【MyGoNews衷柏宣/專題報導】全球城市新變化，「二線城市」房地產增值贏過「一線城市」，北京東擴計畫、上海浦東新區、韓國仁川松島、倫敦金絲雀金融廣場……，都在展現這樣的商機。

2年前，在中國房地產賺錢，要到北京、上海這些一線城市，現在，想在中國房地產賺到大錢，要離開北京、上海；因為一線城市的房價已經被炒高了，一線城市房地產成為少數有錢富豪「新寵」，剩下龐大的中產階級購買力，被擠出一線城市轉進二線城市，在中國二線城市裡，數千人排隊買房，房價呈現飆漲，這些以往只在北京、上海看到的景象，現在卻在北京、上海之外的二線城市才看得到。所以，「二線城市房地產增值的爆發力戰勝一線都市」。


為了不讓原本應該聚集在北京購房的資金外移到二線城市，北京市政府2009年10月決定，將砸下人民幣150億元(約新台幣712億元)啟動「東擴計劃」，將原本CBD(商務中心區)擴大近1倍，並可望成為全球首個低碳商務區。東擴區預計占地3平方公里，範圍西起西大望路，東抵東四環，南至通惠河，北到朝陽北路，計劃6到8年完工，「建設規模相當於再造一個CBD。」

為了預留更廣闊的發展空間，朝陽區也提出「規劃控制區」計畫，從朝陽北路往北延伸至農展南路，占地3.97平方公里，作為未來CBD的產業功能補充並預留發展空間。據了解，北京市府投入東擴區建設用於道路、綠化等公共基礎設施方面的資金，就高達人民幣70 億元(約新台幣332億元)，屆時將吸引10萬人就業。

不過，這個6~8年朝陽區「東擴計畫」並沒有立即把買房錢潮流在北京，北京外環的其他城市，已經接手了北京被擠壓出來的中產階級房市買氣，鄰近二線城市房價出現一輪猛漲。


不讓北京專美於前，中國國務院2009年也批准撤銷上海的南匯區，併入浦東新區，浦東新區面積將擴增加逾1210平方公里(相當桃園縣的面積)，浦東新區有國家級的金融中心及航運中心，還有個浦東國際機場，與大連、青島、南京、杭州、寧波、廈門、廣州、深圳、成都等二級城市同級別，成為中國第一大「區」。

南匯區併入浦東新區後，將以兩個中心建設發展，金融中心自然是陸家嘴，而航運中心是指臨港新城。按照中國城市發展的計畫，2020年的臨港新城，將成為一座擁有80萬人口的海濱新城，這將是上海中高收入人口成長最快的地方，2012年洋山港成為世界最大貨櫃港，房地產價格可就不一樣。

南匯區房地產將進入一個發展快速的市場，浦東新區併入南匯後的面積很大，浦東新區成交土地以倉儲、住宅、商業、金融為主，南匯以工業、交通用地為主。兩個區域地價存在巨大差異，意味著合併後南匯的土地價值有巨大的提升空間。一個城市的擴大，讓「新區的房地產增值空間被高度看好」。


這樣「房市二線增值贏過一線」的情形，其實在韓國第三大城市仁川也正在發生中，大家都知道，首爾和釜山是韓國第一、二大城，但是，韓國最大的國際機場~仁川機場卻位於韓國第三大都市的~仁川市，這座城市因環抱著兼具高科技和未來性的「松島國際城」而轉型為全球性的商業樞紐地帶。2014年「仁川市」將成為東北亞中，全球最宜人居住的未來都市和領導性的商業樞紐。

松島和仁川國際機場以全球第5長的斜張橋相連，城內也擁有南韓最高的大樓~東北亞貿易大樓(305呎高)。過去在2003年開發前，曾是荒蕪之地，現在不但因為這兩項知名的地標而聞名，且由於其正逐漸被規劃為世界最大的「無所不在都市(ubiquitous cities或U-city)」，使得它越來越家喻戶曉。

而這所謂的「無所不在都市」即整個都市區的主要資訊系統(諸如住宅、醫療、商務、政府單位等)皆可共通分享數位資料和電腦網絡，並整合在各房舍、街道、以及辦公大樓內。松島將成為一個非常高科技和環保趨向的地方，也可以「亞洲的曼哈頓」稱之。當首爾的房價逐漸走高之際，因為仁川市的「松島國際城」計畫，讓韓國房地產市場的買氣開始流竄，從首爾擠向了仁川，從一線城市往二線城市前進。


亞洲有這樣的例子，在歐洲的倫敦地區也有「舊城翻新」的例子，英國倫敦是世界知名的老城市，倫敦市內的Dockland碼頭區，區域內的金絲雀碼頭已有超過500多年以上的歷史，這個區域由繁華到衰退，但是，在英國政府一連串的新都市規劃公共建設推動下，金絲雀碼頭搖身變為倫敦都會金融上流中心。

而讓金絲雀金融廣場從衰敗轉為興盛的關鍵，不只是都市更新的建設，還有英國政府建造了便捷的大眾運輸交通系統，有2條地鐵可連結至倫敦市中心外，還有1條貫穿區內的輕軌捷運系統，除此之外，還有便利的巴士系統，以及1條直接往倫敦市機場的快捷巴士，和為數不少的計程車。當然，位在泰晤士河旁的金絲雀碼頭，每天也有許多來往倫敦大橋市中心區的船隻，水路交通皆非常便利。


在荷蘭由該國最大的4個城市(阿姆斯特丹、鹿特丹、海牙、烏特勒支)所組成的集合城市(Conurbation)~蘭德斯達(Randstad,意為：外環城市)，擁有1000萬人口，佔有荷蘭2/3的人口數，除4個主要城市外，亦包含了周圍10餘個城鎮，在蘭德斯達的環形區域中，有一個以農業、生態、休閒為主的綠心(Green Heart)，而荷蘭政府則提出了相關的計畫，確保該綠心的水域和森林的環境保護。

事實上，對於蘭德斯達的概念隨著時代變遷，而有不同的概念與遠景，而對於綠心的環境保護政策，演變到今日，並非將綠心視為一個獨立區域，而是將其視為整體集合城市的一部分，並為永續發展下的開放空間。

便利交通和新開發公共建設，讓一個原本已經沒落的區域，再次展現生機，或者是說，在全球的都市化發展過程中，空間發展不斷的蔓延，多個城市與周邊地區會共同構成一個關係密切的城市區域(City-region)，城市區域當中的各組成單元之功能與特性，將逐漸被界定；換句話說，資源、人口和資訊不斷朝區域核心的都市集中，而該都市所提供的都市機能和影響，將不斷的向外蔓延至整個區域，超越原有的行政區劃分邊界。


城市擴大必須伴隨著軌道交通建設的連結，才可以拉近市中心與區域發展價值，所以，在全球的城市發展過程中，北京、上海、仁川、倫敦……等城市，都因為都市擴張、城市翻新，而產生「二線城市」房地產增值空間取代「一線城市」的狀況，所以，為什麼要擠在一線城市？逐漸成為被討論的議題。

在中國，這樣的現象被廣泛討論，民眾在北京、上海、廣州等一線城市打拼數年後，不少人開始覺悟，重新選擇到二、三線城市發展，被輿論稱為「逃離北上廣」，這與過去的「堅守北上廣」、「奔向北上廣」產生了明顯的反差。一線城市過高的生活成本和競爭壓力，導致民眾幸福感降低，中國城市發展研究會2009年的相關城市排名中，在「城市綜合競爭力排名」中，北京、上海、廣州等一線城市全部居於前列，但在「最具幸福感城市排名」中卻集體「落榜」。

在中國，一些人被迫「逃離北上廣」，實際上是受城市的「擠出」效應影響。民眾到底該選擇一線城市，還是二、三線城市呢？其實，「千軍萬馬擠獨木橋」一心往一線城市前進的觀念開始鬆動，創業明星馬雲(中國最大網站阿里巴巴創辦人)沒有堅持在一線城市上海發展，而將創業和發展的地點選在二線城市杭州，正是出於對自身發展的理性判斷。


中國「逃離北上廣」與美國紐約「工作在城市、居住在郊區」的模式是一樣的，在台灣其實也存在相同狀況。以目前台北地區房價來觀察，根據預售房地產業者自行市場調查結果顯示，台北市內的新推出建築個案，銷售單價都已經是在每坪100萬元以上，信義計畫區的新建案單價，更是直接上看200萬元/坪。

這樣的價格發展模式與北京、上海非常類似，市中心房地產建案已經是富豪級客層的「新寵」，一般中產階級根本無力在市中心區域置產，所以，台灣中產階級開始向外擴散，離開市中心的購屋行動，把置產的焦點與行動，放大到市中心以外的區域。台灣民眾也必須開始覺醒，「自己的籌碼是什麼，能拿什麼與一線城市討價還價？」

既然你的財富無法與一線城市討價還價，那麼，現在就應該在二線城市找到你的立足機會，挑好一個正處於上升趨勢線的二線城市，著眼未來的發展，並且運用以時間換空間的大智慧找尋最適宜的二線城市，要不然，就去找你內心的「1.5線城市」，畢竟它們能在你有生之年變成一線城市。