【MygoNews林承志/台北報導】通膨壓力減輕，央行維持低利政策引導資金繼續投入市場，加上江陳會可望在8月台北召開‎，預計國台辦對台釋出兩岸投保協議利多，貨幣清算機制也在暑假前簽定，將推動商用不動產投資熱潮再起。根據永慶資產管理統計，2012年第2季商用不動產成交總金額為343.3億，較上季大幅成長4倍，其中，壽險業投資金額就佔了6成，大舉買進整棟商辦、飯店及銀行門市，也帶動中小企業老闆跟進市場買進中小坪數辦公大樓，帶動本季商辦價格上漲至每坪69.8萬元，年漲幅達25.4%，辦公租金投報率則在租金行情變化不大下、首次跌落3%以下。
 

在低利率環境、以及兩岸政策開放的經貿發展下，台灣商用不動產市場近幾年引起投資人的高度興趣。永慶資產管理協理黃增福認為，尤其是壽險業加碼投資具租金收益的房地產，開啟商用不動產旺盛的投資熱潮。根據永慶資產管理統計，全台「億級」的商用不動產交易金額從2008年的613億元逐年成長至2011年的1,345億元，今年上半年在第2季的343億元挹注下，也累計達411.5億元，全年有機會再挑戰千億元的門檻。
 

 

進一步統計發現，近5年來壽險業每年投資商用不動產金額皆超過200億元以上，2009年、2011年的投資金額更站上500億元以上，佔全體投資人比重分別為69.3%、44.9%，帶動市況達到最高峰。而今年上半年已有6家壽險公司進帳，累計投資金額達222億元、佔比為53.7%，其中以富邦人壽買進70.9億元的「長虹新凱旋科技大樓」及19.39億元的「太平洋敦南商業大樓」兩棟商辦，成為本季最大買主。
 

黃增福指出，經驗顯示，2008年金融海嘯、2011年歐債風暴之後，壽險業在市場盤整之際，大舉入市已成趨勢。近期各家壽險公司仍陸續對外公開要加碼資金、密集尋找標的，預計投入不動產的預算金額高達千億元以上，例如新光人壽要在大台北地區買素地蓋自用辦公大樓，國泰人壽有意競標太子敦南大樓、以及將與南山人壽共同搶標台北世貿二館地上權招標案，市場需求熱度正持續加溫。
 

相較壽險業在標售市場競標大買商辦，中小企業老闆則透過房仲通路尋找潛力商圈標的、伺機而動，跟進市場買進中小坪數辦公大樓，共創商辦榮景再現。永慶資產管理統計今年第2季台北市商辦成交行情，每坪均價為69.8萬元，價格再創單季新高，較上季漲幅約11.1%，若比較去年同期，漲幅更高達25.3%。
 

黃增福分析，商辦產品受惠陸客、陸資商機，以及壽險業活化資金運用、中小企業自用需求增加，加上舊辦公大樓重新拉皮、改建後，將可供更多的商業性質使用，帶動整體辦公價格向上走勢。不過若進一步觀察租金投報率，本季台北市辦公平均租金為2,037元/坪/月，較上季的2,054元/坪/月、下修0.8%。因此在商辦價格上漲、租金持平的狀況下，平均租金投報率已降至3%以下。

在低利環境持續、全球資本市場前景未明，壽險業帳上有數千億元資金等待去化，而目前平均每家壽險公司在不動產的投資部位僅6至7%左右，因此，今年又相繼提高預計持有不動產比率。而目前金管會針對壽險業規定：一、買素地須帶有建照、3個月內要動工，否則就必須是完整可自行開發的土地，且6個月內要申請建照；二、投資不動產必須2年內即時開發且有收益，以及不動產年化收益率不得低於郵局2年定存約1.875%。故若未來商用不動產價格拉高、租金收益率低於1.875%，提高自用比率、等待未來增值空間，也是壽險業的因應之道。
 

展望商辦市場，黃增福表示，豪宅價格高漲引起央行關注、實施豪宅限貸令，建議長期置產的投資人可適度轉換商用不動產產品佈局，台北市商辦行情看好、租金穩定、風險最低、保值性佳，中小企業有擴編需求，多願增加辦公空間，壽險業則加碼資金投資可立即收益的商用不動產，商旅業者也持續在市區找舊辦公大樓進行改建，加上有陸資企業、外商增加的外部需求，商辦市場下半年景氣持續看好。因此，目前市場上不乏買方，只要有好的案源及合理的價格釋出，就可立即吸引投資人的矚目。