【MyGoNews衷柏宣/專題報導】房地產有一個特性， 那就是長期投資不會賠錢。政治大學地政博士馮先勉表示，在1981年以前，台北市1坪10萬元的房屋已是「天價」；在1988、1989年期間，1坪50萬元的房屋才算「天價」，但到了2006年，1坪超過120萬元的房屋才是「天價」，現在2010年，1坪200萬元的房子也已經在市場銷售了，這是現在的「新天價」。

房地產投資，將由格局最大的人獲勝！

這個資料代表在台北市，幾乎全部的投資人如果房屋不賣，在過去40多年的時間裡，到今天不但沒有賠錢，反而還都增值了。所以，只要放的時間夠久，即使投資人現在所買的房屋是「天價」，但未來一定還會有更高價格的機會出現，到時一定可以出售獲利！

可是，很多人可能會問，為什麼還有那麼多人投資房地產卻沒有賺到錢呢？這就牽涉到了投資者的~格局。「房地產的投資，最終將由格局最大的人獲勝！」馮先勉這麼表示。什麼是格局最大的人呢？指的就是在購買房地產時，投資人計劃在多久的時間內將其出售，這個預期的時間就是「格局」。

房市投資訣竅 要ㄠ得夠長

一般而言，有的散戶投資人，只將「格局」訂在6個月(即在6個月內就計劃出售獲利)；有的建設公司將「格局」訂在2~3年；有的開發商將「格局」訂在5~10年；有的外商投資公司將「格局」訂在20年；有的壽險公司將「格局」訂在30年……。

當格局愈大，其勝負自然即已出現，最有名的例子，如1989年國泰人壽以「天價」在南京東路標到華航旁邊的旅館用地土地；又如南山人壽在2002年以「天價」標到信義計畫區莊敬路的一塊商業區土地；再如新光人壽在2006年以「天價」標到轟動全台的信義路聯勤總部俱樂部土地。
 

人壽公司在標地上「格局」較大，因為他們計算投資報酬率，都是以超過30年為導向！相對的，許多私人財主及建設公司，他們以快速周轉為考慮，將格局放在1年至3年，當3年內如果沒有達到預期的市場情況，他們就必須被迫退出。

汐止房價 站上「4字頭」，挑戰「5字頭」

這就是房地產的投資訣竅， 同樣的道理，在1981年以前，台北縣汐止新台五路上1坪5萬元的房屋已是「天價」；在1991年期間，同地段1坪20萬元的房屋才算「天價」，後來因為颱風造成汐止淹水，房市成為燙手山芋，市場乏人問津，房價跌到1坪10萬元附近，一直等到員山子分洪工程完工，汐止不再淹水，這幾年，房價開始站回「2字頭」、「3字頭」，2010年站上「4字頭」準備挑戰「5字頭」，現在「5字頭」房價是汐止的新天價。

1981年在汐止買房子，到現在沒賣，屋齡接近30年，房價也有1坪「2字頭」以上的價位，1991年就算你在當年高點用「2字頭」在汐止新台五路上買了房子，現在接近20年成屋的房價，也都可以挑戰「3字頭」，2009年汐止新屋預售房價已經站上每坪30萬元，到了現在2010年，房價上漲到1坪40萬元。汐止地區經過淹水的洗鍊，40年來的房價依舊上漲，而且漲了8倍之多。

「預售房價」與「家戶可負擔房價」

有人看到汐止房價現在處於天價，覺得太貴，其實看看台北縣的預售房地產價格，政大地政學系博士、中國科技大學財稅系助理教授丁福致曾經做過研究，從台北縣「預售房價」與「家戶可負擔房價」相比較(圖2)可以看出，其實台北縣民的「所得可負擔房價」與實際「平均預售總價」一直存在很大差異，在1989年的時候，差異數達到最大，那個時候的房屋貸款利率有正處於歷史13％的高峰期。
 

隨著經濟成長， 所得逐漸提高， 房貸利率也開始緩慢下降，這樣的距離差異開始縮小，2003~2005年間，「所得可負擔房價」與「平均預售總價」達到3年的均衡，直到2006年才又拉開距離，民眾再度感覺到房價的沈重壓力。這樣的實驗證實著「所得可負擔房價」始終處於「預售平均總價」之下，這也解釋了每一個時期的房屋「天價」過後，後面還會出現另一個「天價」，房地產長期以來的天價走勢，始終沒有停過。

「房價水波效應」讓汐止具比價補漲空間

因此，投資不動產不要怕天價，要在乎的是你準備的「格局」有多大，以及你選擇的地區，有沒有成長潛能。以汐止來說，現在這個區域已經成為台北新東區的門戶，在信義房屋規劃的城市擴大台北地區的「房價水波效應」裡，汐止市被列在第1圈範圍(圖3)，與板橋、三重、永和、中和、新店具有相同的房地產選擇價值，但是，板橋房價上看每坪90萬元，永和出現60萬元價位，三重、中和、新店已經有50萬行情，只剩下汐止在第1圈的房價還處於「4字頭」。這樣的區段比價效應，當然能讓汐止的房價出現合理的補漲走勢，因為在第2圈的新莊已經準備挑戰1坪50萬，蘆洲也有40萬元以上的個案準備登場，相較之下，第1圈的汐止房價的落後，更加具有補漲空間。

汐止「台北新東區門戶」，財團進場

不過，基本上，房價要上漲也必須要區域具有發展價值才可以，看看汐止有沒有條件出現補漲行情吧！

(1)汐止現在位置屬於「台北新東區門戶」----因為南港許多國際級都市建設及開發案已陸續展開，帶動整體區域發展，將與鄰近都會區汐止形成「台北新東區」，使汐止成為具有交通樞紐+科技產業發展優勢的宜居城市。汐止與台北市近年主要發展地區內湖和南港相近，中山高與北二高也在汐止匯集，台鐵都會區捷運化改善工程更在汐止至南港間增設了汐科站，加上興建中的三鐵共構高鐵南港站，以及規劃中的捷運民生汐止線，都讓汐止交通網絡愈來愈健全。
 

(2)建設財團大規模汐止造鎮，延伸科技園區架構----汐止新台五路上已經有東方科學園區、遠東科學園區，將來還有遠雄集團的「遠雄創新研發科技中心」開發案，遠雄集團董事長趙藤雄說：「這件個案光是基地面積就快2萬坪、總建築面積達25萬坪，規劃設計了20年，已完成規劃結合科技、藝術、休閒、購物、Outlet、智能和辦公的綜合園區，下半年會動工。」估計這件開發案全區至少有500億元，下半年會先開發第1期，總銷約180~200億元，會採取邊建邊售模式。這件大型廠辦造鎮計畫，將會使「汐止科學園區」更完整，也可因此帶動新台五線整體地段上的增值空間。

雙軌道+科技廊道新金磚

(3)「雙軌道」交通建設，拉近汐止與市中心距離----「台鐵捷運化+捷運民生汐止線」的「雙軌道」規劃中，台鐵3站直達南港站，5站區間車約15分鐘即達台北車站，捷運「民生汐止線」，連結內湖線速達忠孝復興，與台北市中心快速接軌。未來，台北衛星城市中，以汐止15分鐘到台北的通勤時間最短，擁有三高交通最便利，無論開車或搭區間火車，都僅須15分鐘。環東大道、三高、一快，到內科上班或到北市信義區，都相當方便。

 

(4)從內科、南軟、汐科，建構大台北科技走廊新金磚----汐止跨足大台北科技走廊二大產業軸線(中山高、北二高)，三大科技園區(內湖科學園區、南港軟體園區、汐止科學園區)，形成最受矚目的「台北科技走廊新金磚」。汐止科學園區包括「遠東世界中心」、「遠東世界經貿」、「經緯大樓」、「台灣國際航電中心」、「亞太第一經貿園區」、「亞太第二期」、「工商園區」、「東方科學園區」等，中大型企業科技光電集團皆已進駐，未來還有遠雄集團25萬坪暢貨中心計劃，汐止科學園區的增值爆發力，未來熱度看齊南港軟體經貿，內湖科技園區！
 

朱立倫將汐止列為公共建設重點區域

除了這個4大建設利多之外，新任新北市長朱立倫在競選期間，出席汐止經貿園區發展座談，宏碁董事長王振堂當場提出4項建言，包括捷運等大眾運輸系統、設置行人專用動線、停車位擴增為5000個、電塔地下化，希望未來的新北市政府在5年內完成。王振堂說：「如果5年內可以完成這些建設，汐止經貿園區將增加3萬個就業機會。」

朱立倫說，園區廠商以及社區委員會的建議「全部可行」，這些規劃列為當選後優先施政要項，「我過去在桃園有很多成功的招商經驗，以及協助企業與工商園區解決問題。」朱立倫表示，汐止經貿園區已經成形，當然要趕快整合，朱立倫表示「4年內全力落實」。他也重申，原先中央規劃的捷運「汐止民生線」(圖4)，從大稻埕到汐止，共十多站，經過大家努力協調，中央與台北市都配合調整，先完成汐止到東湖之間的5站，環評已經通過，朱立倫「保證會在任內讓捷運汐止民生線動工」。

朱立倫的選前承諾，在選後都將逐一被檢驗與實現，所以，對於汐止公共建設推動的承諾，將逐一展開，汐止的發展自然可以期待。

「南港+汐止」形成台北新東區

汐止本身的建設發展，以及南港建設帶動汐止地區成長的契機，「南港+汐止」形成的台北新東區，將會展現出不一樣的發展動能。從這些現在與未來展開的重大利多來觀察，汐止地區緊鄰南港的地理位置，讓現在南港重大建設陸續到位開發之下，跟著拉抬了汐止的區段價值，2011年，台北縣升格為新北市，在統籌分配款增加之後，將與北市平起平坐，新北市成型，員山分洪道整治後不再淹水的汐止，被視為南港腹地延伸，共同成為大台北新東區。