台北縣永和房地產大探索

【MyGoNews衷柏宣/台北報導】在新北市的行政區裡面，永和是全世界人口密度最高的城市之一，地狹人稠的生活圈，代表生活機能一定相當豐富，當然也代表區域內可供發展的都市空間受到侷限。

所以，這個區域內惟有透過「都市更新」方式，重新塑造城市新風貌。目前，永和地區公辦都市更新案就有5處之多，密度相當高。都市更新帶來的是房價增值，現在區域內的置產動作，都將會因為都更帶來房價上揚而獲利。
 

永和緊鄰台北市，總面積5.59平方公里，行政區共計62里1249鄰，人口數為23萬6824人(統計到2010年3月)，每平方公里人口密度超過42400人。永和的都市發展定位為，維持作為台北市衛星市鎮之功能，配合台北都會區國際化的發展，提昇都市居住環境品質及綠美化條件，結合中和市成為雙和地區60餘萬人口之大型衛星地區。

在這樣的人口密度都市裡，交通動線當然就變得相對重要；國道三號高速公路的中和、新店匝道，均為永和重要進出門戶，拉近了對外交通動線的順暢；而永和對內外四通八達的各大小幹道與中正、永福、福和三橋樑可進出台北市、縣等地，交通發達便捷。
 

北二高通車之後，雙和地區的聯外動線又多出一個渠道，讓永和地區儘管整體道路網架構受限於都市更新不易，導致調整及拓寬成效不能彰顯。但是，通勤順暢度還在可以接受的範圍之內。
 

40條道路拓寬 永和競爭力提升

永和地區交通直到捷運中和線通車後獲得緩解，以前大量的機車、汽車、公車等的通勤人口，部分轉入捷運通勤之後，永和聯外交通的負荷也開始降低，交通獲得改善，也讓捷運沿線的住宅產品大受歡迎。

中和捷運線全長5.4公里，由古亭站經永和市永和路至中和南勢角站止。還可以藉捷運路網連接淡水、新店及台北市區，讓通勤人口多一個選擇的交通工具，化解永和地區道路在上下班時間的壅塞。

未來還有9條聯外道路、13條主要道路、18條次要道路，總計40條道路的拓寬工程，以及配合環河快速道路台北縣側建設計畫、與已通車的八里~新店東西向快速道路(台64線)、捷運環狀線、萬大線等相繼通車，將使永和市的交通建設更為便捷，永和市的競爭力也將更為提升。

這樣一個發展成熟的都會區裡，都市發展進入「停滯成長期」，但是，永和規劃的5處都市更新計畫，卻讓這個區域重新點燃了都市發展契機，台北縣長周錫瑋2009年12月核准「變更永和都市計畫(土地使用分區管制要點通盤檢討)(第一階段)書」，並且發佈實施。
 

都市細部計畫 打造捷運頂溪站焦點

其實，永和都市計畫範圍計有5處細部計畫，其中3處為捷運頂溪站捷運系統用地所擬定之細部計畫，分別為1998年發佈實施之(1)捷運系統頂溪站B出口聯合開發用地、(2)捷運系統頂溪站Z出口聯合開發用地、(3)捷運系統頂溪站A出口聯合開發用地。以及(4)訂定永和都市計畫(配合瓦嗂溝東支流整治計畫)土地使用管制要點，與(5)變更中和都市計畫(秀朗橋側配合台北都會區環河快速道路台北縣側建設計畫)細部計畫。

5項都市細部計畫裡，有3項集中在捷運頂溪站，目前也都已經完成該細部計畫，顯見這個地段在永和地區的重要性，也因此，頂溪捷運站周邊的房地產，成為建商兵家必爭之地，也成為永和地區房地產個案的指標區域，房價以頂溪捷運站為中心主軸，向外延伸，發展出「頂溪捷運生活圈」。
 

一般來說，捷運生活圈的範圍通常以車站方圓500公尺為計算基準，在這樣的圓圈裡，越靠近捷運車站的價值就越高，通常在這樣的區域內會分成2環，第一環與第二環的房價差距約5~10％，不過，每一環的距離會因為區域特性略有不同。

根據房地產市場的調查資料，以現在「頂溪捷運生活圈」第一環內預售新屋行情來看，約在每坪53~60萬元之間，延伸到第二圈的合理行情就約在48~57萬元，以目前市場調查「捷運頂溪生活圈」的房地產行情來看，區域個案的行情都依照這樣的模式在發展。
 

永和捷運生活圈 房價還有1~2成空間

寶來證券研究部在2010年4月中旬的房地產研究報告指出，以推案金額來觀察，顯示房市已經相當熱，也接近2008年的高點，從台北市大安區的「基泰台大」單價每坪高達150萬元以上，南港區台肥與華固合建案「天匯」開價每坪高達100萬元，甚至連台北縣新莊副都心鄉林建設推案，也是高達50萬元1坪。新店的房價從每坪35萬元喊到每坪60萬元，甚至連林口地區房價也從每坪25萬元喊到每坪40萬元。

以上述區域房價直線攀高的情況來看，當新店出現每坪60萬元、新莊喊到1坪50萬元、林口也漲到每坪40萬元的價格之際，與台北市僅一橋之隔的永和地區房價，當然必須會出現每坪50萬元上的均價，在捷運站生活圈內的房地產個案，房價應該都還有10~20％的成長空間，甚至直接與新店房市比價。
 

除了「頂溪捷運生活圈」已經成為永和房地產的精華區域之外，永和還有5個都市更新計畫，這5大都市更新計畫分別是(1)環河西路二段、保福路三段口東北側更新地區(計畫範圍2.4公頃)、(2)永和路二段、文化路口西南側更新地區(計畫範圍1.6公頃)、(3)中山路一段、永貞路口東側更新地區(計畫範圍1.58公頃)、(4)自由街、永和路一段附近更新地區(計畫範圍0.71公頃)、(5)國光路計畫道路兩側更新地區(計畫範圍7.6公頃)。
 

永和都市計畫範圍計有5處細部計畫

依照台北市都市更新的案例來觀察，通常都市更新之後的鄰近區域房價，都會出現大幅上揚，位於台北市忠孝東路5段、永及路口的都市更新案，目前還在整合階段，已經傳出房地產代銷公司準備以每坪80萬元底價承攬銷售，預計都更完成正式推出之後的房價，可能上看「9字頭」。

而緊鄰這件都市更新案旁，有棟知名捷運共構的產品「EAT」，當初「EAT」個案預售的銷售價格，約每坪46萬元左右，目前房價已經平均漲到每坪72萬元，因為隔壁的土地進行都市更新，而且傳出未來房價可能會上看「9字頭」，根據區域仲介者表示，目前「EAT」的屋主轉手價格已經拉高到每坪80萬元，甚至已經出現屋主惜售的現象，因為屬於商業區用途，租金部分也拉高到2300元/坪。
 

茂德建設專案經理林銘鑫表示：「房地產投資有幾個重要的訣竅，把握住4個原則，想要透過不動產投資致富並不困難。」他表示：

(1) 仔細挑選優質產品----建築本身品質要好，這是第一條件，因為不佳的建築品質，在後續產品價值上會被打折扣，一旦交屋成為中古屋之後的價值折扣率就會比較大。這就像是BENZ賓士車的折舊率一定比國產車來得低，是一樣的道理，如果挑不到豪宅，也一定要挑「名宅」。
 

(2) 捷運周邊優先考量----捷運車站旁的建築物因為生活與交通機能便利，在房地產的交易上一定比較搶手，能購買捷運共構的產品當然是第一優先，否則，也要選擇儘量靠近捷運車站的產品，這是房地產投資的地段價值，可以列為第二優先投資策略。

(3) 附近要有都市更新----如果區域內的都市更新案多，對於周遭都市景觀一定會有所改善，對於房價也會產生拉抬效果，一般來說，都市更新前對於區域房價約有10％的影響，一旦都市更開執行，房價還會有一波跟漲期，等到都市更完成，房價就會產生真實的比價效果。

(4) 區域要有重大建設----房地產價格跟著交通建設走，當交通建設拉近城際之間距離時，代表會有更多人口進駐這個區域，人口的增加是房價上揚的基礎，所以，交通建設順暢所帶來的人口，就會是房地產價格上揚的保證，因此，選擇房地產投資，區域內的交通建設與公共工程發展，一定要充分了解。
 

林銘鑫以自己公司目前在永和推出的「新時代」個案為例，該案地點位於永和路、中山路口，就是在捷運頂溪站3分鐘生活圈範圍之內，屬於全新的豪宅管理式大樓，位於捷運附近的地理位置，已經讓這件個案符合投資致富的第1、2項條件；而捷運頂溪站是永和市重要都市細部計畫的焦點，加上區域內總共有40條道路的拓寬工程，以及5大都市更新案正在進行，這些都是投資房地產成功的要素。