【MyGoNews蕭又安/專題報導】城市發展是有脈絡可循的，抓到城市脈動，就等於抓到財富，台北地區房地產的下一個財富點在哪裡？答案是鄰近南港的汐止。

你可曾有認真的思考過，台北城市是如何發展起來的嗎？從台北天空往下看，最早的發跡地點是50年代的西門町、60年代的台北車站，先把這個地方當成1個旋轉軸心。然後，隨著交通建設，在捷運系統陸續通車之後，發展重心因為台北市政府從西區遷徙到東區的信義計畫區，所以，再把信義計畫區當成台北第2個旋轉軸心。

見證歷史 台北城市發展的4個齒輪

信義計畫區讓東區開始繁榮起來，同期間，在台北市北方的內湖地區，因為政策推動，使得內湖科學園區興起，讓台北東區與內湖科學園區同時間出現成長，這個時候，台北出現了內湖科學園區這第3個旋轉軸心。

2008年捷運板南線昆陽站、2009年捷運南港站相繼通車，而這段期間內，南港展覽館相繼落成啟用，加上台北市政府在南港規劃了5個智埠中心，以及南港經貿園區、南港軟體園區等重大建設，加上南港車站的三鐵共構工程，台北發展軸心在南港出現了第4個旋轉軸心。

現在，請把這4個旋轉軸心想像為台北城市的4個齒輪，看看是不是從第1個到第4個齒輪都環環相扣，就像是4個時代的齒輪相互牽動著整個台北地區的經貿發展與都市繁榮(圖1)，而現在第4個巨大的齒輪正好落在「南港經貿園區」。

半世紀的台北建設走向~由西向東

接下來，再看看這4個齒輪，從第1個到第4個，它的城市發展方向是不是「由西向東」？這樣的發展趨勢，很清楚了告訴大家，台北市經過了半個世紀的發展之後，「向東走」的趨勢已經是相當明顯。因此，站在房地產投資角度上，跟著趨勢走一定不會錯，南港地區現在正處於台北發展第4期，也是台北市發展最後一期。
 

如果你勇於投資，而且財力雄厚，那麼，現在到南港投資不動產是一件不錯的選擇，中信房屋南港經貿加盟店專案經理許雅惠表示：「現在南港2房的產品，大概都是1800萬元起跳。」這個數字讓人相當驚訝，她立刻補充說：「新房子與舊房子之間的價差很小，因為南港幾乎9成以上的30年老屋，都在談都市更新，一旦都更能夠談成，未來房子增值空間相當大，所以沒人想要便宜賣房子。」

南港~成為台北第4個齒輪發展軸心

根據房地產市調資料指出，南港現階段平均預售房價約在每坪80萬元，以2房約25坪的格局來看，總價起碼2000萬元，而同樣坪數、30年以上屋齡的4樓公寓，現在的總價就是1800萬元，相當於每坪72萬元，許雅惠說：「那是因為4樓老公寓的土地持份較高，未來都市更新不是看建物權狀坪數，而是看土地坪數。」如果這樣的房價會嚇到你，那起碼你還算是理智，因為，在往東車程10~15分鐘的汐止，只要南港房價的一半，就可以擁有全新高級的住宅，你不必花大錢買老屋等都市更新，因為你可能會一等就是15年(台北市正義國宅都更案前後耗時15年)，也許等到最後還是一場空。

所以，看著台北上空城市發展的4個齒輪，你只需要想一件事「下一個齒輪會在哪裡？」，然後到這個齒輪會形成的區域進行房地產投資，就可以贏在區域發展之前，要知道第5個城市發展齒輪落在哪裡，其實並不困難，先回過頭來看看南港吧！

南港建設帶動汐止增值空間

現階段，全台北市公共建設發展最多的區域在哪裡？答案就是~南港，最重要的3大建設發展如下：

(1)南港是台北新東區，經貿園區開發，創造全新價值----台北市政府為配合國家產業政策，推動「南港經貿園區」開發，有軟體園區，第2世貿中心，商業娛樂中心及旅館會議中心等，總面績約為87公頃。

交通動線規劃上，南港經貿園區內共設有「南軟園區站」及「南港展覽館站」2個捷運站，展覽館站與世貿南港展覽館相連通，可直接由展覽站搭捷運連結內湖科技園區、松山機場，或往南港站轉搭高鐵，也可至台北車站轉乘機場捷運線至桃園國際機場，是標準的國際化展覽館。

(2)南港3鐵共構+50線公車，交通優勢直逼台北車站----擁有高速鐵路、台鐵、捷運3鐵共構的南港車站，就成為與台北車站5鐵共構相抗衡的台北市第2個交通樞紐。南港車站總樓地板面積約8萬餘坪，全案已由潤泰集團旗下潤泰旭展取得「南港車站OT與BOT案」開發權。

未來將有藝文創意館與休閒娛樂商場、停車場、百貨零售商場、多功能會議中心、商務辦公室及商務旅館等，預計2011、2012年陸續對外營運，將可把現在台北東區人潮繼續往南港方向牽引。南港車站除規劃為3鐵共構之外，加上現有50多線公車匯集在南港展覽館，架構成四通八達交通網絡，成為公路客運及市區公車的台北東區新轉運中心，亦將是東區新交通樞紐。
 

 

(3)南港大型都更案相繼推出，房價表現疊羅漢----配合都更大型個案登場，包括 202兵工廠遷移，將185公頃土地作為產業研發及生技園區新聚落。台肥南港開發計畫C2.C3.C4面積總計2.2萬坪，規劃飯店、百貨、主題娛樂、養生美容中心及高級商辦大樓，另外C6~C9設定地上權予中國信託為企業總部。南港輪胎廠區30層以上複合式住宅及商業大樓開發計畫，現已定名為「世界明珠」，預計挑戰每坪200萬元的銷售單價。國揚大南港案總計1.06萬坪土地，計畫推出住宅、商辦、飯店與酒店式公寓等，飯店將有漢來飯店進駐。

南港這樣的發展架構，透露出一個趨勢，這些建設在南港地區也是「由西向東」的在進行，當這個區域5年內發展一定程度之後，整個趨勢依舊是「繼續向東」，這個時候，緊鄰南港的汐止，就有機會成為第5個台北城市發展的軸心。加上「汐止科學園區」可以延伸南港經貿園區的科技發展，讓第5個城市滾動的齒輪，似乎更確定會在汐止地區出現。如果未來牽動城市擴大發展的齒輪會出現在汐止，那麼這個區域的房地產投資價值，就值得注意。

汐止~成為台北第5個齒輪發展軸心

汐止成為第5個城市發展齒輪是有跡可尋，而且有重大建設可以佐證的。在汐止地區的鐵道運輸已經因應「南港車站」，修建成為鐵道捷運化，台鐵都會區捷運化改善工程更在汐止至南港間增設了汐科站、並於2008年2月啟用，這個建設的著眼點，就是未來讓三鐵共構的南港車站動線，能夠快速的將人潮從汐止帶往南港，轉進台北市，縮短城市間的距離，一旦城市距離縮短，城市價值當然會上揚。

除此之外，中央政府的政策建設也已經在積極安排汐止的未來城市發展，你只要再想想捷運民生汐止線的規劃，就可以看得出來，中央在規劃城市藍圖的時候，運用了2條軌道運輸，希望能夠先後打通汐止的任督二脈，狹長地形的汐止地區未來擁有2條重要管道的通勤系統，當然就醞釀著一股持續增值的潛力。

中央政府提示汐止發展大未來

交通部長毛治國在2010年7月30日舉辦的「北台區域城市軌道建設與都市發展論壇」中說：「要用都市發展的角度來思考，特定區域就要發展公共交通系統和軌道運輸，同時也可參考在美國已經很成熟的稅金融資增額(Tax Increment Finance，簡稱TIF)做法，在政府資金不足時，讓稅收成為籌措公共設施興建經費的融資辦法。」顯然，政府在交通軌道建設的推動上，已經胸有成竹，這也說明汐止2條交通軌道建設，將會帶動汐止未來城市擴大後的發展(圖2)。

南港建設往東發展的趨勢是確認的，而往東的下一站，就是汐止，汐止的重大建設沒有南港那麼多，但是，值得注意的是，當南港發展起來的時候，估計會增加5萬的就業人口擠進南港區域，這麼多人都會有「住在鄰近工作單位」的慾望與需求，這個時候，鄰近的汐止就會出現龐大的住宅需求，如果南港新增加就業人口的10％前往汐止購屋，那麼，對於住宅的需求量就會有5000戶之多，這個需求量將遠遠超過汐止房市的供應量。經濟學最簡單的原理：當需求大於供給之後的結果是什麼？那就是~價格上揚。

10~15分車程 價錢省一半

因此，未來汐止房價繼續上漲是必然的趨勢，因為南港快速的發展會給鄰近區域帶來住屋需求，而汐止距離南港車程僅10~15分鐘，是南港工作人口的首選區域，現在房價與南港出現了不合理的「價格斷層」，未來當南港房價出現每坪200萬單價的時候，汐止的房價當然也會進行區域比價，跟著上揚。

 南港房價疊羅漢 沒有下跌空間

 

所以，你只要從「10~15分鐘車程，房價減半」角度看汐止，不必覺得現在汐止房價貴，因為當南港肯定會越來越發展、房價會越來越高的時候，汐止房價也不會太便宜，5年前你沒有用每坪40多萬買南港房子，現在已經85萬，現在你不到汐止買房子，3年後汐止房價再上揚，你又要後悔了(圖3)。