中央銀行總裁彭淮南整頓房市，點名要找投資客開刀

【MyGoNews 林承志/台北報導】中央銀行總裁彭淮南整頓房市，點名要找投資客開刀，且表示「有1名投資客用人頭向銀行貸款買了200多戶中古屋」，影響市場行情甚鉅。但台灣房屋不動產研究中心經理古景良表示，投資房地產並非壞事，如果非自住型的客戶即是投資客，那北市每2戶成交，就有1戶是投資客。

房市景氣好，誰不想靠房地產發財。台灣房屋表示，彭總裁點名對市場有傷害的應該是職業型、短進短出賺取的差價的「投機客」。到底投資與投機該如何區分？台灣房屋整理市場上投資客類型，供彭總裁及讀者參考參考。

對房市殺傷力最大的首推「職業殺手型」的投機客，就是以炒作房地產為主業，這類投資客，特色為全職搜尋物件投資，通常鎖定單一類型物件(如土地或住宅)。這類型的投資客資金充沛，手上可能握有上百戶不等，由於投注金額可觀，大多採用短進短出的投機方式買賣，只要有利潤就出手，且多利用人頭戶，採取高財務槓桿操作。儘管，殺手級的投資客，約佔市場比重只有1成，但對房價市場炒作也最明顯。
 

其次，較有規模的投資客為「營業型」投資客，該類型通常包裝具有土地代書或房仲性質的模式經營，除辦理簽約過戶等業務外，還兼具不動產買賣的業務，除可提高通路降低投資風險，各種類物件齊全，甚至架設網站，通常還有股東合作分散風險，甚至有業務員負責銷售且與銀行合作、開立發票。只不過此種操作模式長期有店面租金的包袱，故利潤不如職業型來的高，但風險卻較職業型低，對市場殺傷力不大。

再來還有「加工型」投資客，結合裝潢工程的包商、設計師或與裝潢工程有良好關係的投資客，為了控制成本，通常會把裝潢成本壓低，但優先用在掩飾房子本身的缺點上，將物件裝潢的美輪美奐再售出，這類型的投資客市場較多，大約佔2成的比例，民眾可能會從他們手上買到金玉其外、敗絮其中的房子。

另外還有「拍賣型」投資客，職業通常是代書、銀行與建設業者。拍賣型的投資客會視景氣力道增減而出手，當景氣下滑時，拍賣型的投資客會傾巢而出，專挑好地段法拍屋競標，再轉手賣出，因此也常被做為市場景氣好壞的指標。

上述投資客職業或多或少接與房地產業相關，長期貼近市場，對景氣較為敏感，物件交易時間較短，算是職業級的。至於業餘投資客則有下列幾種。
 

「出租型」的投資客通常將住宅重新隔間或購入套房後加工，備妥堪用家具後將房屋出租，並換取利潤，且專挑學區、商業區、工業區附近物件購買，出租給學生、上班族等，此類投資客比重也不輕，佔市場的2~3成，依景氣好壞與投報率而有差異，通常投報率4-5%左右，就會有許多投資型的投資客進場。

「資產型」投資客多為中高收入者，如科技新貴、醫師、建築師與律師等，希望長期投資換取利潤。此類投資客通常會選擇風險較低的商品投資，大多購買住宅、店面等產品，投資期間較長，或投資物件出租，視市場狀況，待價而售。

「節稅型」投資客多為大老闆級，購屋目的在於「節稅」，由於手中握有充裕資金，為了移轉給子女，想要節省贈與稅或遺產稅問題，因此會選擇豪宅、土地、店面或市價與公告現值差距較大的區域，利用公告現值跟市價的差距節稅，這類型的投資客較少，佔市場比例不到1成。

最後則是「集資型」投資客也就是一般所稱的菜籃族。集資型的投資客大多無特定職業，由於本身資金並非充裕，通常會找三五好友集資買房，降低風險，等待時機出手買或賣，獲利按出資比例均分，對市場影響並不大。

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