【MyGoNews林承志/專題報導】美國QE2帶動熱錢侵襲亞洲，通貨膨脹壓力慢慢浮現，對抗通膨的保值商品中，房地產是其中之一，不過，要抗通膨又能增值的房市商品，首選「高端住宅」。

美國次貸風暴引發全球金融海嘯，也重創美國經濟力。為拯救美國經濟，美國聯邦準備理事會( The Federal Reserve System)主席柏南克(Ben Bernanke)宣佈啟動二次量化寬鬆(QE2)救市，加印6000億美金購買國債，且不排除還會有QE3。美國狂印鈔票，影響的不只是當地，由於美金走貶，導致亞洲市場貨幣紛紛走強，熱錢流入亞洲新興市場，引發各國央行全力備戰，預防大量資金流通導致國內市場通貨膨脹。
 

房地產一向是抗通膨的最佳投資標的，2011年台灣房地產在ECFA(兩岸經濟合作架構協議)效應下持續看漲，包括北市、台中新市政中心、高雄的高端住宅產品將首先受惠。根據欣元商仲統計，美國寬鬆貨幣，熱錢湧入，台商資金回流台灣達1兆以上，多數流入房市及股市。房地產市場因大量置產需求，價格隨之走揚，其中又以高價值的豪宅產品最受青睞。

戴德梁行總經理顏炳立說：「高資產族群投入房地產的興趣之高昂，若非實際接觸，絕對難以想像。」他指出，不少獨立投資人只要看到北市大安區有接待中心正在搭建，即便個案尚未公開，也要求他代為探詢查價，對高達3位數開價已經見怪不怪，甚至一買就是2戶、3戶。

甲桂林董事長張裕能則表示，值此熱錢亂竄之際，為了對抗通貨膨脹，世界各地「類貨幣」(貴金屬、藝術品、房地產)價值皆將大增。張裕能指出，11月佳士得拍賣1幅畫作，原本市場預估行情應在70~100萬美金左右，但結果卻以170萬美金的高價拍出。這種現象將不只在美國富豪間發生，當貨幣大量流通時，從藝術品拍賣到頂級房地產市場，都可以看到這種資產價值快速膨脹的現象。
 

然而，對台灣來說，房地產的資產價值膨脹，卻不僅僅是資金行情作祟。2010年6月29日在中國重慶所舉辦的第5次江陳會，江丙坤與陳雲林正式簽下ECFA，台灣產品有539項列早收清單，將分2年降至0關稅，其餘產品則在10年內陸續享降稅優惠，兩岸貿易之門大開，產業界多稱本次簽訂的條約為「ㄟ擱發」！經濟部估計ECFA簽訂後(圖1)，光是早收清單就能增加國內生產毛額549億元、增加1900億產值，而整體經濟效益更是驚人，國內生產毛額將大增2265~2361億元、產值提昇8976~9245億元，增加就業人口25.7~26.3萬人。2011年1月1日，第1批享受早收清單降稅之貨品，於當天下午就運抵中國廈門，除了宣示ECFA正式啟動外，也代表了台灣與中國經濟連動性將越來越高。
 

根據國際各大主要預測機構對世界國家的經濟成長率預測(表1)，中國2011年經濟成長率至少在8.5％以上，就連一向悲觀的經濟學人(EIU)都認為中國2011年經濟成長率高達8.9％。台灣經濟研究院研究六所所長楊家彥表示：「中國於2011年啟動十二五計畫，雖代表將由高度成長邁向和緩成長，但中國政府對於國內重大公共建設投資，仍將刺激中國經濟持續成長，甚至帶動台灣經濟發展。」

因此，中國在繼續高成長的同時，急需面對的則是市場游資過多，導致通貨膨脹問題。同時中國也啟動一連串宏觀調控政策，企圖壓抑高漲的房價，部份中國投資人被迫出走，資金挹注到香港、日本、台灣等地。港商中原地產也認為「台灣簽訂ECFA後，房市發展前景看好。」於2010年搶進台灣市場，於北市中正區開設第1家分公司。

中原地產台北分行副總經理余志文表示，香港CEPA經驗帶動全港房地產增值，2003年正值香港SARS肆虐，房市淒慘之際，如今香港頂級豪宅每坪單價已突破1000萬元新台幣。短短幾年，香港房地產市場有如洗三溫暖，由急凍進入急熱。而台灣現在正值ECFA簽訂之初，房地產增值可期。
 

然而，香港經驗並不全然倚靠CEPA的簽訂，「陸客自由行」更是一大重點。香港在2003年開放陸客自由行，2003~2005年間，陸客觀光人數就激增84％，總觀光旅遊人數也增加41％，2009年全年陸客觀光人數就達1800萬人次，其中有6成為自由行，若以每人5000港幣的消費計算，每年就為香港貢獻540億港元的收益。

台灣於2008年7月開放陸客來台至今已經累計超過250萬人次，經濟效益高達1347億元。只不過，即使原先開放來台每日3000人次，提昇至4000人次，由於全數皆為團進團出，消費侷限於部份店家、飯店，一般民眾感受度不高。但若自由行開放，未來陸客將可自由投宿、任意消費，觀光效應將可即時反應至民間，帶動全台經濟發展。
 

看準陸客自由行商機，2010年商用不動產包括飯店、店面、零售市場交易皆相當熱絡，特別是北市西區西門町週邊更成為兵家必爭之地。西門町寶慶路土地、西寧大樓、力福大樓、萬國商業大樓皆高價標出，就連東區錢櫃SOGO店大樓、內湖日湖百貨、新竹風城購物中心等皆成為2010年成交指標個案，顯示台灣房地產市場全面起漲的時代已經到來。
 

既然，錢進房地產已成投資顯學，那麼該思考得就是究竟投資什麼產品可以獲得最大利益。上市建商表示，台灣房地產「區隔化」是不可避免趨勢，外資青睞、台商紛回流，顯見高資產族群搶進房市，讓台灣更有機會做出區隔化商品。淡江大學產業經濟系教授莊孟翰也表示：「台灣房地產將於2011年走上歷史高點，同時將會開出國際盤，而產品競爭力也將成為下一階段決定房地產價值的關鍵。」

回顧香港CEPA經驗(圖2)，香港大、中、小坪數住宅於1998年前成交行情差異不大，但回歸中國前後，三項產品價格開始出現差距，2003年CEPA簽訂後，大坪數豪宅房價不斷飆漲，中、小坪數住宅成交行情逐年上漲，但仍未能超越1998年高點。由此可見，當台灣房地產走向國際化，高端住宅才是能夠獲得外資、港資，甚至是陸資青睞的產品。
 

不過，事實上，高端住宅也是台資投資主流。經歷過金融海嘯，政府危機救市採取降低遺贈稅與調降放款利率雙管齊下方式，果然，引爆台商回台置產潮，帶動整體房市景氣。根據永慶豪宅事業部統計，2010年初台商資金投入高端住宅市場僅站全體交易量的9.5％，然而短短半年佔比就提昇至27.4％，成長近2倍。
 

房仲業者表示，此波台商回台置產主因不外乎是政府大幅調降遺贈稅，加上兩岸政治情勢趨緩，讓原本賺錢就移民至美、加、澳、紐的台商願意回台置產。此外，更有部份已移民國外的台商，因子女仍在台灣就讀或就業，也回國置產、養老。當這些台商選擇產品，並不盡然會選擇大台北精華地段豪宅，反倒是進駐市區精華地段，以傳產、服務業為主的中部地區，鮭魚回流的台商便集中於新市政中心特區。

綜觀全台豪宅聚落，北市早期以信義、大安、中正等區段為主，2010年起則因豪宅產品銷售狀況極佳，產品走向兩極化，大坪數個案如雨後春筍般冒出，形成「案案皆豪宅」的獨特景象，而開價更是履創新高，彷彿開低了就不能彰顯購屋者的身價，但到底「豪」不「豪」還得經過市場考驗。
 

反倒是台中七期「新市政中心」因其獨特的地理條件與位置，能夠吸引全中部歸國台商進駐，再加上新台中市政府進駐，且各項公共建設將陸續完工，而擁有較完整規劃。此外，台中房地產景氣較北市經歷較長之不景氣時期，建商多「身經百戰」，對於產品要求高，以口碑行銷品牌，品質經得起考驗。

而台中新市政中心內的「大都會歌劇院」更是由國際設計師伊東豐雄親自操刀規劃，以「壺中居」為主題、「美聲涵洞」作為發想概念，獨特的外型更被媒體譽為「世界九大建築奇蹟」，這個世界級地標將有助於提昇台中市的國際能見度。

此外，台中新市政中心豪宅發展初期每坪房價僅約20萬元，目前每坪均價則約50萬元，部分大型個案已站上每坪80萬元大關。相對於北市豪宅成交價每坪動輒百萬，甚至上看200~300萬元門檻，不僅購入成本較低，未來成長潛力也較大。