【MyGoNews方暮晨/綜合報導】近年地上權土地成為開發商買地的新選擇，不過地上權住宅對於民眾、建商、銀行來說都相當陌生，政大商學院信義不動產研究發展中心舉辦「地上權住宅 如何成為減輕負擔的新選擇」研討會，從估價、開發商、銀行的角度來解析地上權產品，預料2014年將是地上權住宅的啟動年，若未來估價方式、銀行貸款能夠逐漸摸索出一條路，則有助於打開地上權住宅的一二手市場。
 
此次研討會邀請到中華民國不動產開發商同業公會全聯會秘書長于俊明、中華民國估價師公會全聯會名譽理事長卓輝華、土地銀行副總經理高明賢，分別從估價、開發商、銀行不同面向來探討，另外還邀請中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根，借鏡日本借地權的經驗，思考台灣地上權的發展機會。
 
近年標得地上權的開發商，當前最煩惱就是能否分割設定地上權，與民眾貸款的相關問題，高明賢指出目前銀行面對地上權產品有幾大難題，包括持分地上權難估價、地上權產品價格隨時間下降、市場性與流通性欠佳，日後難以處分、且地上權消滅，地上建物須無償移轉登記為國有，而銀行需出具「地上權消滅後，不論債權是否已獲清償，均抛棄於地上建物之抵押權」承諾書，都不利銀行債權確保。
 
且大部分國有地之地上權及其建物限制不得分割移轉，承買人買到的只是使用權並非所有權，對銀行辦理分戶貸款之債權擔保力不佳，影響銀行辦理分戶貸款意願(例台北京站案)。2013年9月30日以後，承買人如果可取得建物所有權，連同應有之地上權持分設定抵押權予銀行，可提高銀行辦理分戶貸款意願。
 
于俊明則認為地上權住宅有以下幾點優勢，一、價格較周邊行情為低，購屋者相對容易進住精華地區，二、租金報酬率相對較高，三、日後移轉沒有土地增值稅問題，四、北市都市更新困難，擁有土地持分效益也相對有限，五、資產配置更具有彈性。不過地上權畢竟是有使用年限的產品，購置地上權的住宅將脫離增值的觀點，回歸居住需求本質。
 
不過現況也存有一些問題，包括「使用權」的住宅融資貸款困難 、貸款額度低且利率高、地上權業主若不能長期經營，國有財產署面對處理住戶問題、且使用權住宅不具物權性，其流通則缺乏物權登記的公示力、公信力，影響交易安全，另外使用權住宅非屬區分所有建物，連區分所有權人會議都難召開。
 
至於「地上權」的住宅可能面對，未來持有稅增加，如房屋稅因為豪宅稅、囤房稅而加重、支付的地租也可能因為公告地價調漲而增加、且地上權住宅的融資條件不比所有權，另外存續期間屆滿須歸還土地等問題。
 
另外，針對地上權的鑑價問題，卓輝華則以1997年國際金融大樓案為例，當時信義計畫區土地容積坪約50萬元/坪，而本案得標價格為226.1萬元/坪，其土地容積坪為35.89萬元/坪，依此價格計算約佔土地市值的71.78％。(土地正常價格320萬元/坪)。
 
從幾個案例來看，地上權產品價格約為市價的65成~7成。卓輝華提醒，購置地上權產品時，不能以所有權觀點考量其價值，如權利期限越短時，價值也隨之遞減，另外還要思考地上權到期時，還剩下甚麼權利，且地租以公告地價計算，未來是否趨勢朝向調升等問題。
 
林旺根則表示，日本的借地權住宅從1993年開始，到2008年共有7萬0492戶，其中有一半約為透天的借地權住宅，剩下一半則是分讓與租賃的借地權住宅，對於購屋人而言，借地權住宅可以有效降低成本，且借地權可以使用較大的土地面積，與享有較好的住宅環境，同時也可有較大的室內使用面積與品質較佳的住宅產品，缺點則是到期必須返還土地，無法享受土地帶來的增值利益，可能得擔心未來不容易轉手等問題。
 
林旺根最後認為，日本借地權住宅制度能夠順利推行，主要仍是受惠於每個環節都有完善的配套措施，如法院以非訟事件裁定、快速定紛止爭、建立完整的估價制度、日後的收回機制等，相較於國內剛起步的地上權住宅市場，還有許多可以借鏡之處。