【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】政府持續調控房市，房地合一稅也確定在2016年1月1日實施，由於2015年底前買房可以適用房地分離的舊制，近期民眾進場購屋意願明顯攀升，並且「成屋」有更較「預售」產品，受到市場青睞的跡象。
 
根據2015年Q2永慶房產趨勢前瞻調查報告顯示，民眾認為未來半年是進場好時機的比重，從上季調查的28％，到房地合一立法後，一舉提升到38％，比重大幅走揚，民眾進場意願出現明顯回升訊號，並且，調查也指出，近期民眾有意願選購的產品，有高達75％會選擇「成屋」，選擇購買預售屋的只剩23％，幾乎不到成屋的三分之一，全台六大都會區選擇「成屋」的比重，更是全面都在七成以上，比重也較上季調查明顯走揚。
 
以高雄市從上季的70％選擇成屋，跳升到本季的86％，幅度成長最大。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，由於預售產品，若於2016、2017年交屋，未來交易將僅能適用稅賦較重的房地合一新制，加上2014年雙北、宜蘭、高雄調升房屋稅基，包含2014年7月1後交屋的新屋及未來交屋的預售產品，房屋稅及契稅等購買持有負擔都將明顯大增，因此這類預售及新屋產品，目前市場需求不斷下滑，中古屋則有越來越受到市場青睞的狀況。
 
比較本季與上季的進場購屋購買類型發現，全台成屋需求從Q1的71％提升到75％，若從六都來看，六都的成屋需求佔比有3％~16％不等的提升，其中高雄市成屋需求佔比為86％，為六都最高，相較於上季提升了16個百分點，同時也是六都成屋需求成長最多的縣市，而桃園市成屋需求與上季相較成長了8個百分點，是增加幅度第二高的都會區，綜觀而言，六都本季成屋的需求不只站穩七成，有的還向八成挑戰，成屋需求穩健增加。
 
黃舒衛表示，從這次問卷調查結果可知，自住客從2013年Q2調查時的53％，兩年內增加到本季68％，已成為市場買盤主力，而購屋目的著眼於實際的居住、自用需求。因此先期付款輕鬆而較具投資槓桿操作或紅單轉售獲利機會，但不能馬上入住的預售屋市場，失去剛性需求支撐。其中，高雄買方轉戰成屋的趨勢最明顯，板塊的移動對於預售屋銷售再添挑戰。
 
黃舒衛指出，除了預售屋出現買盤流失的現象外，比較特殊的是，2015年的房屋稅加稅風暴讓地上權產品恐怕連基本盤都難保。地上權產品在台北市、桃園市、高雄市雖是小眾市場，上季還有3％的選購意願，但這季卻已全軍覆沒，值得政策主管機關及建商、屋主參考。
 
另外，除了台北市還有金字塔頂端的買方堅守1％的頂豪市場，其餘五都全部棄守，顯見政策壓力下，豪宅最受衝擊。黃舒衛進一步指出，預售屋、豪宅是過去帶領整體房價向上的兩個大箭頭，如今在自住客主導的買方市場裡，氣勢皆弱，房價修正的格局再獲確立。
 
黃舒衛認為，消費者選擇成屋為首選，主要有「價格實惠」、「屋況實在」、「免除建商交屋風險」、「選擇多」等四大優勢，本來就容易受消費者青睞。加上稅改之後，中古屋更有持有稅、交易稅雙省的優勢。
 
黃舒衛分析，2014年七月台北、新北、宜蘭、高雄四縣市調升建物標準單價，之後取得使用執照的新成屋，同時包括未來所有的預售屋都面臨持有稅加倍的現象。相對來說，中古屋以之前較低的房屋評定現值課稅，再加上還有折舊，每年要繳的房屋稅實在省很多。
 
而交易稅的省稅觀點，黃舒衛強調，若2015年買入的成屋與2016年才交屋的預售屋相比，預售屋只能適用房地合一新制，但成屋2015年買或2016年買尚有選擇、斟酌選用房地分離或房地合一的空間，且如果2015年買，適用舊制，成屋的房屋評定現值較低，且逐年折舊、所占房地比貢獻減少，未來出售時的負擔除非是特例，否則都比房地合一稅低，因此成屋後市看俏。
 
黃舒衛提醒，房地合一因有日出條款的設計，2015年底前成為輕稅黃金購屋購屋期，仍適用房地分離，中古屋更是這波買氣最受青睞的產品，建議有購屋需求者，可趁目前議價空間大，選擇符合自身需求的區域，積極看屋、出價，一圓購屋夢。