商辦市場價格的「肥原效應」仍將持續

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】展望2012年商辦市場，全球資產管理公司指出仍延續2011年的「新常態」：商辦價格創新高與流標案同時存在，尤其2012年對市場產生影響的變數頗多，包含台灣、美國、中國可能產生的政權輪替，或是台灣新一輪的房地產調控政策，以及歐債危機的進一步擴大，都讓整個總體市場環境增添許多變數；因此全球資產建議投資人採(1)投資價值、(2)最佳利用、(3)調節配置三大策略。

■2012商辦市場的3大應用策略

全球資產管理公司專案經理王維宏表示，2012年可採取的投資3策略：

第一、在評估階段----不再只是尋找便宜的標的投資，而是從是從物業本身的長線增值性、承租方穩定性及區位的成長性著眼。

第二、在持有階段----可以盤點檢視手上的資產的目前的使用現況，透過重新規劃、改建或招商來提高資產運用效率。

第三、處分階段----考量投資回收期及過去成長趨勢，適時停利出場，並加碼於成長性更佳的區域或產品。

■商辦市場出現「肥尾效應」

王維宏指出，2011年台灣房市出現住宅冷、商辦熱的情況，主因乃是在全球寬鬆貨幣政策之下，造成市場游資過剩，因此，國內主要的壽險機構，在滿手資金下卻苦無投資管道，僅能將長線資金「錢進」商用不動產，推升商用不動產價量俱揚，預估2011全年商用不動產交易突破1500億元，比2010年多出將近5成，熱度驚人。整體市場雖熱，但並非是雨露均霑，部分標售案件流標或降價求售的情況卻也時有所聞。全球資產表示商辦市場如同金融市場一樣，在價格方面已發生「肥尾效應」，因此，投資人採3大策略，在市場波動加劇情況下，仍然能逆境致勝，獲得穩定的投資收益。

所謂的「肥尾效應」原本是指統計學上位於鐘型常態分配兩端的極端值出現的機率較低，但「肥尾效應」發生後，則是分佈於兩端的機率提高，也就是極端行情出現的可能性增加，像金融海嘯發生後，全球投資市場激烈震盪的機率已大幅增加。王維宏表示，過去這幾年，台灣房市大盤基本上是同向變動，從2004年開始起漲，到2008年金融海嘯下跌，以至後來反彈至今，市場交易趨勢往往是一致的，但到2011年下半年，尤其在奢侈稅上路後，市場交易陸續觀察到雙向的變動，像三陽忠孝大樓、華票敦南大樓，到香檳大樓屢創交易價格新高，但流標或調降標售底價的案例，卻也時有所聞。

■3個「肥尾效應」產生原因

王維宏認為，若要解釋「肥尾效應」發生的理由，主要的原因是有3個：

第一、是市場消息面混亂，加上國際金融情勢一日數變，使得投資人難找到一個比較穩定的信心支撐。
第二、是買賣雙方的立場正在位移，過去的賣方市場，在房市調控政策及租金報酬率下滑的情況下，交易的主控權已慢慢從賣方過渡到買方。
第三、是商辦產品本身也產生質變，許多交易案例基本上已經不是買原本辦公大樓的使用價值，而是著眼於重新定位或重建開發後的潛在價值。