房地稅務

張金鶚：Location→Timing→Management！「管理」是建物核心價值

報導：MyGoNews廖賢龍｜日期：2011-10-17

NIHON HOUSING竹中秀夫指出，物業管理公司可扮演整建維護中介者角色。
圖片提供：都京都物業管理公司

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】不動產價值往往以「地段」為主要評定項目，中華民國住宅學會常務董事張金鶚指出，「管理」才是建物核心價值之所在，台北市政府推動都市更新，一般都認為是「拆除重建」而忽略「整建」重要性，鄰近的日本早已推動老舊建築長期修繕計劃已有30年，日本政府近年更通過建築長期修繕計畫書範本，以制度全面推動建築整建維護政策。

張金鶚表示，以往對不動產的價值強調「Location！Location！Location！」當遇到經濟景氣變化之際，又會在乎「Timing！Timing！Timing！」但建物真正核心價值是「Management！Management！Management！」

NIHON HOUSING株式會社取締役專務執行役員竹中秀夫表示，日本政府近年以「建築物長壽化、延命化」取代過去「拆除、重建」政策。2009年日本國土交通省已通過建築「長期修繕計畫書範本」，開始透過制度，全面推動建築整建維護政策，以確保未來世代建築的安全、美觀與價值，日本政府規定所有新建建築必須提出30年長期修繕計畫，既有建築則提出25年長期修繕計畫。

據統計，日本公寓大廈平均11.8年便須進行一次屋頂防水、外牆拉皮等大規模修繕，主要修繕內容包含外牆骨架修補、磁磚修補、建材接縫更換防水、內外牆粉刷、鐵架粉刷、屋頂或陽台防水、無障礙空間、各家戶玄關門更換、給排水管線更新、電梯更新等工程。

以一般建築的耐用年限50年為例，期間便須經過至少4次大型整建工程。竹中秀夫指出，整建維護最困難之處在於整合區分所有權人意見與籌措足夠的工程經費，因此物業管理公司扮演中介者的角色，除應有製作長期修繕計畫書、設計監工等之專業外，尚須具備擬定修繕資金計畫及在區分所有權人間意見整合與溝通協調之能力，才能成就建築之整建維護計畫；如果與整棟建築拆除重建相比，老舊建築採「整建維護」模式，實為都市更新決策中較具效率的方式。