【MyGoNews廖賢龍/台北報導】北京市長郭金龍針對北京房市發表談話，2011年下半將堅定不移搞好房市調控，特別是掌握好保障性住房建設，北京地產人士認為，當前北京商品房庫存量達到10.6萬套，其中近郊庫存5.3萬套並超過城區，銷售壓力巨大，近郊區域房價率先下降可能性增大。同時伴隨著政府對於地價的平抑、保障房的供應進程加快、消費者降價預期的持續增強，下半年商品房穩中有降的目標降得到更好落實。

郭金龍表示，當前北京自助性購房比重超過90%，提高了13個百分點。根據鏈家地產市場研究部統計，2011上半年北京90平米以下的商品房成交比重為42%，較2011下半年上漲10%，而90-120平米的成交比重則由51%下降至39%。鏈家地產首席分析師張月認為，小戶型成交比重上漲，這意味著剛性自助購房需求中初次置業者成為購房主體，而相對于改善性客戶，初次置業的剛性購房者資金實力較弱，難以接受較高價格的住宅，未來隨著首次置業占主流趨勢的深化，商品房價格平抑將更加可控。

郭金龍表示，按現有統計口徑測算，北京實施房地產市場調控政策，房地產業增加值下降5.5%，影響經濟增速0.7個百分點，但上半年北京地區生產總值比上年同期增長8%，已經初步擺脫了生產總值對房地產的過度依賴。張月認為以往經濟過度依賴房地產，讓消費者對於調控信心不足，對於調控力度的預期減弱。

當前北京地區生產總值對初步擺脫對房地產的依賴，意味著未來政府調控房地產的力度並不會放鬆，主要表現在兩個方面。一方面，不依賴土地財政，利於平抑地價。據鏈家地產市場研究部統計，2011年北京市土地出讓金同比、環比均有大幅回落，尤其是住宅土地出讓金，回落的幅度達到了70%以上。出現大幅回落的原因，其中原因之一是2011年上半年住宅供地地塊僅為20塊，比去年同期下降了31%，其次，住宅用地的平均樓面價約為 7300元/平方米，與去年同期相比，大約下降9400元/平方米，同比下降78%。預計下半年供地增加，而溢價率有限，有利於地價進一步維持低位。

張月認為，下半年信貸政策將繼續緊縮，主要表現在兩個方面。首先，開發商貸款繼續趨緊。今年上半年，開發商金融貸款與去年下半年相比，大約下降36%。由於當前多次加息後，開發商貸款成本增加明顯，預計下半年開發商貸款意願將進一步降低，被迫尋求其他融資管道。第二，房貸趨緊影響開發商回籠資金。在當前剛需為主體的需求的市場環境下，貸款政策的逐步緊縮，將會迫使部分需求暫緩購房，從而影響當前市場成交量，成交量減少的情況下，開發商資金的資金回籠難度增加，今年上半年資金來源中，定金和預售款比去年下半年下降了22%。信貸趨緊的情況，開發商面臨很大的資金壓力，下半年資金回籠意願將逐漸增強。

 第三，下半年保障性住房集中供應，衝擊市場。據鏈家地產市場研究部統計，北京市上半年僅竣工各類保障性住房3.6萬套，新開工面積為12.6萬套。郭金龍市長表示，至9月底前力爭實現全年專案全部開工、竣工配售6萬套，年底前確保竣工交用10萬套。
張月認為，預計下半年保障性住房供應量將達到6.4萬套，高出商品房成交的可能性極高，將分流部分市場需求，對商品房市場產生很大的衝擊。市場需求減少和成交難度的增大，有助於推動開發商進一步降價。