新聞摘要
- 大型社區坪數適宜，住宅戶數多，在不動產交易市場釋出量相對較大，較易掌握交易行情，仍深受許多購屋者的青睞
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【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市因土地面積有限，人口密度極高，建物類型多以集合式住宅為主，早期政府興建之國宅、軍宅等大型社區即屬因應此種住宅需求，其型態為標準化的住宅產品，如面積大約為20～40坪、格局多為兩房或三房等，加以建築基地規模較大，大多具有開放空間充足、棟距較大、配置停車空間等特性，但相對亦因屋齡偏高、住戶較多，而容易衍生出社區設施維護保養、公共空間運用管理、社區居民互動關係等問題。不過由於大型社區坪數適宜，住宅戶數多，在不動產交易市場釋出量相對較大，較易掌握交易行情，仍深受許多購屋者的青睞。
經台北市地政局以地籍資料進行統計，台北市總戶數達300戶以上之大型社區共有135案，除國宅、軍宅以外，仍有為數不少由建商興建之大型社區，為讓民眾更能掌握大型社區房價水準，同時避免交易案例數過少，產生代表性不足的問題，地政局進一步利用實價登錄以來(2012年8月至2013年11月)所累積的資料，將位於住宅區且實價登錄交易案例數逾10件、各戶面積約在20坪以上者進行篩選後共計有35案，進行相關統計及分析，提供民眾購屋參考。
※大安區計有成功國宅等3案，皆位處精華地段，生活機能成熟，依個案條件差異，交易單價區間約為60~90萬元/坪。
※信義區計有忠駝國宅等4案，因區位環境、屋齡等條件不同，價格落差較大，交易單價區間約為50~90萬元/坪。
※松山區計有延壽國宅等3案，皆有居住環境甚佳，生活機能便利等優點，交易單價區間約為55~68萬元/坪。
※中山區計有基河二期國宅、興安國宅2案，交易單價區
間分別約為48~57萬元/坪及58~70萬元/坪。
※內湖區計有湖光社區等8案，大多鄰近公園或學校，居住環境佳，除榮耀世紀因屋齡較新，交易單價區間約為70~80萬元/坪，其餘各案交易單價區間約為37~60萬元/坪。
※南港區計有南港1號國宅等2案，交易單價區間約為36~44萬元/坪。
※萬華區計有青年新城等3案，皆位於青年公園附近，交易單價區間約為39~50萬元/坪。
※文山區計有萬芳社區等9案，其中發現之旅、王者鄉大廈因管理維護佳，交易單價區間約為40~48萬元/坪，其餘各案交易單價區間約為26~43萬元/坪。
※北投區計有文化國宅1案，交易單價區間約為31~42萬元/坪。
台北市地政局表示，交易案例數分析交易案例數最多的前3名大型社區依序為(1)中山區基河二期國宅69件、(2)松山區延壽國宅66件及(3)松山新城54件。
基河二期國宅位於大彎北段區段徵收區，鄰近濱江國小、濱江國中，區內學校、大賣場、百貨公司一應俱全，周邊高級住宅林立，不動產交易量大；延壽國宅位於延壽街、三民路一帶，附近有公園、學校、醫院、超市，生活機能完整，對於自住需求的購屋者極具吸引力，交易量為次高；松山新城位於敦化北路、健康路附近，學區條件佳，生活機能便利，距機場不遠且擁有高品質居住環境，也成為許多買方指名購買的區域。以上三案總戶數均超過1,800戶，其總戶數相對較多，交易案例數也相對較多。
台北市地政局針對市場流通率分析，為進一步了解大型社區的交易頻率，地政局針對其市場流通情形(簡稱流通率)做觀察，亦即就該社區交易案例佔該社區總戶數的比例分析，流通率高表示其易買易賣，流通率較高者多為坪數較小之物件，因其單價或總價較低，較易吸引欲進駐台北市之買方。
另對賣方而言，當家庭成員增加後，原居住面積不敷使用，便有換屋的需求，故賣屋意願增強，形成買賣交易熱絡之情形。流通率超過5％以上的大型社區計有觀星台北、愛眉山莊、發現之旅、興隆社區等4案，皆位於文山區，觀星台北位於木柵路二段109巷100弄，興隆社區位於興隆路三段207巷，鄰近再興中學，愛眉山莊位於辛亥路四段77巷92弄，鄰近辛亥國小，以上三案流通率較高主要為建物坪數較小，總價門檻相對較低，吸引不少購屋者，交易情形熱絡。
另發現之旅位於辛亥路六段21巷，為中大坪數規劃建案，其交易價格不若市中心高不可攀，亦吸引不少喜愛當地環境的購屋者，流通率亦高。 另外流通率相對較低的大型社區，如大安國宅、成功國宅、富台國宅、南港1號國宅、永吉國宅等，或因建物坪數較大，單價或總價較高，潛在購屋者有限，或因居民熟悉當地環境，釋出案件較少，或因社區區位環境較差，不易吸引購屋者，形成買賣交易較不熱絡之情形。
交易單價約40萬元/坪(含以下)之大型社區計有文化國宅、基河三期國宅、萬芳社區、興隆社區、觀星台北、家家花園新城、愛眉山莊、萬美社區及家家社區等。文化國宅位於北投區文化三路一帶，視野景觀良好，社區規劃完善，惟距離市區稍遠，交易單價區間約為31~42萬元/坪；基河三期國宅位於南港區重陽路187巷、松河街附近，開放空間廣闊，學區條件尚佳，交易單價區間約為36~41萬元/坪；其餘均位於文山區，其中興隆社區、家家花園新城、家家社區位於海巡署對面興隆路三段一帶，為屋齡30年以上公寓，距捷運萬芳醫院站不遠，交通尚稱便利，區域地勢稍高，交易單價區間約為26~36萬元/坪。另外位於萬華區中華路二段、國興路附近的國光社區，鄰近青年公園，周邊生活環境尚佳，為屋齡30年以上住宅大樓，因建物坪數較小，交易總價較低，交易總價區間約為750~950萬元。
地政局貼心叮嚀，大型社區因買賣案例較多，易於比價，較能掌握交易行情，但同時也存在戶數規模大，易有管理維護不易等問題，民眾仍應視自身需求與負擔能力，仔細衡量利弊，才能挑選到最適合自己的房子。
※信義區計有忠駝國宅等4案，因區位環境、屋齡等條件不同，價格落差較大，交易單價區間約為50~90萬元/坪。
※松山區計有延壽國宅等3案，皆有居住環境甚佳，生活機能便利等優點，交易單價區間約為55~68萬元/坪。
※中山區計有基河二期國宅、興安國宅2案，交易單價區
※內湖區計有湖光社區等8案，大多鄰近公園或學校，居住環境佳，除榮耀世紀因屋齡較新，交易單價區間約為70~80萬元/坪，其餘各案交易單價區間約為37~60萬元/坪。
※南港區計有南港1號國宅等2案，交易單價區間約為36~44萬元/坪。
※萬華區計有青年新城等3案，皆位於青年公園附近，交易單價區間約為39~50萬元/坪。
※北投區計有文化國宅1案，交易單價區間約為31~42萬元/坪。
台北市地政局表示，交易案例數分析交易案例數最多的前3名大型社區依序為(1)中山區基河二期國宅69件、(2)松山區延壽國宅66件及(3)松山新城54件。
基河二期國宅位於大彎北段區段徵收區，鄰近濱江國小、濱江國中，區內學校、大賣場、百貨公司一應俱全，周邊高級住宅林立，不動產交易量大；延壽國宅位於延壽街、三民路一帶，附近有公園、學校、醫院、超市，生活機能完整，對於自住需求的購屋者極具吸引力，交易量為次高；松山新城位於敦化北路、健康路附近，學區條件佳，生活機能便利，距機場不遠且擁有高品質居住環境，也成為許多買方指名購買的區域。以上三案總戶數均超過1,800戶，其總戶數相對較多，交易案例數也相對較多。
台北市地政局針對市場流通率分析，為進一步了解大型社區的交易頻率，地政局針對其市場流通情形(簡稱流通率)做觀察，亦即就該社區交易案例佔該社區總戶數的比例分析，流通率高表示其易買易賣，流通率較高者多為坪數較小之物件，因其單價或總價較低，較易吸引欲進駐台北市之買方。
另對賣方而言，當家庭成員增加後，原居住面積不敷使用，便有換屋的需求，故賣屋意願增強，形成買賣交易熱絡之情形。流通率超過5％以上的大型社區計有觀星台北、愛眉山莊、發現之旅、興隆社區等4案，皆位於文山區，觀星台北位於木柵路二段109巷100弄，興隆社區位於興隆路三段207巷，鄰近再興中學，愛眉山莊位於辛亥路四段77巷92弄，鄰近辛亥國小，以上三案流通率較高主要為建物坪數較小，總價門檻相對較低，吸引不少購屋者，交易情形熱絡。
另發現之旅位於辛亥路六段21巷，為中大坪數規劃建案，其交易價格不若市中心高不可攀，亦吸引不少喜愛當地環境的購屋者，流通率亦高。 另外流通率相對較低的大型社區，如大安國宅、成功國宅、富台國宅、南港1號國宅、永吉國宅等，或因建物坪數較大，單價或總價較高，潛在購屋者有限，或因居民熟悉當地環境，釋出案件較少，或因社區區位環境較差，不易吸引購屋者，形成買賣交易較不熱絡之情形。
交易單價約40萬元/坪(含以下)之大型社區計有文化國宅、基河三期國宅、萬芳社區、興隆社區、觀星台北、家家花園新城、愛眉山莊、萬美社區及家家社區等。文化國宅位於北投區文化三路一帶，視野景觀良好，社區規劃完善，惟距離市區稍遠，交易單價區間約為31~42萬元/坪；基河三期國宅位於南港區重陽路187巷、松河街附近，開放空間廣闊，學區條件尚佳，交易單價區間約為36~41萬元/坪；其餘均位於文山區，其中興隆社區、家家花園新城、家家社區位於海巡署對面興隆路三段一帶，為屋齡30年以上公寓，距捷運萬芳醫院站不遠，交通尚稱便利，區域地勢稍高，交易單價區間約為26~36萬元/坪。另外位於萬華區中華路二段、國興路附近的國光社區，鄰近青年公園，周邊生活環境尚佳，為屋齡30年以上住宅大樓，因建物坪數較小，交易總價較低，交易總價區間約為750~950萬元。
地政局貼心叮嚀，大型社區因買賣案例較多，易於比價，較能掌握交易行情，但同時也存在戶數規模大，易有管理維護不易等問題，民眾仍應視自身需求與負擔能力，仔細衡量利弊，才能挑選到最適合自己的房子。
