新聞摘要
- 最新民調！「5結論」看2017、預估2018，房市「L型」
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】永慶房產集團2017年12月19日公布「趨勢前瞻報告問卷調查」，結果顯示2018年房市呈「價緩跌、量持平或小幅回升」格局，64％消費者認為房市尚未軟著陸，「房價未落底」及「新屋賣壓」為關鍵，還有近六成受訪者認為，2018年後房價呈「L型」走勢，歸納幾大重點分別如下：(1)47％消費者看跌2018第一季房市，連六季收斂，房價盤整緩跌趨勢持續，(2)64％消費者說房市不會軟著陸，「房價還有下跌空間」、「未來還有許多新屋供給的賣壓」為主因，(3)消費者對於房市落底時機成呈現「南北不同調」，雙北2019年或2019年以後落底機率高，桃園以南2018年底前落底機率近五成，(4)2018年後房價，近六成消費者認為將呈現「L型」走勢，短期房價沒有反彈機會、長期房價不易回升，(5) 2017年房市「價盤整緩跌、量回溫」格局，較2016年量增一成，2017年全年交易量預估在27萬棟左右。本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員。調查時間2017/11/20~2017/12/06。回收有效問卷數為1105份。在95％的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負3.0％。
根據永慶房產集團2018Q1網路會員調查，全台看跌2018年第一季房市比例，減少5個百分點至47％(圖一)，若再觀察七大都會區對於2018年第一季房價的看法(圖二)，發現雙北市看跌比例雖逐漸收窄，但仍超過五成，顯示消費者對價格修正還有期待；其餘五都看跌比例均不到五成，對未來房市看法維持平至小幅看跌為主。永慶房產集團業管部經理謝志傑分析：全球經濟同步復甦，經濟表現穩健，出口連十四紅、股市破萬點最長紀錄，讓民眾消費信心增，購屋意願提升，加上房價在歷經三年的修正後，大幅修正的狀況已不復見，由急跌期進入緩跌階段，雖整體而言仍小幅看跌，但看跌比重已連六季收斂，印證目前市場盤整緩跌的格局不變。
消費者認為房市是否已轉著陸 (圖三)呢？謝志傑指出，根據本次調查顯示，64％消費者認為房市尚未軟著陸，若再續問還沒軟著陸的原因(圖四)，發現全台近五成消費者認為「房價還有下跌空間」，其中北市、新竹與台中三大都會區甚至超過五成，對於價格下修特別有期待，而桃園、高雄則有35％至49％消費者認為「未來還有許多新屋供給的賣壓」。謝志傑說明，房市在自住市場下，價格沒有上漲空間，近期房價看跌不跌，消費者期待的房價甜蜜點未到，因此，期待房價走跌，認為房市仍未軟著陸；而桃園與高雄重劃區多，近幾年建商積極推案，消費者認為未來新屋供給量大，賣壓沉重，是房市未軟著陸的主因。
消費者認為房市會在何時落底(圖五)呢？謝志傑指出，根據本次調查結果顯示，發現桃園以南五大都會區消費者認為2018年底前落底的機率在45％至50％之間。至於雙北市落底時間則是比較可能落在2019年或2019年以後，謝志傑說明，房市在自住市場下，價格沒有上漲空間，房價盤整緩跌格局不變，而經濟穩定成長，房市交易量小幅回升，讓民眾購屋信心增加，尤其是桃園以南都會區，房價相對新民，對於房市落底預期也較樂觀，近五成消費者認為2018年有機會落底。不過，可以發現高總價、高單價的雙北市因過去房價漲幅較大，對於目前房價修正的幅度仍未滿足，消費者認為地落底時間延後。謝志傑補充，雙北市消費者對於落底看法與桃園以南五都約有一年以上的落差。
2018年後房價走勢將呈現「L型」、「U型」或是「V型」呢？根據本次調查(圖六)結果顯示，57％消費者認為2018年後房價將呈現「L型」走勢，謝志傑說明，目前房市以自住客群為主力，投機退出市場，買方市場確立，加上新屋供給賣壓出籠，新屋讓利已成共識，破盤個案遍地開花，造成市場價格競爭，衝擊中古屋市場，房價沒有看漲的理由，消費者認為沒有「V型」反彈的機會，短期房價持續盤整緩跌，但盤整多久仍是未知數，因此，長期房價也不易回升。
永慶預估2017房市總結
■2017年房市「價盤整緩跌、量回溫」格局 較2016年量增一成
■2017年全年交易量預估在27萬棟左右
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示：國內外經濟同步成長，出口表現佳、台股萬點行情續航，市場氣氛明顯轉佳，買氣小幅增溫，觀察2017年1-11月七都買賣移轉量較2016年同期增加11％(圖七)，以近期交易量推估，2017年全年交易量在27萬棟左右，較2016年量增一成。
觀察七都2017年1-11月房價表現，可以發現較2016年同期均呈現盤整至小跌的走勢，在經濟穩定復甦的狀況下，民眾購屋信心增，但多數仍小幅看跌房價，房價沒有上漲空間，預期房價「盤整緩跌」趨勢不變，2017年房市預計呈現「價盤整緩跌、量回溫」格局。
2018房市前瞻
■大量交屋潮、餘屋多！預估2018年全台12.1萬戶新建待售量，市場賣壓重
統計2015年全年至2016年上半年「新屋開工戶數」後，以八成推估2018年交屋量，葉凌棋估計：全台有9.4萬戶交屋潮將在2018年出現，假設在預售階段已銷售五成，那麼2018年也還有4.7萬戶新屋進入銷售市場。此外，根據內政部統計，2016Q4統計目前市場屋齡在5年內、僅辦理第一次登記的新建餘屋量，高達7.4萬戶，兩者合計，顯示2018年將有高達12.1萬戶新增供給量出現，其中新北市2.3萬戶最多，其次則是桃園2.0萬戶，高雄1.9萬戶位居第三；若以各都會區家戶數來換算，桃園、新竹縣市與高雄占比最高，餘屋去化壓力最大，新屋降價求售的狀況恐持續。
最後，葉凌棋認為2018年台灣房市有三大趨勢；
一、2018年房市「價緩跌、量持平或小幅回升」格局
‧經濟穩定復甦，民眾購屋信心增，但多數仍看跌房價，房價沒有上漲空間，預期房價「盤整緩跌」格局不變。
‧「讓利當道，以價換量」，買賣雙方價格認知差距縮小，房市交易量有機會反彈回升。
二、全台面臨交屋潮+大量餘屋，供給量大增，建商力求去庫存，新屋降價趨勢續行
‧2018年預估有12.1萬戶交屋餘屋量釋出，新供給恐增，新北、桃園、新竹、高雄賣壓最重。
‧建商緩推案，力求去庫存為主力，2018年面臨交屋、未賣出的新屋大量進入市場銷售，「降價衝量」策略明顯，價格競爭恐加劇。
三、影響2018年房市三大變數：升息、餘屋去庫存、經濟走向
‧房貸高成數、低利率讓近期房市持穩，但若2018年美國加速升息，國內央行跟進機會增，預期2018下半年就有升息機會，增添房市變數。
‧全球經濟景氣2018年緩步復甦，但貿易保護、地緣政治、貨幣緊縮等風險未除，可否延續成長動能仍未有定數。
根據永慶房產集團2018Q1網路會員調查，全台看跌2018年第一季房市比例，減少5個百分點至47％(圖一)，若再觀察七大都會區對於2018年第一季房價的看法(圖二)，發現雙北市看跌比例雖逐漸收窄，但仍超過五成，顯示消費者對價格修正還有期待；其餘五都看跌比例均不到五成，對未來房市看法維持平至小幅看跌為主。永慶房產集團業管部經理謝志傑分析：全球經濟同步復甦，經濟表現穩健，出口連十四紅、股市破萬點最長紀錄，讓民眾消費信心增，購屋意願提升，加上房價在歷經三年的修正後，大幅修正的狀況已不復見，由急跌期進入緩跌階段，雖整體而言仍小幅看跌，但看跌比重已連六季收斂，印證目前市場盤整緩跌的格局不變。
消費者認為房市會在何時落底(圖五)呢？謝志傑指出，根據本次調查結果顯示，發現桃園以南五大都會區消費者認為2018年底前落底的機率在45％至50％之間。至於雙北市落底時間則是比較可能落在2019年或2019年以後，謝志傑說明，房市在自住市場下，價格沒有上漲空間，房價盤整緩跌格局不變，而經濟穩定成長，房市交易量小幅回升，讓民眾購屋信心增加，尤其是桃園以南都會區，房價相對新民，對於房市落底預期也較樂觀，近五成消費者認為2018年有機會落底。不過，可以發現高總價、高單價的雙北市因過去房價漲幅較大，對於目前房價修正的幅度仍未滿足，消費者認為地落底時間延後。謝志傑補充，雙北市消費者對於落底看法與桃園以南五都約有一年以上的落差。
永慶預估2017房市總結
■2017年房市「價盤整緩跌、量回溫」格局 較2016年量增一成
■2017年全年交易量預估在27萬棟左右
觀察七都2017年1-11月房價表現，可以發現較2016年同期均呈現盤整至小跌的走勢，在經濟穩定復甦的狀況下，民眾購屋信心增，但多數仍小幅看跌房價，房價沒有上漲空間，預期房價「盤整緩跌」趨勢不變，2017年房市預計呈現「價盤整緩跌、量回溫」格局。
2018房市前瞻
■大量交屋潮、餘屋多！預估2018年全台12.1萬戶新建待售量，市場賣壓重
統計2015年全年至2016年上半年「新屋開工戶數」後，以八成推估2018年交屋量，葉凌棋估計：全台有9.4萬戶交屋潮將在2018年出現，假設在預售階段已銷售五成，那麼2018年也還有4.7萬戶新屋進入銷售市場。此外，根據內政部統計，2016Q4統計目前市場屋齡在5年內、僅辦理第一次登記的新建餘屋量，高達7.4萬戶，兩者合計，顯示2018年將有高達12.1萬戶新增供給量出現，其中新北市2.3萬戶最多，其次則是桃園2.0萬戶，高雄1.9萬戶位居第三；若以各都會區家戶數來換算，桃園、新竹縣市與高雄占比最高，餘屋去化壓力最大，新屋降價求售的狀況恐持續。
葉凌棋認為2018年台灣房市有三大趨勢
一、2018年房市「價緩跌、量持平或小幅回升」格局
‧經濟穩定復甦，民眾購屋信心增，但多數仍看跌房價，房價沒有上漲空間，預期房價「盤整緩跌」格局不變。
‧「讓利當道，以價換量」，買賣雙方價格認知差距縮小，房市交易量有機會反彈回升。
二、全台面臨交屋潮+大量餘屋，供給量大增，建商力求去庫存，新屋降價趨勢續行
‧2018年預估有12.1萬戶交屋餘屋量釋出，新供給恐增，新北、桃園、新竹、高雄賣壓最重。
‧建商緩推案，力求去庫存為主力，2018年面臨交屋、未賣出的新屋大量進入市場銷售，「降價衝量」策略明顯，價格競爭恐加劇。
三、影響2018年房市三大變數：升息、餘屋去庫存、經濟走向
‧房貸高成數、低利率讓近期房市持穩，但若2018年美國加速升息，國內央行跟進機會增，預期2018下半年就有升息機會，增添房市變數。
‧全球經濟景氣2018年緩步復甦，但貿易保護、地緣政治、貨幣緊縮等風險未除，可否延續成長動能仍未有定數。
