新聞摘要
- 中鼎大樓由外資以28.45億元，直逼底價脫標，溢價率僅0.4％
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【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2014年12月11日REITs駿馬一號清算案的中鼎大樓二度開標，最後由統包持有全部產權的第一標優先得標，總脫標金額約28.45億元，脫標價格直逼底價，溢價率僅0.4％。得標者為英屬維京群島商睿龍有限公司台灣分公司。
永慶資產管理協理黃增福表示，得標公司為2014年9月才由經濟部商業司完成公司登記。以28.45億元得標，總建物面積為3517.88坪，換算建物平均單價為80.9萬/坪，以區域行情上看90萬/坪相比，已相當划算。此外，未來實價課稅實施，公司企業交易採單一稅率17％課稅，低於個人最高稅率45％，故可預期未來法人投資房市將成趨勢，以達到節稅的優勢。
黃增福補充，敦化南路為台北市中心區重要的辦公商圈，尤其在捷運信義線通車之後，敦化南路二段近信義路四段的辦公大樓最受青睞，包括國泰信義敦南大樓、保富環宇通商大樓、葉財記世貿大樓與中鼎大樓等，多為知名企業進駐，空置與流動率低，平均交易量一年頂多成交一戶，釋出量相當稀有。黃增福分析，中鼎大樓為屋齡20年的中古商辦，但位於大安區敦化南路的燙金門牌，正臨敦南樹海林蔭大道，加上鄰近捷運信義安和站與通化商圈，交通與生活機能成熟，資產保值與抗跌性很高，適合做長期置產的標的，未來若能整合其他樓層的產權，也有利進行都更改建效益。
根據永慶資產管理統計，2014年1-11億元以上商用不動產的交易金額約776.9億元，較去年同期989億元，減少21.5％。永慶資產管理協理黃增福表示，受金管會要求最低收益率2.875％的限制，大台北地區壽險業已買不到適合的商用不動產標的，2014年商用不動產的買氣創近3年新低，在壽險業者資金充裕且熱切地尋求投資標的，除轉向國內物流倉儲用地之外，也積極布局海外商用不動產，形成資金外流，再加上未來實價課稅的影響因素，交易量已明顯地走緩。
觀察2014年成交總額指標個案表現，黃增福指出，僅寶豐隆興業以111億買回敦化南路一段的國泰敦南金融大樓，為2014年目前交易最高金額，也是唯一總價超過50億以上的個案。而國泰敦南大樓已在2013年2月，寶豐隆先以88億元購得12樓與商場部分，2014年9月再以111億買回其他辦公樓層，取得整棟完成產權。
此外，2014年商場指標個案也與寶豐隆興業有關，2014年4月將持有西門町商圈內的阿曼TiT廣場商場部分以總價39.5億，出售予三商美邦人壽，以寶豐隆自2011年取得價格約28億元計算，獲利約11.5億元。黃增福表示，寶豐隆兩次購買國泰敦南金融大樓，成為蟬聯兩年單筆商用不動產交易冠軍王。
但是，整體商用不動產買氣而言，黃增福分析，以2014年1-11月億元以上商用不動產交易金額統計，平均單月交易金額約70.6億元，比2013年同期平均單月相比，已衰退兩成，甚至前三年商用不動產交易總額皆有上千億的規模，反觀2014年已無望站上千億的交易量能，房市政策的管控影響大。
永慶資產管理協理黃增福表示，得標公司為2014年9月才由經濟部商業司完成公司登記。以28.45億元得標，總建物面積為3517.88坪，換算建物平均單價為80.9萬/坪，以區域行情上看90萬/坪相比，已相當划算。此外，未來實價課稅實施，公司企業交易採單一稅率17％課稅，低於個人最高稅率45％，故可預期未來法人投資房市將成趨勢，以達到節稅的優勢。
黃增福補充，敦化南路為台北市中心區重要的辦公商圈，尤其在捷運信義線通車之後，敦化南路二段近信義路四段的辦公大樓最受青睞，包括國泰信義敦南大樓、保富環宇通商大樓、葉財記世貿大樓與中鼎大樓等，多為知名企業進駐，空置與流動率低，平均交易量一年頂多成交一戶，釋出量相當稀有。黃增福分析，中鼎大樓為屋齡20年的中古商辦，但位於大安區敦化南路的燙金門牌，正臨敦南樹海林蔭大道，加上鄰近捷運信義安和站與通化商圈，交通與生活機能成熟，資產保值與抗跌性很高，適合做長期置產的標的，未來若能整合其他樓層的產權，也有利進行都更改建效益。
觀察2014年成交總額指標個案表現，黃增福指出，僅寶豐隆興業以111億買回敦化南路一段的國泰敦南金融大樓，為2014年目前交易最高金額，也是唯一總價超過50億以上的個案。而國泰敦南大樓已在2013年2月，寶豐隆先以88億元購得12樓與商場部分，2014年9月再以111億買回其他辦公樓層，取得整棟完成產權。
此外，2014年商場指標個案也與寶豐隆興業有關，2014年4月將持有西門町商圈內的阿曼TiT廣場商場部分以總價39.5億，出售予三商美邦人壽，以寶豐隆自2011年取得價格約28億元計算，獲利約11.5億元。黃增福表示，寶豐隆兩次購買國泰敦南金融大樓，成為蟬聯兩年單筆商用不動產交易冠軍王。
但是，整體商用不動產買氣而言，黃增福分析，以2014年1-11月億元以上商用不動產交易金額統計，平均單月交易金額約70.6億元，比2013年同期平均單月相比，已衰退兩成，甚至前三年商用不動產交易總額皆有上千億的規模，反觀2014年已無望站上千億的交易量能，房市政策的管控影響大。
