【MyGoNews林承志/台北報導】房價高檔不墬，現階段要在北市中心購買屋動輒超過3000～4000萬，一般民眾購屋難度愈來愈高，也導致首購及換屋族外移購屋趨勢越來越明顯，根據永慶房產集團統計，近兩個月北市郊區(士林、北投、文山、內湖、大同、萬華、南港)及新北市(新店、新莊、中永和、土城、板橋)佔大台北房市熱區交易比重已連兩個月衝破8成，而北市中心因房價高、高總價產品多，一般民眾較負擔不起，近期佔房市需求降溫，交易比重逐漸下滑。

另外，由於民眾實際所得成長有限，但因剛性購屋需求仍在，現階段市場中，北市首購 1000~2000萬、首次換屋2000~3000萬；新北市首購500~1000萬、首次換屋1000~2000萬的中低總價產品成為市場趨之若鶩的熱門購屋標的，近期吸引不少自用型買方進場。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，2011年至今央行管制房市力道逐漸加大，雖造成投資型買方縮手觀望，但是由於民眾對兩岸開放長遠效益仍有期待，房市管制措施對房價實質影響效果有限，目前北市中心房價依然居高不下，而近期更可發現，自住型買方在自住、保值、抗通膨等的需求考量下，紛紛調整原先計畫的購屋區域，逐漸往北市中心的外圍區域移動，造成北市郊區及新北市成交佔比連兩個月成交佔比衝破8成，估計這樣的趨勢，短期內不易反轉改變。

黃舒衛進一步指出，由於原先計劃在北市中心購屋者，除了考量學區、置產及保值等因素外，多半以上班通勤方便為主要購屋考量因素，因此，近期這些轉往北市郊區及新北市的購屋者，有不少選擇以捷運站、火車站或是交通建設周遭作為購屋首選區域，運用高交通便捷度，降低因遠離市中心所增加的時間成本。

另外，由於目前國民實際所得增長有限，民眾所能負擔的首購及換屋總價並未大幅提升，在基本的剛性購屋需求下，根據永慶房產集團統計，現階段市場中，北市首購 1000~2000萬、首次換屋2000~3000萬；新北市首購500~1000萬、首次換屋1000~2000萬的中低總價產品，近期去化速度最快、市場詢問度最高，為目前市場熱門購屋標的。

黃舒衛表示，根據主計處公佈的家庭收支資料顯示，北市及新北市平均每戶家庭可支配所得約為129.8萬及89.4萬，若按照銀行的規定，房貸月供不能超過家庭月收入的一半來看，北市首購族每月房貸負擔若介於家庭可支配所得的1/3~1/2，每月可負擔的房貸大致介於3.6萬~5.4萬、新北市則是2.5萬~3.7萬，若再以貸款七成、20年房貸加以換算購屋總價，北市大約可購得1000~1600萬左右的產品，新北市則介於700~1000萬之間，此與目前市場熱銷首購產品的趨勢相當吻合。

另外，由於目前北市中心（大安、中正、信義、松山、中山）成屋價格高，7月北市中心平均單價高達75.7萬，針對有首次換屋需求的民眾，北市中心的40-50坪的換屋產品動輒三四千萬以上，但目前北市郊區平均單價約僅49.6萬，新北市板橋、新莊、新店、中永和、土城等新北房市交易熱區，平均單價更僅有34.6萬，以40~50坪的換屋型產品來看，總價分別約在2000~3000萬及1000~2000萬之間，對於有首次換屋需求的民眾來說，相對顯得平易近人，近期也見到不少換屋型買方前往購置。

至於目前是否是購屋時機，黃舒衛指出，由於近期國內外經濟數據表現不佳，加上央行管控房市，目前房市價格已有微幅修正，對於有購屋需求的民眾來說是一大福音。另外，由於現階段低利環境不易有大幅度變動，資金轉進房市保值與避險需求仍在，房市長期仍相當穩健與保值，建議有購屋自用需求的買方，應盡量選擇生活機能佳的區域，搜尋價格平實的產品，相信有機會購得兼顧自用、保值需求的好房子。