【MyGoNews林承志/台北報導】桃園捷運紅線台鐵捷運化工程已發包執行，桃園站成為捷運紅線與綠線的唯一交會站，雙鐵共構創造之交通便利性，將帶動桃園後站住宅房價全面補漲。

桃園縣公共建設規劃了3大都心、5大捷運，貫穿、連結全縣境內的交通環境與都市發展，在這個架構中，首先必須要注意，就是桃園捷運紅線與台鐵捷運化交會的「桃園站」新商圈；在這個區域裡，「後站」房地產價值正發酵，一個兼具住家、商業、休憩「黃金新商圈」，在桃園火車站後站區域正在成型中，慢慢成為桃園房市投資的首選。

捷運交會站周邊買房~「必勝方程式」

當捷運發展多年，逐漸成為一般民眾接受的大眾交通工具之後，大家都開始認同，「捷運路網是現代化城市發展，不可或缺的主要運輸工具」，在捷運路網的建構過程中，捷運線交會站因具有強大的轉乘功能，最能吸引人潮及錢潮，除帶動周邊商圈發展外，更因交通、生活機能極為便利，連帶刺激周邊房價上漲。

從營運近15年的台北捷運系統來看，文湖線與板南線之交會站「忠孝復興站」； 新店線、中和線、淡水線交會站「古亭站」，這類捷運交會站都因其獨特不可取代之地段優越性，成為周邊房價上漲的主要動力。如果說沿捷運置產是投資獲利的勝利方程式，那麼在捷運交會站周邊買房，就是「必勝方程式」。

2010年捷運蘆洲、新莊線部分路段通車，根據房仲業者統計，「蘆洲、新莊線沿線北側5大交會站周邊房市，近5年至少都有3成以上漲幅。」其中，捷運民權西路站為淡水線與新莊線之交會站，早在捷運蘆洲、新莊線未通車前，運量即是台北捷運第10大，而近5年房價漲幅更是驚人，高達76.8％(表1)，至於，其他4站(行天宮站、徐匯中學站、大橋頭站、松江南京站)的漲幅則多在30~45％間，可見高運量的捷運交會站，就是房市的黃金置產標的，而且越早投資獲利幅度越高。

「3大都心、5大捷運」打造未來新桃園

台北地區捷運站房價發展歷史，放到鄰近桃園地區也同樣適用！桃園縣政府以航空城計畫為核心，將桃園市、中壢市、青埔高鐵特區，規劃為桃園未來發展的3大都心，桃園捷運路網則以此3大都心為中心，規劃出5條捷運路線，分別為藍、紅、綠、橘、棕線。不過，受限於經費，截至目前為止，桃園縣境內興建中的捷運系統仍僅有「捷運機場線」。

其實， 桃園捷運紅線(台鐵都會區捷運化桃園段高架化工程)、捷運機場線等重大公共工程，並非由桃園縣政府主辦，而是隸屬交通部台灣鐵路管理局，根據了解，全案不僅列入政府「振興經濟擴大公共建設投資計畫」，並已在2009年2月27日經行政院核定，預計2017年將完工通車。因此，捷運紅線可說是桃園境內，即將出現的第2條捷運。

桃園縣在2010年人口正式突破200萬人，將於2011年元旦升格準直轄市，縣政府主計處長李榮吉表示：「在財政收支分配上，依據修法後的財政收支劃分法及公共債務法，分配財源增加了126億元，舉債上限增加799億元，對桃園縣公共建設將有莫大助益。」當縣政府經費增加之後，公共工程的推動將更為快速，而在捷運帶動區域發展的架構下，桃園5捷運中，最讓人期待的則是「捷運紅線」(圖1)。

「桃園站」捷運紅、綠線交會 黃金商圈成型

另外，縣政府正積極推動桃園捷運綠線；這條路線共有5個交會站，分別與三鶯線、機場線、橘線、紅線交會。其中，最重要的就是與紅線交會的「桃園站」。桃園站為台鐵全國第3大運量車站，2010年10月單月上車人數，就高達約95萬人次，搭乘區間車前往台北車站約需35~40分鐘、至中壢9~12分鐘、至新竹50~55分鐘，交通機能四通八達。透過鐵路與捷運雙鐵共構的優勢，桃園站將成為桃園捷運路網的黃金十字交會點，也是最重要的轉運站，當捷運通車，周邊房市勢必會受到人潮與商圈的帶動而起漲。
 

桃園捷運紅線計畫將鐵路高架，消除17處平交道、5條陸橋、4個地下道，縫合桃園長期因鐵路阻隔，而遲緩的前後站共同發展外，也計畫新設4個通勤車站(包括新北市鶯歌鳳鳴站、桃園市國際站、八德市永豐站、中壢市中原大學站)，透過頻繁的區間車達到捷運化效果，桃園縣政府更將於高架鐵路沿線打造50~60米的林蔭大道，以都市綠廊連接南、北桃園都會核心(中壢、桃園)。

「鳳鳴站」鳳鳴都市計畫 變身優質住宅區

桃園捷運紅線通勤4車站的鳳鳴車站，位於新北市鶯歌、桃園市、八德市交界，鄰近龜山工業園區，長期以來即為工業區之住宅腹地，當地自成小型生活圈，鶯桃路上有傳統市場、麥當勞、連鎖超商等店家進駐，各項生活機能皆屬便利。

國道2號大湳交流道通車後，由鳳鳴地區開車上交流道僅需5分鐘車程，經北二高前往北市信義區，也僅需45分鐘車程，大幅縮短北市與此地距離。當地房仲表示，近年大台北地區移居人口逐漸增加，已超過區域購屋需求。為有效活化當地土地，新北市政府也計畫在此規劃重劃區，將原本荒蕪的農地，重劃為可供開發之住宅及商業區。

「國際站」保留埤塘景觀 打造水岸景觀住宅

桃園捷運紅線通勤4車站的國際路站，位桃園市中平特區，為桃園市內早期重劃區，有別於多以透天別墅為主的市容，為桃園市內少見的大樓重劃區。且鄰近桃園第1學府武陵高中，學區效應強勁，吸引桃園各區家長在此置產。

由於，中平特區發展時間久，可供開發之素地已所剩無幾，縣政府預計將鐵路南側農地加以重劃，並保留桃園境內著名的埤塘景觀，打造出優質水岸景觀住宅區。

「永豐站」桃醫+雙高中 醫療文教生活城

桃園捷運紅線通勤4車站的永豐路站，位省道中華路與永豐路交口，車站對面即為行政院署立桃園醫院，後方為永豐中學及新興高中。位桃園市、八德市、中壢市交界，又有省道貫穿，長久以來皆為當地民眾慣用之交通要道，每逢交通尖峰時刻，塞車問題嚴重。當地房仲表示，鐵路高架化後，平交道移除，有助於緩解塞車問題。

此區段原有住宅較少，多為省道兩旁之老舊透天住家。縣政府將此站定位為醫療文教生活城，除結合現有醫療、教育資源外，更重劃署立桃園醫院左側農地，做為住宅區塊，未來整體環境可望獲得改善。
 

 

「中原大學站」6大專院校圍繞 學區商圈發達

桃園捷運紅線通勤4車站的中原大學站，位於中壢忠義路底，緊鄰中原大學校區，且由車站步行至桃園最知名之夜市商圈「中原夜市」僅需5分鐘路程，未來通車後，可直接將觀光客引導至夜市購物消費。

中原夜市為桃園發展最成功之學區商圈，因中原大學地理位置優異，除中原大學外，中壢尚有5所大學院校皆環繞在周邊。當地房仲表示，包括元智、中央、清雲、萬能、南亞以中原大學等校區學生皆習慣在此消費，造就此地商圈迅速成長。中原大學近中壢後火車站，發展時間早，素地不多，且受鐵路阻隔，直通中山高內壢交流道之忠義路，無法連接中原大學，整體商圈發展便以中原大學為北界。縣政府將中原大學站定位為活力大學城，並計畫將環中東路、普中路沿線大片農地重劃，做為中原大學商圈發展之腹地，未來房市發展可期。

捷運紅線「3站4特色1園道」房市看俏

總結桃園捷運紅線可分為「3站、4特色、1園道」。3站即為桃園、內壢及中壢車站，以商務發展為核心價值，結合原有的歷史人文景觀特色為發展主軸，創造高複合性的商業核心區；4特色為鳳鳴、國際、永豐及中原大學等站，規劃創造優質住宅區與文化觀光環境；1園道就是騰空路廊鐵道重點區。縣政府導入TOD(大眾運輸發展導向)思維，希望以公共建設喚醒各站點周邊活力，讓閒置土地獲得有效開發利用。

儘管桃園捷運紅線並非一般捷運系統，但經過鐵路捷運化後，大幅提升交通便利性，依舊能夠帶動周邊住宅需求。以新北市汐科站為例，尚未完工前，汐止正值淹水噩夢期，即便緊鄰市中心商圈的新大樓，每坪房價也不到10萬元。但隨著北市中心商業區東移與汐科站落成啟用，汐止主要住宅區塊已漸漸往汐科站周邊靠攏，當年每坪不到10萬元的中古大樓，如今每坪行情已站穩20萬元，部分口碑較好的社區，每坪行情更上看30萬元，預售案開價更早已突破50萬元。桃園捷運紅線啟動鐵路捷運化，在可預見未來，相同的戲碼也將上演。

增值條件一應俱全 唯獨「桃園後站生活圈」

桃園捷運紅線除在新設4站周邊規劃農地重劃區外，於桃園站中心商業區以及南側農業區也有大規模重劃計畫，總面積約107.36公頃。其中，桃園站周邊定位為都會多元商業、交通運輸樞紐的「北桃園都會核心」；南側農業區面積約75.36公頃，預計將大片農地、林地、工業用地開發為以福豐國中、建德國小為中心，並結合既有的藍帶紋理(如農灌排、水圳、埤塘等)打造充滿綠地的優質住宅區，俗稱「大林重劃區」(圖2)。

桃園後站生活圈原本就擁有11座公園、綠地，再加上捷運紅線桃園站都市計劃所規劃的「大林重劃區」，整個後站將成為全桃園市綠覆率最高的區域。除此之外，桃園站更是捷運紅線與綠線之交會站，雙鐵共構、高運量交會站、市區內重劃區，增值條件一應俱全，放眼桃園市這樣的地段，除了桃園後站，哪裡還找得到第2個。