新聞摘要
- 能力評估法、市價比較法、租金報酬率還原法
FB
line
twitter
列印
【MyGoNews廖賢龍/台北報導】雖然內政部已經提供了完整的成交揭露資訊，但是由於屬於落後指標，民眾還是得自行參考數據進行判斷，至於買方如何判斷區域的合理價位，賣方又該如何訂定一個不後悔的開價，東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓表示， 可用自我能力評估、市價比較與租金報酬還原等三種方式盤算房價是否合理。
黃淑苓表示，三種方法為：
一、能力評估法
雖然大家都喜歡住在市中心，但市中心的房價卻不見得每個人都喜歡，所以買房時必須量力而為，評估自身的購屋能力，再選擇適合的地點置產，這樣才是聰明的作法。目前市中心房價漲幅較高，想要買屋不僅花費時間，而且也可能付出更多的成本；距離市中心週邊的區塊反而比較有成交的可能，市中心要價1、2千萬的不動產，在週邊區域可能只需要1/3價。因此像剛入社會的年輕人，在資金部位尚未建立較高水位時，其實可以從週邊的第二、三線的區段來找房子，等待未來累積足夠的經濟基礎，或者結婚後以「夫妻同心、齊力斷金」的模式來找房，此時就可以朝向更趨近於市中心的地點尋覓房屋了！
二、市價比較法
不動產估價的領域中有許多專業的估價模式，但這些都得透過計算或訪查而得的專業技巧，一般最適合民眾使用、而且最簡便的方式，往往就是透過「知己知彼」的方法，從而判斷出區域行情，找出合理的不動產價位。
黃淑苓指出，最常用的「市價比較法」，就是選擇多個相同區段、類似的產品來相互比較。比方說先找出與比較標的鄰近區域且類似屋齡的物件，再篩選出建材品質、生活條件機能、臨路大小趨近的產品，接著再跟比較標的相互比較價格。需要留意的是，條件差異甚大的物件，往往較不具參考價值，例如拿社區型大樓跟一般4層樓公寓相比，就較不具參考價值。
三、租金報酬率還原法
這個方法是利用租金價格，回推原本的房價。首先必須要取得租金價格，這方面的資訊，在資訊化的今天很容易取得，其次是設定報酬率，以住家來說，可以設定為2.5%～3%。
舉例來說，假設查得35坪的大樓物件每月租金為22,000元，那麼就將該租金乘以12換算年租金得264,000元，然後再將年租金分別除以報酬率2.5%及3%，可得1056萬及880萬，這兩組價格則代表該屋的合理房價約介於880～1056萬元之間，黃淑苓副總提醒大家，這樣的算法可能因物件路段、格局、屋齡條件不同而影響租金，而且每位房東設定的投資報酬率及財務條件都不同，這些因素都會影響最後計算的結果，因此最好能盡量調查出類似條件的租金，這樣比較才有意義。
不管是買方還是賣方，大家都想要追求「合理的房價」，但是房價是否合理，往往沒有人能一言以斷定之，往往覺得房價高得離譜，卻硬是有人買得下手，另一方面，當覺得怎麼會有人賣出破盤的價格，但卻真的有人要這樣賣。黃淑苓表示：「房地產沒有交易所！」房價不像股價，在同一時間購買，大家買的價格都相同，房價很大成交因素在於買賣雙方。
房價怎麼看，只能說能夠被市場認同的價格就是好價格。當期待一個價位，卻總是發現市況超過或低於這個價位，此時可能就是需要調整價格的時候了，買方或許還可以轉移地點選擇，但賣方可能就得再多做功課，改變開價策略了！
