新聞摘要
- 第二季億級商用不動產交易86.3億元，為近3年來單季次低。上半年總交易171億，為2008年以來同期新低
FB
line
twitter
列印
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】商用不動產交易市場首季表現欠佳、交易量大幅縮減，根據永慶資產管理統計，2015年第2季億元以上商用不動產的交易金額約86.3億元，較首季84.9億元，僅增加1億多元，交易量能與首季相當。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，2015年上半年商用不動產投資氣氛仍低迷，整體億級以上交易總金額才171億，為2008年以來同期的新低紀錄。在管制未鬆綁、租金投報率偏低及房地合一對外資稅率偏高的多重限制下，市場暫無回溫跡象。惟零售店面、旅館等有穩定租金收益的產品及自用型買盤較不受影響。
分析本季投資資產類型以廠房最高，交易金額為69.1億元、佔比80.1％，其次為純瓣的6.7億元、佔比7.8％；買方投資人以科技業為大宗，交易金額為50.3億元，投資人購買多以自用為主。黃舒衛指出，本季交易金額最高的交易案，為日月光半導體公司以24.66億元，買下兩筆楠梓加工出口區第二園區內，總計約2.7萬坪的廠房，賣方皆為宏璟建設。日月光為配合公司高雄廠未來營運成長，提升競爭力，購入第二園區的K22及K23新建廠辦大樓， K22廠房面積約1.89萬坪，擬設置先進封裝製程生產線，K23廠房面積約0.78萬坪，將作為工程、行政辦公大樓使用。
根據永慶資產管理調查，2015年第2季台北市主要辦公商圈的暫無新供給上市，在自用需求下，平均空置率降至7.2％，而整體辦公租金也微降至2,083元/坪/月，黃舒衛說明，2015年大型商用不動產市場投資氣氛雖然低迷，但中小企業自用需求仍在，尤其是中古商辦大樓的租賃或自用型中小型商辦購置的需求不減，因此第二季的平均租金與平均空置情況皆呈現小幅下修的走勢。此外，信義計畫區A級辦公的行情，在新大樓與屋齡超過10年的中古商辦大樓彼此競爭吸引企業進駐的情況下，部分中古商辦平均租金調降至3000/坪/月以下，因此整體商辦區域行情修正至平均3,247元/坪/月的水準。
近期市況表現，黃舒衛分析，金八條緊箍咒尚未鬆綁，加上2015年台北市房屋稅調漲，商用不動產交易除了自用需求外，買氣已明顯轉趨保守。不過，第二季壽險業交易方面，4月仍有富邦人壽買下國泰一品大廈5戶單位，以每坪平均120多萬元買進，未來將採出租獲取收益。富邦人壽買下一品大廈5戶建物，除了以收租目的之外，在土地供給稀少且稅負越來越重，中長期也看好台北市精華地段未來都更的獲利機會。
近期國內經濟發展面臨出口衰退，經濟成長率下修的局面。不過，黃舒衛表示，以台北市商業活動觀察，截至6月底公司行號登記達22萬6,438家，年增店數為4,527家，根據商業處資料顯示，呈現連續41個月遞增走勢，為近8年半來的新高。此外，來台觀光旅客也維持新高階段，2015年1-5月已超過400萬人次，其中陸客佔比高達41.5％。黃舒衛分析，可預期北市商業活動，以及相關產業需求辦公空間的租賃或買賣市場仍可期，唯目前市場上待售物件有限，部分售價偏高，加上租金長期偏低影響投報效益，市況呈現租多買少的格局。
黃舒衛指出，大台北都會區除了捷運商圈發展成熟之外，台鐵車站商圈的崛起不容小覷，松山車站的商場已正式營運，整體辦公大樓和飯店預計到第四季會陸續開幕營運，近期綜合大樓已陸續交屋，且有企業公司進駐，此外，南港車站辦公大樓也已招租完成，每坪月租達2000元，飯店預計第四季開幕營運。擁有雙鐵共構優勢的松山與南港車站大樓，粗估合計增加9萬坪的商用面積，有機會活絡車站周邊商圈不動產的開發。
黃舒衛提醒，北市商圈板塊已正式向東擴展，在目前整體房市仍低迷，加上未來新商辦持有成本轉嫁墊高租金影響下，有利中古商辦產品的租賃與交易機會，建議可調節資產配置、汰弱留強。
分析本季投資資產類型以廠房最高，交易金額為69.1億元、佔比80.1％，其次為純瓣的6.7億元、佔比7.8％；買方投資人以科技業為大宗，交易金額為50.3億元，投資人購買多以自用為主。黃舒衛指出，本季交易金額最高的交易案，為日月光半導體公司以24.66億元，買下兩筆楠梓加工出口區第二園區內，總計約2.7萬坪的廠房，賣方皆為宏璟建設。日月光為配合公司高雄廠未來營運成長，提升競爭力，購入第二園區的K22及K23新建廠辦大樓， K22廠房面積約1.89萬坪，擬設置先進封裝製程生產線，K23廠房面積約0.78萬坪，將作為工程、行政辦公大樓使用。
根據永慶資產管理調查，2015年第2季台北市主要辦公商圈的暫無新供給上市，在自用需求下，平均空置率降至7.2％，而整體辦公租金也微降至2,083元/坪/月，黃舒衛說明，2015年大型商用不動產市場投資氣氛雖然低迷，但中小企業自用需求仍在，尤其是中古商辦大樓的租賃或自用型中小型商辦購置的需求不減，因此第二季的平均租金與平均空置情況皆呈現小幅下修的走勢。此外，信義計畫區A級辦公的行情，在新大樓與屋齡超過10年的中古商辦大樓彼此競爭吸引企業進駐的情況下，部分中古商辦平均租金調降至3000/坪/月以下，因此整體商辦區域行情修正至平均3,247元/坪/月的水準。
近期國內經濟發展面臨出口衰退，經濟成長率下修的局面。不過，黃舒衛表示，以台北市商業活動觀察，截至6月底公司行號登記達22萬6,438家，年增店數為4,527家，根據商業處資料顯示，呈現連續41個月遞增走勢，為近8年半來的新高。此外，來台觀光旅客也維持新高階段，2015年1-5月已超過400萬人次，其中陸客佔比高達41.5％。黃舒衛分析，可預期北市商業活動，以及相關產業需求辦公空間的租賃或買賣市場仍可期，唯目前市場上待售物件有限，部分售價偏高，加上租金長期偏低影響投報效益，市況呈現租多買少的格局。
黃舒衛提醒，北市商圈板塊已正式向東擴展，在目前整體房市仍低迷，加上未來新商辦持有成本轉嫁墊高租金影響下，有利中古商辦產品的租賃與交易機會，建議可調節資產配置、汰弱留強。
