近期某房屋仲介發佈一則新聞資料，說明2009年台灣省6大都會區住宅出租投資報酬率以台北市最低，僅3.21％，而且平均必須連續出租達31年才能回本，從單純從這樣的數據來看，買台北市的房子來當包租公，似乎是相當不划算，但是，真的是如此嗎？

在這份資料中說，2009年全台6大都會區住宅租金投資報酬率，第1名是高雄市的7.18％，回本時間估計約14年，而台北市的投報率僅3.21％，必須要出租31年才能回本，所以，單從數字上來看，想做包租公的人，應該到高雄買房子來出租，比較容易賺到錢，因為第14年以後的租金都是淨賺，在台北市買房子當包租公，要等到31年以後的租金收入，才能算是淨賺。

不過，以房價的漲幅來看，2009年高雄房價漲幅為9.5％，而台北市房價漲幅為25.9％，從這個角度來看，買台北房子的房價增值空間遠遠超過到高雄買房子，相對的，儘管在租金收入的投資報酬率上，台北不如高雄，但是，房價的增幅空間卻大大彌補租金投資報酬率的不足。

實際上，房屋租金投資報酬率的計算公式，是以年租金除以房屋總價，投報率愈低，代表分母的房價競爭激烈，房價上漲速度快過租金上漲；反之，投報率愈高，表示分母的房價漲不多，甚至無人競爭，租金又相對穩定，投報率自然高。

所以，房租收入的投資報酬率雖然較低，但資本利得相對較大較大(房價增值潛力大)；反觀房租收入的投資報酬率較高，資本利得則相對較小(房價較無增值潛力)。就此可以得出一個結論，那就是「把租金投資報酬率視為房價漲跌的反向指標」：
(1)租金投資報酬率愈低，房價漲幅愈高，表示房貸還款年愈長，痛苦指數最高。
(2)租金投資報酬率愈高，房價漲幅愈低，表示房貸還款年愈短，痛苦指數最低。

舉實際例子來說明，2009年台北市成交資料租金投報率最低的前3名，依序為大安區2.59％、中正區2.69％、信義區2.83％。大安區每坪每月租金1360元，平均房屋單價63萬元，投報率只有2.59％，為12個行政區投報率最低，回本時間長達38.6年。同樣的，大安區的房貸負擔壓力也最重，但也是2009年房價飆漲近40％速度最為驚人的地區；其次中正區投報率2.69％，回本時間37.2年；信義區投報率2.83％，回本時間35.3年。此3區也是北市房價最貴的3大行政區域。
 

而台北市住宅投報率最高行政區則依序為，萬華區3.86％、大同區3.81％、文山區3.70％，此3區回本時間最快，大概只需26~27年。雖然租金報酬穩定，但相對資產增值(房價上揚)潛力較低。若是想當穩定長期收租的包租公、包租婆，此3區是投報率的首選，但是房價的漲幅卻表現得並不漂亮。

台北縣住宅投報率最低前3名行政區，依序為板橋市2.76％、新店市2.90％、永和市3.09％，這些區域在2009年的房價漲勢也是有目共睹，相對的台北縣報酬率最高的3大行政區，依序為三峽鎮4.71％、土城市4.48％、林口鎮4.4％。

所以，從住宅租金投資報酬率與房價相互的關係來看，記住「把租金投資報酬率視為房價漲跌的反向指標」，你想賺租金；還是想賺房價？住宅租金的投資報酬率，可以列入參考的指標之一。(本文撰寫於2010年1月28日)