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中國緊縮房地產開發貸款，降價成唯一出路
【MyGoNews廖賢龍/台北報導】中國大陸的中央銀行公佈第1季度金融運行情況，3月末，北京房地產貸款餘額增幅連續11月回落，個貸增幅不到10%。鏈家地產認為，在持續緊縮的信貸政策下，未來房企和個人貸款壓力仍會增加，新房價格或將率先下降。
根據中國大陸中央銀行發佈的資訊顯示，3月末北京房地產貸款餘額增幅連續11月回落，其中，北京市房地產開發貸款餘額為4419.3億元，較年初減少78億元。鏈家地產市場研究部首席分析師張月認為，在持續緊縮的信貸政策下，未來開發商資金壓力將逐漸加大。
一方面，今年以來存款準備金率已上調4次，累計上調幅度2個百分點，意味著北京市今年來累計從北京金融體系凍結資金達到1289億元。開發商能夠獲得貸款額度將大大減少。房地產開發貸款的重心也逐漸轉向保障性住房，第1季度保障性住房開發貸款比年初增加64億元，占全部房地產開發貸款新增額的55.4%，使得開發商可用的貸款額度更加緊張。
另一方面，除貸款外，開發企業其他資金來源管道都出現不同程度的收窄。第1季度全市開發企業的到位資金中，利用外資和企業自籌資金以及來源於定金及預售款的資金較2010年第4季度分別下降58%、45.6%和42.3%。企業面臨貸款難度加大、融資管道收窄的雙重困境。尤其在調控政策下，銷量減少導致開發商資金回籠明顯減少。如果市場再繼續走低，開發商面臨的資金壓力將不容忽視。
中國中央銀行資料顯示，3月末，北京市個人住房貸款餘額3561.8億元，同比增長9.4%，增速較上年末下降5個百分點。張月認為，在調控作用下住宅交易量明顯下降，第1季度新房成交量同比下降35.8%，二手房同比下降8.44%，個人住房貸款隨之減少。另外由於貸款額度的限制，個貸審批更加嚴格，貸款難度也隨之增加，又反向導致有效購房量的減少。從貸款類型上看，3月末存量房貸款餘額占個人住房貸款33%，比年初增長2個百分點。存量房市場自我調節能力更強，在買賣雙方僵持的過程中，出現議價空間加大、個別區域掛牌價下降的現象。成交量下滑程度小於新房。
從4月的走勢看，目前新房簽約量為5550套，預計整月成交量與3月基本持平。張月認為，在信貸持續緊縮以及市場持續低迷的背景下，如果成交量仍在6000套左右的低位徘徊，開發商的資金情況將進一步吃緊。而目前貸款難批，又傳出銀監會可能會出台新規，房地產信託收緊也難以避免，開發商只有通過提高銷量加速資金回籠。同時，即將進入5月的售房黃金期，開發商以價換量或將大範圍展開，各種促銷手段將會層出不窮，新房價格或將下降。
