【MyGoNews衷柏宣/台北報導】全世界只有4個都會區擁有機場捷運，倫敦、香港、新加坡，再來就是預定2013年完工的台北機場捷運，一旦完工之後，就是桃園城市開始起飛之際。

北部城市捷運興建、通車，讓台灣房地產發展有了新經驗，「軌道運輸」節縮短城市距離，拉大了居住空間，所以，「捷運宅」成為民眾普遍追求的住宅產品，跟著「軌道」買房子，成為現階段買房族都懂得的投資技巧，那怕捷運沿線住宅房價節節高漲，大家也都希望能夠買在捷運沿線附近。

跟著軌道發財 先捷運、後台鐵

不過，市場另有一批嗅覺靈敏的買房族，同樣是跟著「軌道」買房，只不過，這個軌道不是捷運，而是台鐵，這些聰明買房族，開始選在北部地區「台鐵捷運化」(又稱台鐵立體化)的後站特定區進行「獵房行動」。

過去，在台灣的幾個都會城市，火車站的前站與後站，是截然不同的兩個天地，它們幾乎有雲泥之別。鐵路前站，人來人往，遊客如織，人聲鼎沸，商店雲集，帶來無限生機。然而，只因為「鐵路從中作梗」，鐵路後站始終景象蕭條，生意清淡，僅適合居家，不利營商。

這樣的現象逐漸被城市發展與擴大開始調整，中央政府注意到鐵路通勤對於城市發展所帶來的負面效應，為了讓向來以中、長程運輸為主的台鐵，能夠仿效城市軌道運輸系統(即捷運)的3大短程運輸特點：(1)車站密集、(2)班次密集、(3)票種單純，企圖透過這樣的轉變，增加民眾以台鐵做為大眾運輸工具的意願，於是有了「台鐵立體化」(即是將部分鐵道地下化、高架化)構想(圖1)。

台鐵捷運化 創造城市新價值

交通部長毛治國表示，台鐵立體化以沿線人口密度較高的西部幹線為主要計畫範圍，並將台灣西半部劃分為北、中、南生活圈作為執行區段。台鐵捷運化為2005年通過的「新十大建設」之一，其下共分為11案。另外，加上已經2001年動工之「台鐵都會區捷運化暨區域鐵路先期建設計畫」，計目前12案進行中。

這12項重大鐵路計畫中，有3件屬台灣鐵路管理局主辦，其他9項則為鐵路改建工程局主辦，主管機關則為交通部。以工程進度來看，台灣鐵路管理局執行的3項計畫進展最快，同樣也對區域房地產產生相關正面影響。首先來看看台鐵局主辦「台鐵都會區捷運化暨區域鐵路先期建設計畫」創造了什麼樣的價值？
 

台鐵都會捷運「先期計畫」 帶動房市繁榮

這個「先期計畫」的執行日期是2001年1月1日~2009年12月31日(全案已經完成)，分為10大類，總經費計100億元，10大類工程的第1項就是「汐止高架鐵路」，從台北、汐止到基隆五堵間，採取鐵路高架段，全長約5公里。

這個「先期計畫」將汐止車站、汐科車站完工後，消除汐止茄苳路、水碓街、秀峰路、水源路、連興路、南興路、大同路等7處平交道，並新開闢長安地下道平面道路、信義路、新興路等道路，對汐止市區交通及美化市容景觀有極大的效益；高架鐵路可消除地面鐵路造成之阻隔，汐止及五堵高架車站不但已經解決了原有的車站前後站，因鐵路阻隔導致市區之發展不均的問題，車站結合商圈的整體規劃設計，也會帶動地方經濟繁榮。

鐵路高架化後之騰空土地，面積約8公頃，台鐵局可以配合地方政府及當地民眾需求，規劃為商業大樓、娛樂設施、活動中心、休閒廣場、公園及停車場等多項計畫使用，提升土地利用價值，對於汐止地區都市更新開發與繁榮都有最佳的幫助。所以，看看台鐵高架化之後，對於汐止房價有什麼影響？

台鐵把汐止地區隔成「舊汐止」、「新汐止」兩個區塊，前者就是過去車站的站前區，因為屬於區域早期發展，現階段的市容已經處於老舊狀態，平均預售房價約在約每28~32萬元之間。而後者則是在車站的後站，這個區域因為較晚開發，都市計畫建設比較完善，因此，市容景觀在有計畫推動下，已經成為目前汐止快速成長發展區域，預售平均房價超越站前區域，來到每坪35~40萬元之間。

台鐵都會捷運「後期計畫」 打造城市新空間

在台鐵的高架工程改善之後，後站房地產的漲勢已經超越前站。相同例子在台鐵局主辦「台鐵都會區捷運化暨區域鐵路後期建設計畫」中，一樣看得到相同例子，這個「後期計畫」執行時間是2005年1月1日~2013年12月，總經費計122.2億元，現階段還在繼續執行中。

整個規劃有6個重點項目，分別是(1)新建樟樹灣、浮洲、樹調、環南路、南新竹等車站。(2)改善香山、苗栗等3站(其中苗栗因另有高架案評估中暫緩)。(3)汐止←→南港間擴建為三軌正線。(4)改善基隆←→苗栗間約140公里鐵路沿線景觀及安全。(5)增建電聯車維修基地1座。(6)購置176輛通勤電聯車。

在這項「後期計畫」中，同樣有新建樟樹灣、浮洲、樹調、環南路、南新竹等車站，這些車站一旦完工之後，對於區域內的通勤方便性，一定會有所提升，當然，拉近城市動線距離就會讓區域房地產價值上升，看看從汐止到基隆地區軌道沿線的房地產，行情上漲的趨勢幾乎已成定局，汐止地區已經看不到「2字頭」的預售房地產，基隆地區的房價也正在「往3字頭追趕」。
 

從這些「軌道興建拉動房地產價值」的經驗來觀察，證明當國際城市擴大趨勢蔓延到台灣的時候，北部城市的居住空間思維，必須更改為「擴大、擴大、再擴大」。所以，當2011年台北市、新北市成為「雙直轄市」之後，加上基隆，已經可以形成「台北都」架構，而緊鄰「台北都」的桃園地區價值，就益顯重要。

台鐵都會捷運「桃園計畫」 引爆區域新行情

這個時候，看看台鐵局手中的第3件重大軌道建設計畫~「台鐵都會區捷運化桃園段高架化建設計畫」，對於這件重大交通建設工程，就必須格外注意，這項計畫執行時間是2009年1月1日~2017年12月31日，總經費計308.44億元，執行的計畫重點有4項，分別是：(1)鐵路降挖段及高架段合計15.95公里；桃園以北擴建為三軌正線、以南為二軌正線。(2)改建桃園、內壢、中壢車站為綜合大樓。(3)增設鳳鳴、國際路、永豐路、中原大學等通勤車站。(4)消除17處平交道。

對於房地產嗅覺敏感的人，看到這4個計畫內容，就可以很快聯想到以經完工的「台鐵都會區捷運化暨區域鐵路先期建設計畫」，也會注意到這個計畫對於桃園車站前後站區域的房地產影響。因為4個重點就是「前期計畫」的濃縮版。

(1)看看桃園區段鐵路進行的「降挖」(地下化)，以及「高架段」工程，就表明了一個事實，過去阻撓桃園地區平行發展的鐵軌，將不會再阻擋著區域發展，所以，過去屬於前站的繁榮，將會開始往後站區域延伸。

(2)該計畫改建桃園、內壢、中壢車站為綜合大樓，這種公共交通建設的主體改建成功案例，只要看看台北車站的例子，就不難想見；在八十年代初期，鐵路地下化完成以前，台北車站及鐵道將市區一分為二，前站的商業、交通發達，房地產價值高，後站街道窄小、社區老舊，則是不爭的事實。現階段，後站周邊預售房地產行情，已經上漲到每坪百萬元。因此，當桃園車站的主體建物，未來將改建為綜合大樓之後，這個區域最佳房地產投資卡位的選擇，不會是前站，而必須鎖定後站焦點。

桃園車站「後站區」 房市投資鎖定焦點

(3)增設鳳鳴、國際路、永豐路、中原大學等通勤車站，這是台鐵局遠期發展計畫的主軸之一，未來票價上，也計畫仿傚台北捷運，區間列車起跳票價定為基本里程5公里20元，之後每3.6~4公里增加5元，坐滿70公里之票價為110元，如繼續搭乘則依據增加之里程計費。自強號列車將調高基本里程長度為20公里，票價為45元，超過20公里以上之運輸價格不變。這樣的通勤成本與運相當，自然可以帶動城市擴大之後的人口進駐，人口進駐當然就會牽動房市增值。

(4)桃園鐵路捷運高架化，將消除17處平交道，這樣的例子與過去汐止地區消除7處平交道之後的效益勢必相當類似，對於化解所謂「前站區」、「後站區」的商業氣息延伸，會有很大的幫助。
 

桃園前站發展飽和 新興後站行情看俏

桃園縣長吳志揚表示，2009年2月27日經行政院核定「台鐵桃園段高架捷運化計劃」，並配合打造園林大道，及利用高架橋下空間，建造雙向4車道，台鐵高架化預定2016年通車，總工程費高達3百多億元。推動鐵路高架化和園林大道的同時，也將啟動桃園、內壢和中壢等車站周邊的都市更新計畫。

台鐵捷運高架化於2016年完工通車後，原被平面鐵路阻隔的前後站發展，將獲得結構性的轉變，為因應此一發展契機，桃園縣政府提前辦理鐵路沿線都市活化再生旗艦計畫，發展構想包括結合站區周邊地區百貨商圈及金融服務發展型態，打造魅力購物商圈，配合未來高架捷運化所衍生之發展潛力，以車站為發展核心建構一具交通、休閒水岸空間、公共活動空間、及複合多元使用之主要都市核心(圖2)。

「搭火車從桃園到台北，快一點只要30分鐘，慢一點的像電聯車也大約40幾分鐘。以台北市中心房價少說1坪100萬元的價格來說，到桃園後火車站附近買房子，房價至少差上7~8倍，就是通勤都划算！」一位軌道房市投資客林先生這麼表示。

「後站房價不止比台北低很多，也比桃園前站便宜許多；再者，這裡最大的特色就是公園多，大大小小公園將近10座，都集中在後站這一帶，是少有的優質公園住宅區塊，對於想要購買公園附近住家、又要房價便宜的首次購屋人來說，這裡是相當好的選擇！」

比價效應！後站房市補漲行情啟動！

桃園市火車站前的土地都已利用飽和，除非政府有意進行永和市場的都市更新或改建，依目前現狀，火車站前的商圈必須是向外擴展。因為東面有桃園農工的大面積校園限制發展，北面的永和市場及西面的南門市場又屬於傳統市場，目前站前的現代化商圈可能會等鐵路高架化之後，向後火車站延伸，以後站有較多未開發的土地，屆時的規劃開發可以期待。

桃園市火車站前的商業機能完善，但因為缺乏可供發展的土地，站前商圈開始向外擴展，目前往中正路後段的中正藝文特區擴展之外，未來台鐵鐵路高架化之後，向火車站後站擴展的空間更大，發展性也最被看好。