【MyGoNews廖賢龍/台北報導】奢侈稅上路前的指標法拍案三陽忠孝大樓，2011年5月16日在台北地方法院進行首拍，由於地段位置極佳，產品稀有市場釋出少，吸引多家業者進場搶標，結果甲標1~3樓由富邦人壽以20.11億元得標，乙標4、5、8~14樓由吉富中華投資顧問，以總價21.35億元順利得標，換算樓上辦公室一坪約107萬元，創下國內B辦新高價。

16日標售的三陽忠孝大樓，共分為甲乙兩標，含車位總面積合計為2775.8坪，結果由兩組人馬順利得標，總價標脫金額為41.46億元，其中甲標溢價132.2%、乙標溢價56.7%。若以持分的296.4坪土地計算，則每地坪單價接近1400萬元，已經是歷史高價了。

全球資產管理公司協理歐人彰指出，該棟大樓地段佳，產品稀有，目前市場不容易找到條件更好的標的，而得標人短期可以收租或自用，長期來看有陸客自由行的效益，讓投資人願意高價卡位，加上未來大樓還有都更改建的機會，目前台灣一般的商業消費行為仍多聚集在1、2樓，該棟大樓若能重建為立體式的商場，連結明曜百貨的購物人潮，還有進一步拉抬租金的效益，因而吸引壽險公司與投資公司進場搶標。

甲標的1~3樓部分，1樓店面約為190坪，2樓為197.4坪，3樓為218坪，若以當作商場使用來評估，3樓單價約為120萬元換算，2樓價格拆算為3樓的1.6倍，則2樓單價約為192萬元，最後1樓拆算單價約為每坪716萬元，以至少2%的投報率推估，每坪租金需達1.2萬元，未來若陸客自由行發酵，租金行情更有想像空間，不過此拆算價格僅供參考，投資人對物業計畫及計畫報酬率應該有其盤算。

至於乙標的部分，扣除車位為1962坪，換算每坪約107萬元，此價格的確已經創下B辦的新天價，得標人則是吉富中華投資顧問公司。吉富中華投資顧問公司背後主要股東是吉富中華，該公司對於東區不動產涉獵甚深，公司就登記在忠孝東路四段上，2009年吉富中華向大陸工程買下忠孝東路四段店面，每坪單價約為265.7萬元，之後敦南派出所的BOT案，吉富中華雖有出手但未順利得標，此次則順利標得三陽大樓辦公室部分。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，該筆標案刷新法拍市場四項記錄，分別是法拍總價最高、土地單價最高、公開出售店面單價最高與B辦價格最高等四大紀錄。兩標總價達41億4550萬，土地價格為1398.6萬，換算店面單價格突破700萬，商辦每坪單價約107萬元，皆寫下台灣法拍史上新紀錄，同時也為奢侈稅後商辦市場打下強心針。

不過，三陽忠孝大樓雖創出高價，但不可諱言，與其位置優越、產權單純並坐擁租金收益有關，而該案以如此高價取得，未來得逕行整合，並得採取如商場或旅館等坪效較高的經營模式，徐佳馨也指出，由於投資管道有限，熱錢湧現使市場資金籌碼凌亂，讓奢侈稅後市場價格難以預測，加上不時仍有高價耳語，在消息面強過基本面的情況下，反而容易創出高價，投資人在進入市場時必須更費心。