中國商品住宅6月均價環比下降8%

【MyGoNews廖賢龍/ 台北報導】根據中國國家統計局發佈的資料，2011年1-6月份，全國房地產開發投資13340億元，同比增長32.9%，增幅已經較1-2月時下降2.6個百分點，是上半年最低。隨著樓市調控的不斷深入，今年房地產開發投資的增幅持續回落。

鏈家地產首席分析師張月認為，一方面是在調控的影響下，成交量普遍都大幅下滑，開發商都掙扎於如何提高銷量、加快資金回籠，集中在消化既有項目的階段。僅有少數實力強的大型房企借機擴張和拿地。另外，今年上半年存款準備金率上調6次，銀根持續緊縮，對於那些具有投資意向的企業來說，也要先過一道融資關卡才行。

從住宅市場的表現看，6月單月商品住宅房地產開發投資額為5351億元，同比增幅僅為32%，較5月下降4個百分點，也是上半年來投資增速的最低值。住宅投資規模同樣出現明顯的萎縮。但商品住宅投資占房地產總投資的比例在今年調控後卻沒有出現明顯的變化。去年起一線城市的深入調控使得很多房企紛紛將重心轉向二三線城市，但畢竟二三線城市發展相對落後，價格增速緩慢，市場需求有限，投資二三線城市可能會面臨較長的彙報週期。

根據統計局公佈的資料，今年上半年住宅銷售面積39805萬平方米，同比增長12.1%；銷售金額20657億元，同比上漲22.3。增幅較1-5月分別上漲3.6個百分點和6.3個百分點。上半年全國商品住宅銷售面積和銷售金額都呈現U型走勢，開發商以價換量後的效果逐漸現象。

根據鏈家地產市場研究部的統計，6月全國商品住宅平均價格為4864元/平方米，環比5月下降8.1%，是今年2月以來的首次下降。同時6月商品住宅成交面積達到10263萬平方米，環比5月上漲42.6%，漲幅擴大30個百分點。張月認為，市場出現明顯的價跌量漲，樓市僵局已經打破。在3-5月的僵持期後，開發商以價換量的程度逐漸加深。其中需求彈性大的二、三線城市的效果最為顯著，而北京等一線大城市在嚴格限購、限貸政策下，至少被抑制了一半以上的需求，即使降價，仍然難以博取大量的成交。

雖然成交量已經回漲，但在多重壓力下，開發商仍將面臨很大的資金壓力。根據統計局公佈的資料：上半年房企到位資金40991億元，同比上漲21.6%。來自金融貸款的資金占比為17.1%，為2010年連續18個月最低。張月認為，銷售量回升後企業依然面臨這很大的資金壓力。加息後，開發貸款成本加大，中小企業仍面臨降價促銷後資金回籠的壓力。對於大企業來說，目前大型房地產企業獲利能力主要體現在受影響最小的中高端項目，2011年上半年房企在北京新開項目銷售業績排名中，前三甲的企業均是高端住宅為主力項目的企業。但業績增長的同時也面臨著向二三線城市發展擴大以及品牌房企競爭的壓力。因此降價銷售仍將是下半年的主旋律，價格有望迎來拐點。