【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】有巢氏房屋2015/7/1~2015/7/5進行「網路線上」問卷調查，主軸在於調查本季於房地合一立法通過後近一個月之內，第一線房仲經紀人實際面對買、賣方的實際需求。有巢氏房屋指出，在房地合一稅制三讀通過後，觀察2015上半年六都買賣移轉棟數雖較20104年同期衰退約19.7％，但6月六都交易棟數已較5月已回升6.3％，顯示民眾購屋信心略有回穩跡象。

自住型買方出籠，出價意願以比實價低11-20％為優先，北區近七成賣方較心急，較實價差距修正10％內可脫手。北區買、賣方增加最多，土城區房價下修2.5％，佔新北最高，桃園平鎮、蘆竹房價降幅近10％。中區買方以自住為主，賣方擔心重稅影響，太平區房價較歷史高點下殺24％，投資客出現拋售，區域賣壓快速升高。南區賣方怕重稅與價跌，六成接受與成交行情房價差距修正10％內，苓雅區、前鎮區房價基期高、房價減速，影響自住買盤。
 
根據有巢氏房屋問卷調查統計，隨著房地合一稅拍板定案，全台近五成經紀人反映買方來電量/帶看量增加一成以上，超過七成以自住為主；調查中第一線的經紀人認為，目前僅剩17.8％的屋主堅持售屋價要高於成交行情，近七成屋主認為只要價格在成交行情修正10％內即可，甚至有11.6％的屋主願意以低於行情11-30％，只求盡快售出。現階段全台屋主有39.3％認為房地合一實價課稅底定，後續持有稅將不斷加重，想出脫省稅，因此，對剛性需求的民眾來說，現在正是最好進場比價，物件釋出選擇多的購屋黃金期。
 
有巢氏房屋發言人劉炳耀首席顧問表示：政府持續調控房市，房地合一稅也確定在2016年1月1日實施，由於2015年底前買房可以適用房地分離的舊制，若於2016年後買房，未來交易將僅能適用稅賦較重的房地合一新制，房屋稅及契稅等購買持有負擔都將明顯大增，也間接鼓勵民眾加快腳步進場。
 
本次有巢氏房屋問卷調查中，以買方來看，全台經紀人反映來電量與帶看量增加近五成，其中購屋動機以自住型客戶需求為最高，高達76.4％，顯示自住買方搶在新法實施前的最後黃金輕稅期進場，但在出價意願上，46％民眾仍以比成交行情房價低11~20％為優先。
 
而在屋主部分，北區、中區分別有53.8％、48.2％的經紀人反映，屋主委託銷售物件量有明顯增加1-2成，南區以持平狀態較多佔50％，也顯示房地合一對於房價基期較高的區域影響較大，屋主售屋意願相對較積極；在讓價意願上將近七成經紀人，反映屋主認為與實價行情差距修正10％都可接受，顯示賣方心態鬆動，買方可趁此時機大膽出價議價。劉炳耀進一步說明：對於(1)供給量大；(2)投資型買方多的區域，相對賣壓也較高，有意願賣屋的屋主應盡快銷售，入袋為安。
 
有巢氏房屋北區發言人陳宏勝副總說明，本次問卷中，將近五成北區第一線經紀人反映，買、賣雙方進場跟委託意願有增加一成~二成，積極度有明顯增加，調查也顯示74.7％買方以自住需求最強，賣方委售原因主要為考量持有稅的不斷加重，及預期市場推案潮將造成供給大增、有跌價風險，各佔37.4％跟37.3％最高。
 
從新北市6月成交行情比較該區歷史最高價紀錄來看，土城區跌幅最高達2.5％，由於土城區附近多為工業廠區，雖然隨著近年土城、頂埔站捷運議題的加持，吸引手頭資金有限的民眾，前往土城購屋。但也因為房價隨捷運議題推升，區域房價抬頭，加上在房地合一稅制確定後，以往推案量大的區域，如中和、新莊區因物件量多，區域賣壓增加，產生比較效應，造成購屋回流到中和、新莊等區，連帶影響到較外圍區域房價。
 
陳宏勝表示：桃園市平鎮區近中壢、楊梅及龍潭等區，處於桃園地區中心地段，因為房價基期較低，交通有66快速道路支撐還有周邊大型工業區人口挹注，還有桃機捷運綠線，外移人口多；蘆竹鄉南崁，因五楊高架的開通，往來台北更加便利，是大部分北北基民眾往桃園找房時最優先考慮的區域，平鎮、蘆竹6月房價與歷史高價相較，下修6.1％~8.6％，主要跟房地合一通過後，投資客縮手，區域供大過於求，對屋主來說，投資客擔心新稅影響，希望盡早出脫換利，早期持有屋主因取得成本低，趁此時機脫手，也可小賺一筆。
 
中區超過四成經紀人認為買方增加一成~兩成，其中自住需求買方超過七成，其中部分買方甚至計畫搶進購屋，藉以避開2016年新法上路後的交易重稅；賣方議價心態也開始鬆動，中區經紀人反映，屋主願意讓價比例超過八成，其中有43.6％擔心房地合一實價課稅底定，後續持有稅不斷加重，出脫省稅。
 
有巢氏房屋中區發言人莊志成副總表示，台中市太平區早期以工業區為主，近年來因74號快速道路的全線通車，地價與房價跟著水漲船高，其中新光重劃區位於銜接北屯區的重要位置，價格更是受惠。其中生活機能完善的中山路與樹孝路兩大成熟商圈，近年來吸引眾多建商如太子、德鼎等建商推案，帶動太平區發展，也因為如此，近年區域案量多，吸引投資客搶進，2015年面臨房地合一最後進場時機，不少之前搶進的投資客，希望出脫省稅，心態轉變為回本就好，也讓自住客增加議價空間，成交價格較歷史高價下修不少。
 
西屯區房價較歷史高點減速近9％，西屯區範圍涵蓋廣，可分為七期、十二期、逢甲、中科、台中工業區及世貿展覽中心等區域，其中七期是大家熟知的豪宅區域，但因政策影響，豪宅市場急凍，區域成交量有下修趨勢。但因西屯區工作機會多、外來人口移入，中古屋、新成屋交易價格穩定，價格落差在於投資買盤減少及豪宅量縮，才會讓整體房價與歷史高點呈現落差。
 
南區經紀人反映78％買方以自住需求為主；屋主委售量變化上，過半經紀人反映以持平居多，但目前售屋的屋主有近八成是因為擔心房地合一實價課稅底定，後續持有稅不斷加重以及預期市場因為新稅上路前推案潮將造成供給大增，避開跌價風險。目前在南區，有67.1％的賣方只要價格在與成交行情房價差距修正10％內，有意願售出。
 
有巢氏房屋莊志成副總表示，過去高雄產業外移造成人口嚴重流失，住宅需求成長不多，導致房價上漲緩慢，但後續因區域重大建設啟動及交通議題、觀光休閒帶動，加上北客南移加溫房價，但自2014年房地合一課稅議題出現，房市呈現觀望，雖2015年6月底定後，就6月買賣移轉棟數來看，六都中僅高雄市屬於慢熱型，市場進入交易低量狀態，市場以買方市場自住為主。
 
觀察行政區中，以苓雅區及前鎮區降溫最多，跌幅分別為16.6％及5.4％，苓雅區因為產品價差高，近期市場以自住買盤為主，成交產品總價較低，6月平均成交價格與歷史高價差距明顯下修，苓雅區位於高雄中心樞紐位置，東接連鳳山，西邊連接亞洲新灣區，地理位置優越，加上有商業區優勢支撐，以國泰中正廣場來看，儘管屋齡近30年，房價仍維持有22~24萬，因自住買方居多，若以同樣價格可至周邊前鎮區或鳳山區選擇新成屋，因此苓雅區近期成交多為低總價產品。
 
前鎮區早期主要為加工出口區及重工業，後受到三多SOGO商圈及捷運的加持，加上高雄多功能經貿園區及軟體園區，帶動房價成長；未來還有亞洲新灣區及水岸捷運輕軌於2015年8月下旬第一階段C1站-C4站試營運等交通利多，讓房價呈現兩極化，舊商圈以中山路、民權路為主的獅甲商圈、勞動公園周邊，屋齡十年以上開價僅2字頭，但以中華路及復興路為主，周遭有IKEA、好事多、家樂福，周邊開價已到4字頭，新舊屋價差拉大。市場以自住為主，成交以價低為多，相對拉低區域行情。