岸綠城。
台北縣政府城鄉局官員表示,水岸住宅的打造,將不僅僅規劃出可供開發之建地,給建商興建景觀住宅,也會將親水設施列為都市設計的一環,讓水岸空間不只專屬於水岸旁的住戶,也會增設跨堤平台等公共建設,將水岸空間開放給所有的民眾。
可預見新北市未來都式樣貌,將以水岸住宅為主軸,而四面環水的三重、蘆洲地區不僅位屬淡水河流域中游,也正好位在新北市3大策略區的幾何中心。這個時候,「三蘆地區」就會有很多地方因為公共建設再造,醞釀著「水岸景觀住宅」的基本條件,從「帝景水花園」、「美河市」的成功例子可以知道,三蘆地區水岸住宅的增值空間,將會讓現在勇敢進場投資「水岸景觀住宅」的買家,在未來
歲月中得到豐厚的報酬。
水岸住宅「賣掉1戶、少1戶」
要記住!就是因為水岸住宅「賣掉1戶、少1戶」的特質,近幾年,擁有新店溪、基隆河、淡水河的大台北地區,更出現「水岸景觀住宅」遍地開花的現象,包括淡水、新店、永和、板橋、三重也紛紛這種住宅產品,開價更是屢創新高,至於購屋民眾到底買不買單呢?只能說,銷售情況好到無法想像。
從大直淡水河水畔到新店溪河岸,水岸住宅不停改寫當地房價行情,那麼下一個大直水岸會在哪?從台北地區的空中往下看,位於新莊西側的三重、蘆洲似乎已經具備了「水岸城市」的優越地理條件,西邊有大台北都會公園、東邊則是淡水河及河岸公園,南、北兩側分別與淡水河、大都會公園的交會,三重、蘆洲這個個區域的東、南、西、北皆為水岸環境,放眼大台北都會區僅此一處,而蘆洲北側水湳重劃區未來更是朝規劃優質水岸住宅區的方向規劃,區域內農地價格早在2002年捷運蘆洲線動工初期悄悄上漲。
當地房仲表示,目前水湳重劃區農地每坪開價已突破30萬元大關,交易依舊相當熱絡,不少建商看準蘆洲北側水岸住宅前景,紛紛加碼搶地,更有人戲稱未來水湳重劃區「有水岸景觀的住宅,會比沒水岸還多」,造就當地成為新北市高級住宅聚落。
兩大黃金重劃區包圍 水湳重劃區後市看漲
蘆洲市水湳重劃區西為南港子重劃區、東為重陽重劃區,兩大重劃區目前皆為三重、蘆洲房價發展最火熱的區段。其中,蘆洲南港子重劃區無水岸景觀,但區域內多屋齡5年之內的新成屋大樓社區,由於道路規劃筆直,且多為8米巷道,街廓整齊美觀,加上此地少有大型建商進駐,推案量相對緩慢,房價保值。
當地房仲表示,金融海嘯時期,本區段房價絲毫不受影響,且自2010年2月起,需求量暴增,幾乎可說是賣到沒物件可賣。除此之外,當地多為小型雙併社區,且建築物樓高多為12樓高建築,天際線較不壓迫,居住環境相對舒適。受到捷運蘆洲線即將完工影響,本區段建案推案延遲,傳聞當地建商已摩拳擦掌,準備挑戰區域高價。
重陽重劃區為三重市區房價最高區段,因與北市士林區僅隔重陽大橋,且擁水岸環境,吸引大量北市人口移居。重陽重劃區新案開價已逼近每坪50萬元,區域內指標建案「全坤峰景」,訴求戶戶皆享淡水河景,預售時即全數銷售完畢,目前市場上流通個案,開價更已突破每坪50萬元大關。但美中不足的是,重陽重劃區大眾運輸系統需倚賴捷運環狀線北環段,預計最快2017年才會通車。
被東西兩大黃金重劃區包圍,水湳重劃區兼兩重劃區之長,既擁水岸景觀,且有捷運蘆洲線蘆洲總站做為交通運輸中心,生活機能在周邊重劃區商圈帶動下,也將迅速發展。水岸有了、商圈有了、捷運有了、優質重劃空間有了,下一個媲美大直重劃區的房地產增值區域,會落腳在哪?答案就在「水湳重劃區」。