【MyGoNews方暮晨/台北報導】2011年9月27日經建會才公布景氣對策信號分數，由代表景氣的綠燈轉為代表景氣趨緩的黃藍燈，9月29日持續統計台灣房地產景氣訊號的住展雜誌也公布，9月份房地產景氣訊號同樣由綠燈轉為黃藍燈，中央與民間機構各自發表對於景氣的研究，出現同樣的結果，這樣的「訊號」算是一個值得注意的「警戒」，年底前，台灣還有總統選舉，政治面的紛亂對於房地產來說，不是件好事，如果想要進場房市，最好要有心裡準備。

警戒1--經建會下修景氣預測

根據經建會的統計，2011年8月，全球經濟成長普遍趨緩，但國內消費面、金融面、生產面仍維持溫和成長，勞動市場尚屬穩定，惟貿易面指標轉呈疲弱；領先、同時指標持續下跌，景氣對策信號分數由上月下修值23分減為22分，燈號由連續5個月綠燈轉為黃藍燈，顯示當前國內景氣已經趨緩。

展望未來，先進國家成長動能持續減弱，加上歐美主權債務危機短期內難以解除，拖累全球股市，經濟風險升高，對國內的影響可能擴大。幸而新興市場仍保持一定成長力道，尤其是亞洲地區，受惠於國內需求強勁、區域內貿易規模擴大等因素，經濟表現相對較佳。政府將持續擴展新興市場商機，緩和全球經濟減弱對我國貿易的不利影響，並戮力推動全球招商，持續辦理「產業有家、家有產業」計畫，帶動民間投資、促進就業，提振內需動能。整體而言，未來景氣仍可審慎期待。

警戒2--住展雜誌下修房地產景氣

經建會調數據已經透露出景氣的趨勢，而根據住展雜誌的調查，則對於房地產景氣發展，下了與經建會相同的註解。住展雜誌表示，後奢侈稅的第三季，遭逢國際股災，幾乎所有的經濟數據都不大好看，調降經濟成長率、調降目標值、調整資產分配等等，似乎全球都在為消費緊縮的苦日子做準備，台股下殺連帶影響看屋及購屋意願。9月住展風向球指標分數，從43分降回41分，燈號也從綠燈跌回黃藍燈，主要是供給方的建商對後市觀望，反倒是自住型買方較不受股災影響，持續買進。

9月的外部環境比起8月更加險惡，全球經濟疲弱引發的股災，方興未艾愈演愈烈，歐債的救世方案也不知是否能奏效，台股變動大，經常當日就是百點來回；選舉的議題也是愈炒愈熱，居住正義的議題也是持續延燒，換屋族群及建商代銷都是戰戰兢兢看待這次的風暴。9月份住展風向球小跌2分，主要是供給量明顯下降，新預售案推案觀望，推案金額較之8月大減近六成，成屋推案戶數也比8月減少了4成，顯示供給方對未來景氣信心不足，觀望氣息濃厚。

警戒3--網路看房點閱率驟降20％

再根據HouseFun好房網調查統計，全球股災加深全球經濟二次衰退疑慮，加上藍綠兩黨拚選舉引發實價課稅憂慮，市場氣氛急轉直下，以最具代表網友行為的全台熱情指數 (物件點閱率)觀察，熱門的雙北市頓時成了難兄難弟，剛出爐的點閱表現瞬間滑落了20.45％及13.43％，而其餘五大都會區也全面下滑。

近期台灣整體景氣受到歐美影響，主計處下修我國今明年經濟成長率，加上通膨壓力減輕，預估央行月底將可能暫緩升息政策，此外，在選舉的壓力下，政府也積極排除投資障礙，鼓勵外資、陸資來台投資，增加對亞洲和新興市場出口，以緩和歐美經濟疲弱對我國出口之負面影響；加上台灣政經環境及兩岸關係日趨穩定，台灣投資環境已越來越佳。

這些「數據」調查呈現的實際狀況不難理解，整體經濟景氣、房市趨勢都出現「緩漲」、「持平」甚至有「下修」的可能，這一的狀況會不會真的發生？或者什麼時候會發生？其實不太容易掌握，但是，從現階段國際金融情勢來觀察，歐債危機加上美國經濟也面臨壓力，國際金價快速下挫等諸多不利因素相互圍繞，台灣的狀況不可能「逆勢」出現上揚，看看全球筆記型電腦生產大廠的廣達電腦已經開始縮減生產線，看看鴻海集團預計要裁員3成......，電子龍頭廠商已經嗅到景氣的壓力，而紛紛提前做準備的時候，個人對於房地產的投資，以及信用的擴張，就應該更加謹慎。

危機1--不怕死的買家繼續進場

不過，在這樣的情況下，市場並沒太悲觀，部分需求買方在此時依舊積極進場搶殺價，此時進場的買方，以區域置產客及首購型客戶為主。根據住展房屋網的統計，在一片低迷的氣氛中，尚能維持每週百組以上來人的建案，大多是首購型產品及置產需求為主的個案。像是淡水地區就很熱門，淡水北段地區，像是淡海新市鎮一帶，「台北灣-觀海」及「丰悅夏宮」，廣告大來人多，成交狀況也不錯，「台」案甚至不少是台北來買第二戶休閒住宅；淡水南段也是買氣旺盛，像是小坪頂地區的個案如「半山匯」、「萬通台北2011」及「環遊郡」等，都持續有不錯的成交，甚至聽說部分北投地區的買方，還被吸引到淡水購屋，棄北投而就淡水，這是過去很少發生的現象。

除了淡水之外，板橋地區首購型個案買氣也都很強勁，像是「新站晶華」、「寶捷麗」等案，主要訴求兩房及三房產品，「新」案總價大約是1000萬左右，「寶」案約在600-650萬，屬於首購型個案，銷售狀況就都很好；台北市普遍不佳，但是中正區的「非非想」卻也是賣得很好，成交單價大約在135萬上下，置產型客戶十分青睞。

危機2--成交比、媒體量、議價率變動的省思

若是從成交比來看，9月並沒有比8月來得微弱，9月份的成交比甚至還從13比1小升到12.5比1，這比起今年4月時的21比1，顯然成交意願要高出許多。以媒體量來看，則還是維持在高檔，僅較8月份小減5％，顯示已在銷售中的大案，還是積極打廣告，今年的選舉戰況看來要比過去來得複雜，多數建商還是抱持著能避就避的心態，把握最後的可銷售時間強打廣告。

議價率方面小有變動，從13.2％小升至12.6％，議價率縮小表示買賣方的看法較趨一致，住展房屋網就發現，新北市有些剛進場的新案，實際推出的公開價，比原先預期的價格要來得低，個案現場表示，因為擔心開價太高會把客戶嚇跑，所以乾脆就將原來的議價空間下降，降低開價縮小議價，採取較為實在的作法。

不過北台灣整體市況還是不甚樂觀，一些區域大案的來人量，都比剛開案時下降很多，平均減少大約是一成至兩成，豪宅個案受到的衝擊可能還更大。2011年的928檔期顯然又走上329檔期的命運，眾所期待卻不得不黯然退場。供給量減少在所難免，買氣僅靠首購買方支撐也非長久之道，接下來的關鍵重點，就得要看置產型買方，在備受考驗的環境之中，是否持續加碼購買了。不過就近期商用不動產標售的熱度來看，市場的動能應該並未散去。

時間		預售 推案	成屋 推案	廣告 批數	議價率	來客 組數	成交 組數	房市 風向	新燈號
年	月
2010	4	8.72	6.11	5.98	6.49	8.07	8.93	44	綠燈
	5	8.72	5.27	6.28	6.83	8.07	8.93	44	綠燈
	6	7.99	6.95	5.68	7.18	7.69	8.45	44	綠燈
	7	7.26	4.99	5.68	7.18	6.92	7.98	40	黃藍燈
	8	6.90	5.27	5.38	7.18	8.46	8.93	42	黃藍燈
	9	6.90	5.83	5.68	6.15	8.07	8.45	41	黃藍燈
	10	6.90	6.67	6.28	6.49	8.85	8.93	44	綠燈
	11	5.80	5.83	5.38	6.15	7.69	7.98	39	黃藍燈
	12	9.81	5.55	5.98	6.83	8.46	8.45	45	綠燈
2011	1	7.26	4.16	5.38	7.86	7.69	7.98	40	黃藍燈
	2	7.26	4.16	5.98	6.15	8.85	9.87	42	黃藍燈
	3	6.90	4.99	4.78	6.83	7.3	7.51	38	黃藍燈
	4	7.26	4.16	5.08	6.83	6.92	7.04	37	黃藍燈
	5	5.80	5.27	4.48	7.86	6.53	7.04	37	黃藍燈
	6	6.53	5.27	5.38	5.46	6.92	7.51	37	黃藍燈
	7	8.35	6.67	8.38	6.15	7.69	7.51	45	綠燈
	8	7.99	5.53	8.08	6.15	7.69	7.51	43	綠燈
	9	6.53	4.71	7.78	6.49	7.69	7.51	41	黃藍燈

【註】藍燈(谷底衰退)：32分以下。黃藍燈(衰退注意)：33~42分。綠燈(復甦安全)：43~52分。 黃紅燈(熱絡注意)：53~61分。紅燈(過熱煞車)：62分以上。               資料來源：住展房屋網