【MyGoNews蕭又安/綜合報導】戴德梁行與中國房地產業協會金融專業委員會2016年11月23日聯合發布了《亞洲房地產投資信託基金(REITs)研究報告》，該報告針對亞洲主要REITs市場進行研究，並聚焦於成熟的新加坡和香港REITs市場，希望能為中國企業及投資者提供更多的借鑒意義。
 
REITs誕生於20世紀60年代的美國。90年代後，REITs進入高速發展期，幾乎每年都有新的國家立法開展REITs市場。目前全球上市的REITs共計約800支，十幾個國家均引入了REITs架構，覆蓋美洲、歐洲、亞洲、大洋洲，既有發達國家也有發展中國家。其中，亞洲市場上活躍的REITs共計141支，總市值近2,096億美元。雖然中國大陸尚未形成嚴格意義上的REITs市場，但新加坡和香港已經走在了前面，新加坡已經發行了36支REITs，香港也上市了10支REITs，兩個資本市場各有優勢。
 
儘管中國完整意義上的公募REITs產品還沒有完全設計出來，但這是一個趨勢：中國市場上已經出現了數起具備REITs特徵的不動產資產證券化的案例，例如蘇寧雲創、中信啟航、北京銀泰中心等一系列「類REITs」產品。國務院近期也出台了相關文件，穩步推進房地產投資信託基金(REITs)試點，鼓勵和支持REITs的發展，有力地推動了中國開闢真正的REITs市場。
 
與此同時，中國的企業也積極地參與著全球REITs市場。一方面，許多在新加坡和香港上市的REITs都擁有位於中國大陸的物業。根據戴德梁行統計，目前已有69個中國大陸地區的物業注入到香港和新加坡的合計15支REITs當中。舉例而言，香港的領展房地產投資信託基金買下了北京的歐美匯購物中心和上海的企業天地1、2期，而來自新加坡的凱德商用中國信託在中國大陸擁有11座大型購物中心。另一方面，中國企業也在積極將自己擁有的物業打包成REITs產品，並在香港和新加坡上市--北京華聯商業信託與中國運通網城房地產投資信託就是最新的例子。
 
因此，與中國相關度較高的新加坡和香港REITs市場成為了中國企業及投資者關注的焦點。戴德梁行與中國房地產業協會金融專業委員會針對這一焦點，聯合發布了《亞洲房地產投資信託基金(REITs)研究報告》。該報告歸納整理了新加坡和香港上市的共計46支REIT的主要財務數據，同時對越秀房地產投資信託基金與凱德商用中國信託基金兩支REIT進行了較為深入的案例分析。
 
研究數據表示，截至2016年第三季度新加坡和香港市場上的REITs品質良好，其負債均不超過資產總值的45％。新加坡市場上的REITs分派收益率略高於香港市場，達到了6.8％，比香港REITs高出0.6個百分點，與歷史一貫表現相符。香港與新加坡REITs整體均呈現折價狀態，每基金單位市價較每基金單位資產淨值水平折價率分別為33.2％及3.5％。
 
對關注中國REITs市場發展前景的企業及投資者，成熟市場上REITs產品的財務數據特徵對中國未來發行真正的REITs產品有一定的啟示意義。對那些想要「走出去」的企業及投資者，持有中國大陸物業的海外REITs的產品結構與市場表現則更具有參考意義。
 
對於中國REITs市場的發展前景，戴德梁行北中國區估價及顧問服務部主管胡峰先生表示：「我們從2007年開始探索REITs領域近十餘載，通過參與眾多國際REITs、國內類REITs產品的估值、市場分析等工作，一直在房地產金融領域內保持行業領先地位。一旦中國的REITs市場正式啟幕，隨之也將帶動優質房地產項目向更高的專業服務水平邁進，戴德梁行作為一家全球領先的房地產服務運營商，將一貫保持行業的靈敏度，繼續致力於房地產金融領域的研究，不斷為更多金融機構及優質企業提供專業化的諮詢服務工作。」

2016亞洲房地產投資信託基金（REITs)研究報告.pdf